Решение от 25 марта 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84662/2025
26 марта 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 26 марта 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ, 30" (адрес: Россия 194044, Санкт-Петербург, СПБ, Большой Сампсониевский пр-кт д.30 к.1, литер а, ОГРН: 1137847311700);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Новгородская д. 20, литер А, ОГРН: 1027809244561);

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга о признании,

при участии

- от истца: представителя ООО «Большой Сампсониевский,30» ФИО2, действующего по доверенности от 01.09.2025,

- от ответчика: представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3, действующего по доверенности от 26.12.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Большой Сампсониевский, 30» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительным пункта 2.1 договора от 25.12.2024 № 9043-ЗУ купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: <...>, лит. А, с кадастровым номером 78:360005008:9, общей площадью 12.511 кв.м, в части суммы, превышающей 15 843 049 руб.; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Определением арбитражного суда от 06.09.2025 исковое заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства.

В судебном заседании 25.11.2025 суд, руководствуясь статьями 135-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

К судебному заседанию от истца поступили дополнительные письменные пояснения. Стороны обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных объяснений, в которых просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, поскольку ответчиком нарушены правила определения цены земельного участка.

Представитель Комитета возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером 78:36:0005008:1006, площадью – 13.561,2 кв. м, этажностью – 3 этажа, расположенного по адресу: <...>, лит. А.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:360005008:9, площадью – 12.511 кв. м (далее – Участок).

Указанный Участок находился в аренде у Общества на основании Дополнительного соглашения от 26.05.2014 к Договору аренды земельного участка № 02/ЗД-03843 от 28.09.2001.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении Участка установлен вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов.

Общество 01.11.2023 обратилось в Комитет с заявлением (вх. № 05-26-109547/23-0-0) о приобретении Участка в собственность.

Письмом от 17.11.2023 № 05-26-109547/23-0-8 Комитет уведомил Общество об отказе в выкупе Участка.

Комитет обосновывая отказ, сослался на подпункт 14) статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.

Комитет указал на несоответствие указанного в ЕГРН вида разрешенного использования Участка «для размещения промышленных объектов» градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот Участок. Комитет пояснил, что градостроительный регламент данной территориальной зоны не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка.

Общество посчитало отказ Комитета незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества и обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета об отказе в выкупе Участка и об обязании Комитета принять решение о продаже Обществу Участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 марта 2024 года по делу № А56-2552/2024 заявление удовлетворено, отказ признан незаконным, Комитет обязан направить в Общество договор купли-продажи указанного земельного участка в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2024 года решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Комитета – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05 февраля 2025 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба Комитета – без удовлетворения.

25 декабря 2024 года между Комитетом и Обществом заключен Договор № 9043-ЗУ купли-продажи земельного участка (далее – Договор). Выкупная стоимость Участка уплачена Обществом в полном объеме в сроки, определенные Договором.

Однако Общество посчитало, что пункт 2.1 Договора, которым определяется выкупная цена Участка сформулирован Комитетом с нарушением норм материального права.

Цена Участка определена Комитетом на основании пункта 8 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» в редакции, действующей на момент заключения Договора (далее – Закон № 59-19), в размере 22.914.866 рублей 37 копеек.

В силу того, что целью использования Участка является размещение промышленных объектов, и что под указанную цель используется более семидесяти процентов площади Участка, Общество посчитало, что цена Участка должна быть определена на основании подпункта 7.1 пункта 7 статьи 1-2 Закона № 59-19 в размере 15.843.049 рублей 00 копеек.

Общество указало, что расчет цены Участка по пункту 8 статьи 1-2 Закона № 59-19, вместо расчета по подпункту 7.1 пункта 7 статьи 1-2, привел к тому, что цена Участка, указанная в Договоре, значительно превысила цену, установленную законом.

Общество письмом исх. № 06 от 30.04.2025 (вх. № 05-15-43533/25-0-0 от 05.05.2025) обратилось в Комитет с досудебной претензией с просьбой изменить пункт 2.1 Договора и осуществить возврат переплаченной суммы.

