Решение от 5 сентября 2024 г. по делу № А84-11370/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-11370/2023
06 сентября 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2024.

Решение изготовлено в полном объеме 06.09.2024.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Астапова К.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молочная балка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) к  обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Крыминтерсвязь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) о признании недействительным  решения об одностороннем расторжении договора субаренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Публичного акционерного общества «Московский кредитный банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва), Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г.Севастополь, ОГРН <***>, ИНН <***>), Правительства Севастополя (г.Севастополь, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от ООО «Фирма «Крыминтерсвязь» – ФИО2 по доверенности от 07.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молочная балка» (далее – ООО «Молочная балка») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Крыминтерсвязь» (далее – ООО «Фирма «Крыминтерсвязь») о признании:

- недействительной односторонней сделки по расторжению договора субаренды от 26.04.2018, заключенного между истцом и ответчиком и признать указанный договор субаренды действующим на срок основного договора аренды;

- действующим договора субаренды от 26.04.2018.

Определением от 04.12.2023 суд принял исковое заявление к рассмотрению, возбудил производство по делу.

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, Арбитражного суда города Севастополя ФИО3 от 12.01.2024 по делу произведена замена судьи Архипенко А.М. на судью Мамонову К.Г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечены Публичное акционерное общество «Московский кредитный банк», Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось для предоставления дополнительных пояснений и доказательств.

Истец, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание 04.09.2024 не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для проведения судебного заседания без их участия и рассмотрения дела по имеющимся в деле документам.

В судебном заседании 04.09.2024 представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Оценив доказательства и доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – арендодатель) и ООО «Фирма «Крыминтерсвязь» (далее – арендатор) 01.03.2018 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому объектом настоящего Договора аренды выступает переданный по акту –приема передачи от 27.06.2006 в рамках договора аренды от 26.07.2006 № 040665900126 земельный участок с кадастровым номером 91:02:003003:1, площадью 30000 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <...>(далее – Участок).       Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Между ООО «Фирма Крыминтерсвязь» (далее – заказчик) и ООО «Молочная Балка» (далее – инвестор) 10.04.2018 заключен инвестиционный договор (далее – инвестиционный договор), согласно которому предметом данного Договора является освоение и застройка земельного участка ориентировочной площадью 3,0 га, с кадастровым номером 91:02:003003:1 (пункт 1.3. инвестиционного договора).

Согласно пункту 1.4. инвестиционного договора освоение и застройка земельного участка, указанного в п. 1.3 данного Договора, должна быть осуществлена Инвестором за счет собственных и/или заемных средств, путем строительства многоквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта и любых других объектов недвижимости, не противоречащих градостроительной документации в рамках разрабатываемого проекта планировки территории, предусмотренного (разрабатываемого) согласно п. 2.3. и п. 2.7. данного Договора.

В пункте 1.4. инвестиционного договора        стороны установили, что освоение и застройка земельного участка, указанного в п. 1.3. данного Договора, производится Инвестором в течение срока, действия данного Договора, указанного в п. 3.3. данного Договора, в следующих объемах от общего объема планируемых к строительству объектов недвижимости жилого и нежилого коммерческого назначения.

В соответствии с пунктом 2.3. инвестиционного договора в целях передачи Инвестору в субаренду земельного участка, который в соответствии с п. 1.3 настоящего Договора передается под освоение и застройку.

Согласно пункту 3.3.   инвестиционного договора стороны договорились, что срок освоения и застройки земельного участка, что признается Сторонами сроком действия данного договора, должен составить не более 3-х (трех) лет со дня регистрации права субаренды Инвестора на данный земельный участок, если Сторонами в письменном виде не будет согласовано иное.

Между ООО «Фирма Крыминтерсвязь» (далее – субарендодатель) и ООО «Молочная Балка» (далее – субарендатор) 16.04.2018 заключен договор субаренды земельного участка (далее – договор субаренды), согласно которому субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок, с кадастровым номером: 91:02:003003:1, площадью 3,0 га, расположенного в г. Севастополе, Гагаринском районе, ул. Отрадная, 25, с видом разрешённого использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)», который принадлежит Субарендодателю на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка от 01.03.2018 регистрационный номер 91:02:003003:1- 91/001/2018-2.


Согласно пункту 1.5.   Договора субаренды он заключен в соответствии с заключенным между сторонами инвестиционным договором от 10.04.2018 сроком до 29.03.2021 года, не превышающий срок действия основного договора аренды земельного участка от 01 марта 2018 года и вступает в силу с момента государственной регистрации. Субарендатор обязуются передать настоящий Договор в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Течение срока субаренды начинается с момента подписания Сторонами Акта приема- передачи земельного участка и прекращается одновременно с истечением срока настоящего Договора или прекращением основного договора аренды земельного участка. В случае продления срока основного договора аренды срок действия настоящего Договора также может быть продлен по соглашению Сторон.

