Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А68-4998/2022

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>; http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е


г. Тула Дело № А68-4998/2022


Резолютивная часть решения оглашена 11 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску муниципального образования Бородинское Киреевского района в лице администрации Бородинское Киреевского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Болохово» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора от 03.12.2021 № 3 купли – продажи земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, применив последствия недействительности сделки в виде аннулирования права ответчика на указанные земельные доли и признании права собственности истца на земельные доли, третьи лица: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, при участии в заседании: главы администрации МО Бородинское Киреевского района – ФИО3, паспорт, представителя ответчика – ФИО4 По доверенности от 25.04.2022, представителя ФИО2 – ФИО4 По доверенности от 09.08.2022, от Управления Росреестра по Тульской области – не явились, извещены,

установил:

муниципальное образование Бородинское Киреевского района в лице администрации Бородинское Киреевского района (далее также – истец, администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Болохово» (далее также – ответчик, ООО «Агрокомплекс Болохово») о признании недействительным договора от 03.12.2021 № 3 купли – продажи земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, применив последствия недействительности сделки в виде аннулирования права ответчика на указанные земельные доли и признании права собственности истца на земельные доли.

Ответчик представил возражения и отзыв на исковое заявление, в которых возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФИО2 в ходе судебного разбирательства возражал по заявленным требованиям.

Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие Управления Росреестра по Тульской области.

Из материалов дела суд установил, что 18.06.2021, 16.11.2021, 17.11.2021, 18.11.2021 за муниципальным образованием Бородинское Киреевского района зарегистрировано право общей долевой собственности на 11 земельных долей (6,63 га, 7,74 га, 6,63 га, 7,74 га, 7,74 га, 7,74 га, 7,74 га, 6,63 га, 6,63 га, 7,74 га, 6,63 га) общей площадью 795 900 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, что подтверждается выпиской из Едином государственном реестре прав от 18.11.2021.

17.11.2021 администрацией муниципального образования Бородинское Киреевского района на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено извещение о продаже принадлежащих ей земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:12:000000:144, в котором указано, что обращения о покупке земельной доли принимаются в письменном виде до 18.12.2021.

30.11.2021 ответчик обратился к истцу с заявлением, в котором выразил свое желание приобрести в собственность вышеуказанные земельные доли земельного участка.

03.12.2021 между администрацией муниципального образования Бородинское Киреевского района (продавец) и ООО «Агрокомплекс Болохово» (покупатель) заключен договор № 3 купли-продажи земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, в соответствии с которым продавец передаёт, а покупатель принимает в собственность за плату, без проведения торгов, 11 (одиннадцать) земельных долей, площадью 795 900 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144 адрес (описание местоположения) объекта: обл. Тульская, р-н Киреевский, СПК «Подосинки», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 1.3 договора установлена цена стоимости долей в размере 15% его кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 13.12.2021.

Истец, ссылаясь на нарушение земельного законодательства при заключении сделки купли-продажи, полагая названный договор не соответствующим Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 данной статьи (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ).

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено осуществление продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Принадлежность земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144 к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении такого участка в собственность.

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закона №101-ФЗ) одним из принципов, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В пункте 4 части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ закреплено, что преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Таким образом, продажа земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, возможна участникам долевой собственности или лицу, использующему эту земельную долю. При этом не исключается возможность продажи соответствующей земельной доли на торгах в случае, если на ее приобретение претендует несколько лиц.

Судом установлено, что ООО «Агрокомплекс Болохово» осуществляет на территории Тульской области сельскохозяйственную деятельность.

Спорный договор купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144 заключен истцом с ООО «Агрокомплекс Болохово» на льготных условиях, названных в пункте 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, как с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок.

В рассматриваемом случае судом установлено, что 18.06.2021, 16.11.2021, 17.11.2021, 18.11.2021 за муниципальным образованием Бородинское Киреевского района зарегистрировано право общей долевой собственности на 11 земельных долей (6,63 га, 7,74 га, 6,63 га, 7,74 га, 7,74 га, 7,74 га, 7,74 га, 6,63 га, 6,63 га, 7,74 га, 6,63 га) общей площадью 795 900 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, что подтверждается выпиской из Едином государственном реестре прав от 18.11.2021.