Комитет письмом от 13.05.2025 исх. № 05-15-43533/25-0-1 отказал в уменьшении выкупной цены.

Истец считая, что такой отказ является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Как следует из пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с подпунктом 2) пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним, в частности, относится продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6) пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 2) пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, выкупная стоимость земельных участков установлена законом и не может быть изменена соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 статьи 1-2 Закона № 59-19.

Законом № 59-19 в редакции, действующей на момент заключения Договора, установлен порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена.

Цена земельных участков, если иное не установлено в пункте 8 статьи 1-2 Закона № 59-19, определяется по формуле:

Ц = Цкад x К,

где:

Ц – цена земельного участка;

Цкад – значение кадастровой стоимости земельного участка;

К – корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 7-1 статьи 1-2 Закона № 59-19.

В соответствии с подпунктом 7.1 пункта 7 статьи 1-2 Закона № 59-19 корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25, при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса РФ, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков.

Как следует из пункта 1.1 заключенного сторонами Договора, Участок имеет вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, площадь Участка составляет 12.511 кв.м.

Площадь застроенной части Участка составляет 10.649,5 кв.м.

Таким образом, под цели размещения промышленных объектов фактически используется 10.649,5 : 12.511 х 100 = 85,12% площади Участка.

Кадастровая стоимость Участка составляет 63.372.196 рублей 00 копеек.

Следовательно, цена Участка должна составлять 63.372.196,00 х 0,25 = 15.843.049 рублей 00 копеек.

Довод ответчика о том, что истцом к заявлению о приобретении Участка в собственность не была приложена ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, изготовленной не ранее 12 месяцев до даты подачи заявления, подтверждающая, что под цели размещения промышленных объектов фактически используется не менее 70% площади выкупаемого земельного участка, а при отсутствии указанной ведомости, расчет на основании подпункта 7.1 пункта 7 статьи 1-2 Закона № 59-19 не представляется возможным и производится по пункту 8 статьи 1-2 Закона № 59-19, судом отклоняется.

Согласно статьи 2 Закона № 59-19 Правительство Санкт-Петербурга определяет порядок подтверждения фактического использования земельных участков под цели размещения промышленных объектов при продаже земельных участков в Санкт-Петербурге собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Пунктом 2 статьи 44 Устава Санкт-Петербурга установлено, что Правительство Санкт-Петербурга формирует и возглавляет иные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга, распределяет полномочия между иными исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.03.2010 № 226 «Об оплате земельных участков при продаже земельных участков в Санкт-Петербурге, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» вопрос утверждения порядка подтверждения фактического использования земельных участков под цели размещения промышленных объектов при продаже земельных участков в Санкт-Петербурге, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам распложенных на них зданий, строений, сооружений был передан Комитету по управлению городским имуществом (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга).

Заявления на выкуп земельных участков рассматриваются в порядке, установленном Административным регламентом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по предоставлению в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, или земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, утвержденного распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р (далее – Регламент).

Согласно пункту 3-1 Регламента Управлению городского кадастра и мониторинга земель при определении цены земельного участка в случае, предусмотренном пунктом 7.1 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 10.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», применять следующий порядок подтверждения фактического использования земельных участков под цели размещения промышленных объектов:

руководствоваться сведениями, содержащимися в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию;

ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию должна быть выполнена не ранее 12 месяцев до даты подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

К заявлению Общества от 01.11.2023 (вх. № 05-26-109547/23-0-0) о приобретении Участка в собственность была приложена Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 03.02.2021, составленная ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости 18.02.2021 (рег. № С30-0000050Г-21/1).

Согласно указанной ведомости на Участке производственные виды деятельности (производственные цеха с прилегающей территорией) занимают площадь земельного участка в 10.909 кв. м.

