Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А71-6929/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 6929/2020
г. Ижевск
28 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельниковой М.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов к Обществу с ограниченной ответственностью «Континент» г. Ижевск об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030058:3777, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности №7668/01-18ДО от 26.12.2019, диплом №81582 от 14.07.2006,

от ответчика: не явились (уведомление в деле),

дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

установил:

Администрация города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Континент» г. Ижевск (далее Общество «Континент», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030058:3777, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и ООО «АСПЭК-Домстрой» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка №5059 от 24.06.2011 (л.д. 12-16), согласно которому арендодатель сдал в пользование арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54, площадью 14491кв.м., расположенный по адресу (адресному ориентиру): УР, <...> в Устиновском районе.

По соглашениям от 05.12.2011 и от 16.04.2013 права арендатора по указанному договору аренды переходили к ИП ФИО3, а позже к ООО «Строительный центр».

Договор аренды № 5059 от 24.06.2011 прекратил свое действие по истечении его срока, 01.01.2017.

В соответствии с выпиской из ЕГРП на указанном земельном участке располагается объект незавершенного строительством с кадастровым номером 18:26:030058:3777, принадлежащий на праве собственности ООО «Строительный центр», о чем 17.12.2014 в ЕГРН внесена запись 18-18-01/174/2014-186,

29.11.2017 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №6118 (далее договор аренды от 29.11.2017) спорный земельный участок представлен ООО «Строительный центр» на условиях аренды для целей завершения строительства однократно без проведения торгов, сроком до 25.12.2019.

Соглашением №6118/1 от 04.04.2018 права арендатора спорного земельного участка приобретены ООО «Континент», при этом права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 18:26:030058:3777 приобретены ООО «Континент» 13.02.2018 о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации права за №18:26:030058:3777-18/001/2018-2.

17.06.2020 сотрудниками Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска проведен осмотр земельного участка, в результате которого, установлено что, строительство объекта недвижимости не завершено. Разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта не выдавалось.

В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, окончанием срока разрешения на строительство и незавершением строительства объекта, администрация обратилась в суд с требованиями об изъятии объекта на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ).

Ответчиком возражения по исковым требования не заявлены, в том числе не оспорены доводы истца об отсутствии факта завершения строительства объекта с кадастровым номером 18:26:030058:3777, доказательств обратного суду не представлено (ст.9 и ст. 65 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, приняв во внимание пояснения истца, отзыв ответчика и письменные пояснения третьих лиц, суд признал исковое заявление подлежащим удовлетворению на основании нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом N 171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно подпункту 10 пункта 2 подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поводом и основанием для заключения договора аренды №6118 от 29.11.2017 послужил пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения общества не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора №6118 от 29.11.2017, иное противоречит его условиям и содержанию положений п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора №6118 от 29.11.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, договор аренды №6118 от 29.11.2017 является гражданско-правовой сделкой обусловленной определенным материальным интересом - завершение начатого строительства.

При этом содержание пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ свидетельствует о том, что действие нормы статьи 239.1 ГК РФ обусловлено именно датой заключения договора аренды земельного участка, а не периодом возникновения арендных правоотношений в принципе.

Более того, возможность применения положений статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, прямо предусмотрено пунктом 6 названной нормы.

Совокупное толкование вышеприведенных законоположений, свидетельствует о том, что при решении вопроса о применении положений статьи 239.1 ГК РФ к конкретным правоотношениям следует исходить из даты заключения конкретного договора аренды.

Как следует из материалов дела, договор №6118 от 29.11.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 18:26:030058:3777, заключен после 01.03.2015.

Следовательно, при рассмотрении настоящего спора необходимо применить норму статьи 239.1 ГК РФ, положениями пунктом 1, 6 которой предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды от №6118 от 29.11.2017, заключенного в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, истек. При этом строительство спорного объекта Обществом не завершено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Администрацией правомерно предъявлено требование к ООО «Континет» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030058:3777, площадью 9750,2 кв. м, расположенный по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов, которое подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

Статьей 239.1 ГК РФ, Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, не предусмотрено обязанности суда по определению начальной цены предмета аукциона, в связи с чем, доводы ответчика в указанной части суд считает несостоятельными.

В случае несогласия ответчика с оценкой, ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

С учетом принятого по делу решения, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на ответчика, при этом государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Континент» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030058:3777, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Континент» в доход федерального бюджета 6 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В. Мельникова