Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А78-15527/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-15527/2023
г.Чита
05 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 года

Решение изготовлено в полном объёме 05 июня 2024 года


Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Л.В. Бочкарниковой

при ведении протокола судебного онлайн-заседания секретарем судебного заседания О.А.Салеевой

рассмотрел в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью  «Центр недвижимости Забайкалья» (ОГРН  <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок и возвратить по акту приема - передачи

при участии в судебном онлайн-заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 29.12.2023 (участвовал до перерыва)

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 15.01.2024 (представлено для обозрения удостоверение адвоката № 1019 от 09.11.2023).

В судебном заседании объявлялся перерыв с 07 мая 2024 года до 15 час. 00 мин. 22 мая 2024 года.


Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Центр недвижимости Забайкалья» (далее – ответчик, ООО «Центр недвижимости Забайкалья») о расторжении договора аренды земельного участка на территории г.Читы государственная собственность на который не разграничена №274/23 (и) от 13.07.2023, об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, местоположение которого установлено: <...> площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010303:202 и возвратить по акту приема - передачи в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Определением суда от 09.01.2024 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Определением от 28.02.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лица участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Учитывая отсутствие возражений со стороны истца и ответчика суд, признав дело подготовленным, протокольным определением от 26.03.2024 завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании по правилам статьи 137 АПК РФ и в соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В обоснование истец указал, что согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка от 13.07.2023, ответчику предоставлен земельный участок для целей строительства производственного здания, для осуществления деятельности по производству импортозамещающей продукции - спецодежда. Департаментом установлено нарушение условия договора аренды земельного участка, закрепленного в пункте 1.3 договора, а именно нецелевое использование земельного участка, поскольку выявлен факт продажи земельного участка. Поскольку арендатором нарушаются условия договора, истец считает, что у Департамента имеются основания требовать о расторжении договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился по мотивам, указанным в отзыве на исковое заявление (л.д.35-36). В своих возражениях ответчик, ссылаясь нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Срок для освоения земельного участка ответчиком, согласно договору аренды, не истек; земельный участок не продавался; согласно представленной выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 75:32:010303:202 по-прежнему находится в аренде у ответчика.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Забайкальским краем, от имени которого действует Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «Центр недвижимости Забайкалья» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена, № 274/23 (и) от 13 июля 2023 года (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 75:32:010303:202, площадью 5000 кв. м., местоположение которого установлено: <...> (далее - земельный участок).

Земельный участок предоставлен для целей строительства производственного здания, для осуществления деятельности по производству импортозамещающей продукции – спецодежда (код ОКПД 2 14.12) (пункт 58 Перечня) (пункт 1.3 договора).

Настоящий договор заключен на срок по 12 июня 2033 года включительно.

Договор, заключенный на срок более 1 (одного) года подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно подпункту 6.2.2 пункта 6.2 договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и видом его разрешенного использования.

Департаментом установлено нарушение условия договора, закрепленного в пункте 1.3 договора, а именно нецелевое использование земельного участка, поскольку выявлен факт продажи земельного участка.

15.09.2023 Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление № 01-13/3772-А с требованием в месячный срок с момента получения данного предписания, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его по акту приема-передачи в Департамент. Однако, данное предписание ответчиком оставлено без ответа.

09.11.2023 сотрудниками Департамента осуществлен выезд на земельный участок с целью его обследования, в ходе осмотра которого было установлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительств. Арендатор не приступал к освоению земельного участка.

Установив, что Департаментом выявлен факт продажи земельного участка, на территории земельного участка отсутствуют объекты капитального строительств, земельный участок не огорожен, истец пришел к выводу о неиспользовании участка по целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцом с исковым заявлением с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, в отзыве на заявление, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как указывает истец, уведомлением от 15.09.2023 № 01-13/3772-А Департамент уведомил ООО «Центр недвижимости Забайкалья» о нецелевом использовании земельного участка, поскольку выявлен факт продажи земельного участка; уведомил об одностороннем отказе; сообщил о приведении в месячный срок с момента получения данного уведомления земельного участка в пригодное для дальнейшего использования и передачи его по акту приема-передачи в Департамент.

Факт направления уведомления по юридическому адресу ООО «Центр недвижимости Забайкалья» или вручения нарочным, а также неполучение данного уведомления ответчик не оспорил.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Департаментом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды, статьей 42 Земельного кодекса РФ, статьей 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязуется использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли, своевременно вносить арендные платежи.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 и статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Из материалов дела следует, что 09.11.2023 сотрудниками Департамента осуществлен выезд на земельный участок с целью его обследования, в ходе осмотра которого было установлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительств. Арендатор не приступал к освоению земельного участка.

По результатам обследования составлен акт от 09.11.2023 (л.д.26).

В соответствии с положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случаях существенного нарушения арендатором условий договора.

Пунктом 8.6 договора, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

Договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в случае неиспользования Арендатором земельного участка для целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 8.7. договора).

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела видно, что земельный участок предоставлен для целей строительства производственного здания, для осуществления деятельности по производству импортозамещающей продукции – спецодежда (код ОКПД 2 14.12) (пункт 58 Перечня) (пункт 1.3 договора).

Настоящий договор заключен на срок по 12 июня 2033 года включительно.

Согласно статье 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная статья дает право на необходимое время, для освоения, которое является подготовительным этапом к использованию земельного участка (обязательный этап, связанный с подготовкой, то есть получением всей необходимой документации и разрешений) по его целевому назначению.

Таким образом, на основании вышеуказанного данные обстоятельства не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды.

В данном случае ответчиком не нарушен срок на освоение земельного участка, следовательно, не является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору, а также исследовав конкретные обстоятельства настоящего дела и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает требования Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о расторжении договора аренды земельного участка на территории г.Читы государственная собственность на который не разграничена №274/23 (и) от 13.07.2023, не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что истец не представил документы, подтверждающие использование спорного земельного участка с нарушением вышеуказанных норм права, не подтвердил факт продажи земельного участка.

Поскольку требование о расторжении договора не удовлетворено, а договор является действующим, суд приходит к выводу, что правовых оснований для возврата участка не имеется.

Разрешая вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по настоящему делу взысканию не подлежит, поскольку истец освобожден от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.


Судья                                                                                               Л.В. Бочкарникова