Комитет письмом № 05-26-109547/23-0-3 от 02.11.2023 обратился в Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга (межведомственный запрос УРН ГУ 7800000010000077677) с запросом сведений о характеристиках производства, расположенных в границах Участка.

Далее Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга письмом № 01-23-13589/23-0-1 от 03.11.2023 запросил у Общества необходимую информацию.

Запрашиваемая информация Обществом была предоставлена.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга письмом № 01-16-6766/23-0-1 от 09.11.2023 предоставил в Комитет Акт обследования земельного участка от 08.11.2023.

В данном акте указано, что «…Участок преимущественно используется для размещения здания переменной этажности (максимальная этажность – 3), используемого в промышленных целях. На территории Объекта размещены множественные металлообрабатывающие станки и прочее специализированное оборудование, предназначенное для производства оборудования для нефтегазодобывающей и атомной отрасли…».

Таким образом, Комитет обладал фактической информацией, что более 70% спорного земельного участка используется для производственных, промышленных целей.

Суд учитывает также, что доводы Комитета в отзыве на иск про неприменение льготного коэффициента для выкупа земельного участка при подготовке договора, направленного истцу 26.11.2024 сводятся исключительно к отсутствию ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной менее чем за 12 месяцев до подачи первоначального заявления истца от 01.11.2023 на выкуп (истцом была приложена более чем за 12 месяцев), но Комитет никак не оспорил в отзыве, что здание истца, расположенное на земельном участке занимает более 70% его площади (85,12%) и используется как промышленное, т.е. доводы ответчика сводятся исключительно к отсутствию Ведомости со сроком изготовления до 12 месяцев, а не к отсутствию у истца права на льготный выкуп.

Материалы дела подтверждают, что здание истца занимало и занимает 85,12% земельного участка и используется для размещения промышленных производств.

Также в письме от 17.11.2023 № 05-26-109547/23-0-8, которым Комитет отказывал Обществу в выкупе Участка, отсутствие ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию и (или) недостоверность информации в ней не указывались.

В соответствии с пунктом 4) части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной или муниципальной услуги, либо в предоставлении государственной или муниципальной услуги.

Первоначальное заявление истца в Комитет от 01.11.2023 (вх. № 05-26-109547/23-0-0) было именно о льготном выкупе земельного участка, но в отказе на выкуп Комитет не указал, что истец не имеет на это права по причине не предоставления Ведомости инвентаризации со сроком изготовления менее 12 месяцев.

Также следует отметить, что в Форме заявления о предоставлении земельного участка в собственность (Приложение № 3 Регламента в редакции, действующей на момент подачи Обществом заявления о предоставлении земельного участка в собственность) ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию была включена в список приложений к заявлению.

В Форме заявления о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов (Приложение № 1 Регламента в редакции, действующей на момент заключения Договора) ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию из перечня обязательных приложений к заявлению, исключена. Комитет обязан был применять действующее законодательство на дату подготовки Договора по решению арбитражного суда.

Кроме того, Договор № 9043-ЗУ купли-продажи земельного участка от 25.12.2024 заключен не основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 марта 2024 года по делу № А56-2552/2024, которым признан незаконным отказ в выкупе земельного участка и Комитет был обязан направить Обществу договор купли-продажи.

Суд пришел к выводу, что истец имел право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене на основании подпункта 7.1 пункта 7 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» в редакции, действующей на момент заключения Договора.

Расчет Комитетом цены Участка по пункту 8 статьи 1-2 указанного закона нарушает права и законные интересы истца.

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлине относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным пункт 2.1 Договора № 9043-ЗУ купли-продажи земельного участка, заключенного 25 декабря 2024 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Большой Сампсониевский, 30» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в части установления выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: <...>, лит. А, с кадастровым номером 78:360005008:9, площадью 12.511 кв.м, в части суммы, превышающей 15 843 049 (пятнадцать миллионов восемьсот сорок три тысячи сорок девять) рублей 00 копеек.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Большой Сампсониевский, 30» 50 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.