Между тем, учитывая, что право муниципального образования Бородинское на 2 земельные доли (6,63 га, 7,74 га) возникло только 18.11.2021, 17.11.2021 администрацией муниципального образования Бородинское Киреевского района на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено извещение о продаже принадлежащих ей земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:12:000000:144, в котором указано, что обращения о покупке земельной доли принимаются в письменном виде до 18.12.2021.

30.11.2021 ответчик обратился к истцу с заявлением, в котором выразил свое желание приобрести в собственность вышеуказанные земельные доли земельного участка, а также указал, что невыделенные земли, находящиеся в общей долевой собственности СПК «Подосинки», обрабатывает с 2019 года.

03.12.2021 между администрацией муниципального образования Бородинское Киреевского района (продавец) и ООО «Агрокомплекс Болохово» (покупатель) заключен договор № 3 купли-продажи земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства утверждал, что фактически общество использовало спорные доли земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144.

В соответствии с пунктом 4 Письма Минэкономразвития Российской Федерации от 25.11.2011 № Д23-4894 в случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.

В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).

Вместе с тем, таких доказательства в материалы дела ООО «Агрокомплекс Болохово» не представило.

Выделенные в счет муниципальных долей участки подпадают под действие пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, в соответствии с которым земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

В рассматриваемом случае, с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для заключения договора купли-продажи 03.12.2021 у администрации и общества не имелось; достоверных доказательств использования обществом на законных основаниях этих участков до момента государственной регистрации права муниципальной собственности (18.06.2021, 16.11.2021, 17.11.2021, 18.11.2021) не представлено; в связи с чем суд признает данный договор ничтожным как не соответствующий требованиями статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Поскольку признание договора купли-продажи направлено на защиту публичного интереса - право органа муниципального образования на получение дополнительного дохода от продажи муниципального имущества, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции - обязав стороны сделки купли-продажи от 03.12.2021 возвратить друг другу все полученное по этим сделкам.

Истец также просил суд применить последствия недействительности сделок в виде аннулирования в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности общества на спорные доли земельного участка и признания права собственности на них за муниципальным образованием.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако, этот выбор может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите нарушенного права.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании права собственности может быть рассмотрено и удовлетворено (при наличии правовых оснований) только в случае, если оно предъявлено лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Материалами дела установлено, что администрация являлась собственником спорных земельных долей, однако, утратила это право, в связи с заключением с ООО «Агрокомплекс Болохово» договора купли-продажи от 03.12.2021, в настоящий момент администрация не является лицом, фактически владеющим имуществом.

С учетом вышеизложенного, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, заявленный администрацией способ защиты права в виде требования о признании права собственности на спорные доли, является ненадлежащим и неприменимым.

Признание договора купли-продажи спорных долей недействительным и применение последствий недействительности данной сделки в виде двухсторонней реституции, само по себе является возвратом сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения спорных сделок.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, решение по настоящему делу с учетом примененных судом последствий недействительности сделки будет являться основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записей о праве собственности ООО «Агрокомплекс Болохово» на спорные доли и последующих записей, произведенных на основании договора купли-продажи от 03.12.2021, признанного судом недействительным. Следовательно, применение последствий недействительности сделок в виде аннулирования в ЕГРП записей о государственной регистрации права, также не представляется целесообразным.

Учитывая изложенное, требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 000 руб. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования муниципального образования Бородинское Киреевского района в лице администрации Бородинское Киреевского района удовлетворить.

Признать недействительным договор от 03.12.2021 № 3 купли-продажи земельных долей в границах земельного участка с КН 71:12:000000:144, 11 (одиннадцать) земельных долей, площадью 795 900 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, адрес (описание местоположения) объекта: Тульская обл., Киреевский р-н, СПК «Подосинки», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Болохово» возвратить администрации муниципального образования Бородинское Киреевского района земельные доли площадью 795 900 кв. м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Болохово» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записей о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Болохово» (ИНН <***>) на земельные доли площадью 79,59 га, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 71:12:000000:144, номер государственной регистрации права 71:12:000000:144-71/054/202186 от 13.12.2021, и последующих записей, произведенных на основании договора от 03.12.2021 № 3 купли-продажи земельных долей в границах земельного участка с КН 71:12:000000:144, признанного судом недействительным.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Г. Ю. Морозова