Договор субаренды  26.04.2018 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), запись 91:02:003003:1-91/001/2018-4, а также внесена запись №91:02:003003:1- 91/001/2018-5 об обременении/ипотеке (субаренды) земельного участка в пользу ООО «Молочная балка».

Из электронной Выписки из ЕГРН от 02.02.2023 истец узнал о том, что запись о регистрации № 91:02:003003:1-91/001/2018-4 договора субаренды от 16.04.2018, так же как и сам Договор от 16.04.2018 из реестра исключены, при этом, истец указанный Договор субаренды с ответчиком не расторгал ни в добровольном, ни в судебном порядке. Также как и не расторгал сам инвестиционный Договор, который послужил основанием для заключения Договора субаренды.

При этом из Выписки из ЕГРН от 02.02.2023 также следует, что запись об основном Договоре аренды от 02.04.2018 сохранена, из чего следует, что Договор аренды является действующим.

Ввиду того, что ООО «Молочная балка» согласия на расторжение спорного Договора субаренды не давал и никаких документов не подписывал, последний обратился в Арбитражный суд Севастополя с исковым заявлением о признании незаконными действий регистратора по исключению записи и спорного Договора субаренды из ЕГРН.

В рамках дела № А84-2556/202, возбужденного на основании поданного заявления, обществом выяснено, что Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя 20.01.2022 уведомил ООО «Фирма Крыминтерсвязь» о том, что 20.01.2022 в ЕГРН внесена запись о расторжении «Аренды от 26.04.2018г. №91:02:003003:1-91/001/2018-4» на основании заявления самого ООО «Фирма Крыминтерсвязь».

Истец полагает, что односторонняя сделка ответчика по расторжению указанного договора субаренды нарушает его права на осуществление коммерческой деятельности, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для удовлетворения требований суд не выявил, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Истец в обоснование своей позиции о недействительности односторонней сделки об отказе от договора субаренды от 16.04.2018 указывают на неполучение извещения, а также на нарушение их прав односторонним отказом от сделки со стороны ответчика.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Материалы настоящего дела не содержат доказательств направления в адреса истца извещения об отказе от договора субаренды.

Однако, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Согласно пункту 1.5.   Договора субаренды он заключен сроком до 29.03.2021, не превышающий срок действия основного договора аренды земельного участка от 01 марта 2018 года и вступает в силу с момента государственной регистрации. Субарендатор обязуются передать настоящий Договор в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Течение срока субаренды начинается с момента подписания Сторонами Акта приема- передачи земельного участка и прекращается одновременно с истечением срока настоящего Договора или прекращением основного договора аренды земельного участка. В случае продления срока основного договора аренды срок действия настоящего Договора также может быть продлен по соглашению Сторон.

Исходя из содержания указанного договора субаренды срок его действия истекает 29.03.2021 без возможности его дальнейшей автоматической пролонгации. Продление срока субаренды возможно только по соглашению сторон.

Таким образом, условия договора субаренды исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к правоотношениям сторон.

Согласно пункту 3.3.   инвестиционного договора стороны договорились, что срок освоения и застройки земельного участка, что признается Сторонами сроком действия данного договора, должен составить не более 3-х (трех) лет со дня регистрации права субаренды Инвестора на данный земельный участок, если Сторонами в письменном виде не будет согласовано иное.

Документы, свидетельствующие о том, что истец до или после прекращения договора субаренды обращался к ответчику за его продлением и о намерении в исполнении инвестиционного договора,  в материалы дела не представлены.

Доказательства, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка ООО «Молочная Балка» после истечения срока действия договора субаренды, в том числе подтверждающие внесение арендных платежей, в материалы дела не представлены.

Кроме того, в рамках дела истцом представлены документы, свидетельствующие о невозможности строительства на земельном участке, который представлен истцу в субаренду. Обратного в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд считает, что договор субаренды прекратил свое действие после истечения установленного в нем срока.

С учетом прекращения  договора субаренды от 16.04.2018 виду окончания срока, ответчик обратился в Севреестр с заявлением, в котором указано «погасить регистрационную запись по договору субаренды в связи с его окончанием».

С учетом вышеизложенного, суд не может признать действия ответчика как односторонний отказ от договора субаренды, следовательно,  правовых оснований для признания одностороннего отказа от договора  недействительным у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При рассмотрении спора по существу суд  в силу главы 9 АПК РФ разрешает вопрос о судебных расходах. Государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молочная балка» отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.


Судья        

К.Г. Астапова