Решение от 25 сентября 2020 г. по делу № А40-205838/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-205838/19-1-1167
г. Москва
25 сентября 2020 г.
резолютивная часть в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 10.09.20

решение в полном объеме изготовлено 25.09.20

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП318774600236908) к АО "ОВЕРПЛЭЙ" (185035 <...> (ЦЕНТР Р-Н) ДОМ 10 ПОМЕЩЕНИЕ 59, ОГРН: <***>) о признании незаконными действия по увеличению постоянной арендной платы до 210 руб. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018, об установлении арендной платы в размере 165 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018, об установлении факта отсутствия задолженности за июнь 2019 года по договору от 01.07.2018

ФИО3 и ФИО4, конкурсный управляющий АО «Оверплэй» ФИО5

при участии представителей: от истца – ФИО6 по дов. от 02.10.19, от третьих лиц ФИО3 и ФИО4 – адвоката Березовской Е.А. по дов. от 04.06.19

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании незаконными действия ответчика (арендодателя) по увеличению постоянной арендной платы до 210 руб. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018. Истец также требует установления арендной платы в размере 165 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в месяц по договору от 01.07.2018, требует установить факт отсутствия задолженности за июнь 2019 года по договору от 01.07.2018. Требования основаны на следующих обстоятельствах. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.07.18, по условиям которого истцу ответчиком переданы в аренду павильоны и часть открытой площадки до 2600 кв.м. Ставка постоянной арендной платы составила 162 руб. 20 коп. за 1 кв.м в месяц. По условиям п.5.4 договора постоянная и переменная арендная плата может быть изменена арендодателем в сторону повышения на коэффициент инфляции, установленный органами Госкомстата. Дополнительным соглашением от 01.04.19 стороны согласовали, что ставка может быть в одностороннем порядке изменена арендодателем один раз в год. При этом увеличенная арендная плата не может превышать размера средней ставки аренды за аналогичные помещения в аналогичных торговых центрах г.Тольятти, продающих товары для обустройства и ремонта жилья, более чем на 3%. Ответчик (арендодатель) направил истцу уведомление об изменении постоянной арендной платы с 01.06.2019 до 210 руб. за кв.м в месяц. Считая данную ставку завышенной, истец обратился в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик в заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ответчик в отзыве против требований возражал, указывая на то, что арендная плата не менялась с момента заключения договора, а новая ставка основана на сведениях о средних рыночных ценах.

ФИО3 и ФИО4, являясь акционерами ООО «Оверплэй», привлечены судом по их заявлению к участию в деле в качестве третьих лиц. Указанные лица сослались на то, что спорная сделка является мнимой, а спор инициирован для установления посредством судебного решения стоимости аренды квадратного метра в помещениях торгового центра «Арбуз», принадлежащего обществу. В обоснование своих доводов указанные лица ссылались на среднюю стоимость аренды площадей в торговом центре, указывая на то, что сдача в аренду производится по цене около 600 руб. за кв.м.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

В материалы дела истцом представлен договор аренды от 01.07.18, по условиям которого ответчиком истцу на срок 11 месяцев передается в аренду павильоны и часть открытой площадки до 2600 кв.м, прилегающей к зданию ТЦ «Арбуз» по адресу <...>.

Как указано в п.2.1 договора предмет аренды определен согласно Приложению 1 к договору.

Текст Приложения 1 к договору содержит одно предложение: «Павильоны и часть открытой площадки, сдаваемые в аренду до 2600 кв.м, находящегося по адресу <...>».

В связи с наличием спора о размере платы и ее соответствии рыночной ставке, судом по ходатайству истца была назначена экспертиза по следующим вопросам:

Какова рыночная стоимость права аренды (рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м в месяц) павильонов и части открытой площадки площадью 2600 кв.м, расположенных по адресу <...>?

Превышает ли ставка арендной платы в размере 210 руб. (с НДС) за 1 кв.м в месяц за указанные объекты в целом ставку арендной платы за аренду аналогичных помещений в аналогичных торговых центрах г. Тольятти, продающих товары для обустройства и ремонта жилья, более, чем на 3%?

На поставленные вопросы экспертом ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» ФИО7 даны следующие ответы:

Рыночная стоимость права аренды (рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м в месяц) павильонов составляет 176 руб. 20 коп., а открытой площадки площадью 2600 кв.м – 91 руб. 62 коп.

Эксперт также установил, что ставка арендной платы в размере 210 руб. (с НДС) за 1 кв.м в месяц за указанные объекты в целом превышает более чем на 3% ставку арендной платы за аренду аналогичных помещений в аналогичных торговых центрах г. Тольятти, продающих товары для обустройства и ремонта жилья.

По результатам исследования экспертного заключения, а также заслушивания судом объяснений эксперта в судебном заседании, суд установил, что эксперт не смог ни определить, ни описать в экспертном заключении и в судебном заседании, какой именно объект аренды им исследовался и был предметом аренды.

