Решение от 18 мая 2020 г. по делу № А41-95750/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95750/19
18 мая 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мяжитовой Г.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (143904, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>, КПП: 500101001)

к ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" (143985, Московская область, город Балашиха, улица Калинина (Саввино мкр.), дом 8, пом/эт/рм I/1/А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2013, ИНН: <***>, КПП: 501201001, генеральный директор: ФИО1)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в суд с иском ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха задолженность по арендной плате за 3 квартал 2019 г. в размере 506 288, 42 рублей и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 18 625,66 рублей за период с 16.06.2019г. по 27.11.2019г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении требований. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, требования поддерживают в полном объеме.

Представитель ответчика представил суду отзыв, в удовлетворении требований возражал в полном объеме.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и ООО "Аврора" заключен договор аренды от 09.12.2010г. № 4097 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:49. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:49 общей площадью 5673 кв.м., под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Соглашением от 25.04.2019г. № 4097 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. № 4097 ООО «Аврора» передало, а ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 09.12.2010г. № 4097 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:49.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок аренды участка устанавливается с 01.12.2010г. по 26.04.2050.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией. Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" за 3 квартал 2019 года составляет 506 288, 42 руб.

Суд не может согласиться с указанным расчетом ввиду следующего.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка в обязанность ООО «Аврора» входило проведение рекультивации земельных участков и стоимость арендной платы была рассчитана с базовой ставки, установленной для загрязнённых земель.

Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха № 1040/2 от 02.02.2018 ООО «Аврора» с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 22 959,31 рублей, исходя из базовой ставки арендной платы 2,92 руб. за кв.м. установленный для загрязненных земель.

На дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и его регистрации рекультивация указанных земельных участков ООО «Аврора» не была произведена, что подтверждается письмом ООО «Аврора» № 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации Городского округа Балашиха № 6669/2 от 05.07.2019 года.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:49 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель.

Доказательств досрочной рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из соглашения от 25.04.2019 №4097 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. № 4097 не усматривается, что ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" передан участок в состоянии после рекультивации.

Таким образом, исходя установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:49 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" – 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67, 31, как указывает истец.

В этой связи арендная плата по договору аренды от 09.12.2010г. № 4097 подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4,2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 5673 (S) = 91837,24 руб. в год, 22959,31 руб. в квартал.

В материалах дела имеется платежное поручение от 13.09.2019г. № 609, подтверждающее оплату ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" арендной платы по договору аренды от 09.12.2010г. № 4097 за 3 квартал 2019 года в размере 22959,31 руб., то есть с соблюдением установленного договора срока внесения платы.

Кроме того, судом учтено следующее.

Указанный договор заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> (Центр-2) от 27.08.2007 г.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с п.2 ч.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию.

Согласно подп.5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для многоэтажной жилой застройки.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601: 49 его кадастровая стоимость по состоянию на 29 июня 2019 года составляет 45 970 304,55руб.

Следовательно, стоимость арендной платы в год составит 137 910,91 рубля в год или 34 477,73 руб. в квартал.

В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 года было заключено Дополнительное соглашение № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО «Аврора», ООО «Авеста-Строй», ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» (Новый застройщик), ООО «Специализированный спецзастройщик «Лидер Подмосковья» и АО «Монолитное Строительное управление №1».

Кроме того, пунктом 1.2. Дополнительного соглашения № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту №б/н от 27.08.2007, заключенному между Администрацией Городского округа Балашиха Молсковской области, ООО «Аврора»,000 «Авеста-Строй», ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» (Новый застройщик), ООО «Специализированный спецзастройщик «Лидер Подмосковья» и АО «Монолитное Строительное управление №1» на Новом застройщике лежит обязанность по проведению рекультивации земельных участков по которым произошла уступка прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования

земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на

территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Предусмотренная законодательством арендная плата была оплачена отвеьчиком в соответствии с условиями договора по действующей базовой ставке арендной платы, установленной для земель, подлежащих рекультивации.

Следовательно, у Истца нет оснований требовать уплаты арендной платы в повышенном размере и пени за просрочку оплаты.

Арендная плата в размере 22 959,31 рублей, которая была установлена прежнему Арендатору в соответствии с уведомлением № 1040/2 от 02.02.2018 в соответствии с законом Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-03 « Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год», оплачена Ответчиком в срок предусмотренный Договором аренды.

В силу изложенного, Исковые требования о взыскании арендной платы в повышенном размере за третий квартал 2019 года в сумме 506 288,42 руб. по договору № 4097 от 09.12.2010 г. и пени за несвоевременную оплату аренды удовлетворению не подлежат.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 18 625,66 руб. за период с 16.06.2019 по 27.11.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Поскольку у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в заявленный период, оснований для начисления пени не имеется.

Суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А. Кузьмина