Суд откладывал судебное разбирательство и предложил истцу представить документы, в т.ч. фотографии, с точным описанием площади и месторасположения арендованных объектов.

Истцом представлено Приложение 4 к договору аренды (копия), которое не было поименовано ни в самом договоре, а также не было ранее представлено на экспертизу и в суд. На указанном Приложении схематично отображены объекты аренды в виде прямоугольников и указано, что павильон составляет 902 кв.м, а часть открытой площадки 1698 кв.м. (1,2), при этом данные разновеликие объекты отмечены на схеме двумя прямоугольниками примерно равной площади.

Договор не содержит характеристик данных объектов, а текст договора (в частности, условие о предмете) не соответствует представленному в судебное заседание Приложению 4, ссылки на которое отсутствуют в тексте договора.

В Акте приема-передачи от 01.07.18 также отсутствуют какие-либо ссылки на Приложение 4. В Акте указано, что переданы и приняты «павильоны и часть открытой площадки, указанные в Приложении 1 к договору аренды».

В целях проверки доводов третьих лиц о мнимом характере сделки (договора аренды) суд предложил истцу представить платежные поручения об оплате объекта аренды, в частности, до увеличения ставки.

Суд исходил из того, что если стороны пришли к соглашению об объекте аренды, на протяжении периода исполнения договора (с 01.07.18) арендатор в соответствии с п. 3.2 договора вносил бы арендную плату за конкретную площадь, а также возмещал бы затраты на коммунальные услуги, рассчитанные пропорционально данной площади.

В судебном заседании истец пояснял, что площадь ежедневно менялась, с учетом потребности в аренде площади открытой стоянки.

Однако ежедневная изменяемость площади объекта аренды не соответствует существу арендного обязательства. В договоре нет условий о возможности ежедневного изменения размера арендуемых площадей.

Так, истцом представлены Акты об оказанных услугах.

Согласно Акту № 199 от 31.12.19 за декабрь 2019 ответчиком истцу оказаны услуги аренды нежилого помещения 2365,63 кв.м на сумму 496782 руб., коммунальные услуги стоимостью 225621 руб.

Согласно Акту № 10 от 31.01.20 ответчиком истцу оказаны услуги аренды нежилого помещения за январь 2020 210 кв.м стоимостью 496782 руб. при стоимости возмещения коммунальных расходов 208334 руб.

Акт № 28 от 28.02.20 также оформлен на услуги за январь аренды нежилого помещения в размере 2365 кв.м стоимостью 496782 руб. с возмещением коммунальных расходов на сумму 222484 руб.

При этом, согласно Акту № 49 от 31.03.20 аренда нежилого помещения за январь 2020 указана в размере 895 кв.м стоимостью 187950 руб.

Истцом представлены платежные поручения, согласно которым истец ответчику по договору от 01.07.18 оплатил за июль 2018 (данный месяц оплаты указан в назначении платежей):

- в июне 21500 руб., 26500 руб., 156000 руб. (до подписания Акта приема-передачи);

- в июле – 22500 руб., 10000 руб., 10400 руб., 34500 руб., 13000 руб., 8000 руб., 21900 руб., 5000 руб., 87600 руб.

- в августе – 720000 руб, 31000 руб., 14500 руб, 23000 руб,

- в сентябре – 5400 руб., 24000 руб., 24800 руб., 11200 руб.

Итого, за июль 2018 истцом ответчику внесено платежей с указанием «по договору от 01.07.18» на общую сумму 1 270 800 руб.

Указанные платежи внесены до оспариваемого изменения арендной ставки. Арендная ставка составляла 165,2 руб. за кв.м.

Уведомляя арендатора об изменении ставки до 210 руб. за кв.м арендодатель выставил счет за июнь 2019. Согласно счету подлежала оплате аренда в размере 2281 кв.м и коммунальные услуги на сумму 93541 руб.

Общая сумма счета составила 572557 руб. 90 коп.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из указанного следует, что объектом аренды должна быть непотребляемая вещь.

Квадратный метр площади не является вещью, а представляет собой единицу измерения. Ежедневно меняющееся абстрактное количество метров не может быть объектом аренды.

Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из условий спорного договора аренды и практики его исполнения сторонами следует, что передаваемое в аренду имущество сторонами не определялось.

Таким образом, договор считается незаключенным.

При изложенных обстоятельствах права истца не могут быть нарушены письмом ответчика об изменении ставки арендной платы.

Основания судебного установления ставки в определенном размере за квадратный метр неопределенного объекта отсутствуют, в связи с чем не подлежит удовлетворению и требование истца об установлении ставки в размере 165,2 кв.м. Требование об установлении факта отсутствия задолженности за июнь в части, превышающем арендную плату из расчета 165,2 кв.м, также не подлежит удовлетворению, поскольку нет документов, подтверждающих общий размер обязательства, которое связало стороны в июне 2019 года.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований. Судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова