Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А63-21109/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-21109/2017
г. Ставрополь
21 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 21 февраля 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***>, к гаражному кооперативу «Запорожец», г. Георгиевск, ОГРН <***>,

о взыскании по договору аренды от 27.12.1994 № 80 задолженности по арендной плате в размере 915 016 рублей 74 копеек за период с 01.04.2016 по 20.11.2017,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность № 01-07/69 от 10.01.2018,

от ответчика – ФИО3, председатель гаражного кооператива,

УСТАНОВИЛ:

администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края (далее – истец, администрация округа) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к гаражному кооперативу «Запорожец» (далее – ответчик, кооператив) о взыскании по договору аренды от 27.12.1994 № 80 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 20 376 кв.м, задолженности по арендной плате в размере 915 016 рублей 74 копеек за период с 01.04.2016 по 20.11.2017.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело № А63-21109/2017 по распоряжению от 09.01.2018 передано на рассмотрение судье С.Л. Жирновой.

С согласия представителя истца и в отсутствии возражений от ответчика на переход к судебному разбирательству, суд в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что на основании постановления администрации города Георгиевска и Георгиевского района от 27.12.1994 № 1313 между названной администрацией и кооперативом заключен договор аренды № 80 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в квартале 26:26:010205, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, сроком на 20 лет (по 26.12.2014). В нарушение условий договора ответчик оплату арендных платежей за спорный период не производил, в связи с чем за ним образовалась задолженность. Также пояснил, что спорный земельный участок на государственном кадастровом учете не стоит.

Просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что с 27.12.1994 по настоящее время договор изменен не был, дополнительные условия не вносились, согласованные условия не изменялись, требования об изменении или расторжении договора от администрации округа не поступали. Дополнительных соглашений к договору аренды между администрацией округа и кооперативом по установлению, изменению порядка уплаты арендной платы и ее размера не заключалось. Считает, что порядок расчета арендной платы, предусмотренный законодательством Российской Федерации и Ставропольского края с 2016 года, не регулирует отношения, возникшие между администрацией и кооперативом в рамках договора аренды от 27.12.1994 № 80, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие названный порядок, вступили в законную силу после возникновения договорных отношений. Указал, что при исчислении размера арендной платы в рамках указанного договора должна применяться ставка налога 0,1% от кадастровой стоимости.

Также пояснил, что ведутся работы по формированию спорного земельного участка.

Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает надлежащим в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27 декабря 1994 года на основании постановления главы администрации города Георгиевска и Георгиевского района Ставропольского края от 27.12.1994 № 1373 между Георгиевской администрацией (арендодатель) и ГСК «Запорожец» (арендатор) заключен договор аренды № 80 (далее – договор), предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 20 376 кв.м, для обслуживания населения (далее – земельный участок).

В соответствии с пунктами 1.2 - 1.4 договора плата за землю производится ежегодно в размере земельного налога; права и обязанности арендатора и арендодателя определяются соответствующими статьями Земельного кодекса; при переходе права собственности на капитальные строения, находящиеся на участке, к новому собственнику договор аренды переоформляется на нового арендатора.

Согласно пункту 2 договор заключен сроком на 20 лет (с 27.12.1994 по 26.12.2014) и вступает в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Договор зарегистрирован в Книге записей договоров аренды 27 декабря 1994 года за номером 80 комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Георгиевска и Георгиевского района.

Органом, осуществлявшим полномочия по регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки до образования Регистрационной палаты Ставропольского края (до 1999 года) на основании Указа Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», являлся комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Георгиевска и Георгиевского района.

Поскольку в 1997 году администрация города Георгиевска и Георгиевского района была ликвидирована и 19.08.1997 была создана администрация города Георгиевска, а земельный участок находился в границах муниципального образования города Георгиевска, договор был передан на исполнение администрации города Георгиевска Ставропольского края.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 10.11.2001) распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Правопреемником администрации города Георгиевска в настоящее время является администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края на основании закона Ставропольского края от 02.03.2017 № 21-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Георгиевского муниципального района Ставропольского края, путем их объединения с муниципальным образованием городским округом городом Георгиевском Ставропольского края».

Администрацией округа в адрес ответчика направлялась претензия от 24.10.2017 № 1002/01-41 о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 20.11.2017 по договору в размере 915 016 рублей 74 копейки. Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность по арендной плате в полном объеме не погасил, администрация округа обратилась с иском в арбитражный суд.

Права и обязанности арендатора и арендодателя определяются соответствующими статьями Земельного кодекса (пункт 1.3 договора).

Согласно статьям 46, 53 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент принятия договора до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ), арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Размер земельного налога или арендной платы устанавливается исходя из взимаемых платежей за землю с собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, пропорционально сроку и занимаемой части земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пунктам 1, 3 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Арендная плата по договору за спорный период производилась на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», от 29.11.2013 № 445-п «О внесении изменения в приложение 2 к Порядку определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 г. N 64-п», от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», Приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земли на площадь арендуемого земельного участка и базовый размер арендной платы.

Сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 20.11.2017, исходя из площади земельного участка 20 376 кв.м, составила 915 016 рублей 74 копейки.

Отношения администрации и кооператива на дату заключения договора регулировались Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде и Земельным кодексом РСФСР 1991 года.

Согласно статье 114 Земельного кодекса РСФСР 1991 года землеустройство проводится по решениям Советов народных депутатов, по инициативе Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и его органов на местах или по ходатайству заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и осуществляется государственными проектными организациями по землеустройству за счет средств государственного бюджета. Землеустроительные проекты составляются при участии заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и после утверждения переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

В Методических рекомендациях по составлению схемы землеустройства административного района, утвержденным заместителем Председателя Госкомзема РСФСР 18.06.1991, действовавших на дату принятия постановления администрации от 27.12.1994 № 1373 и заключения договора аренды от 27.12.1994 № 80, предусматривалось, что схема землеустройства района включала текстовые и графические материалы: районную карту и планы землевладений (землепользований) сельскохозяйственных и лесохозяйственных, а также других (при наличии) предприятий. На районной карте показывались существующие границы сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, городов и поселков городского типа, земельных участков, используемых землепользователями (землевладельцами) других категорий, охраняемых территорий с особым правовым режимом, а также отражаются проектные предложения по перераспределению земель. Один из экземпляров материалов схемы землеустройства района передавался в районный орган Государственного комитета РСФСР по земельной реформе, осуществлявший оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость.

Таким образом, земельное законодательство, действовавшее в период передачи администрацией в аренду кооператива земельного участка, предусматривало возможность утверждения границ участков без установления их на местности. Постановлением администрации от 27.12.1994 № 1373 утверждены материалы по инвентаризации и землеустройству для ГСК «Запорожец» на спорный земельный участок.

При этом председателем кооператива в материалы дела представлен список членов ГСК «Запорожец» на выдачу свидетельств о праве собственности на землю.

Согласно абзацу 1 статьи 80 Земельного кодекса РСФСР 1991 года (в редакции от 24.12.1993) земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией.

Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» устанавливалось, что полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные, в том числе статьей 80 земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями.

На основании пункта 8, 9 Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю" (утвержденных Роскомземом 20.05.1992) свидетельство составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается главой администрации, решением которой предоставлен земельный участок, и скрепляется гербовой печатью.

На земельные участки, предоставленные исполнительными органами Советов народных депутатов краев и областей, свидетельства подписываются главой местной администрации в зависимости от местоположения земельного участка.

Из письма администрации округа от 11.12.2017 № 01-01/406 следует, что список членов ГСК «Запорожец» на выдачу свидетельств о праве собственности на землю утвержден постановлением главы администрации города Георгиевска и Георгиевского района Ставропольского края от 09.04.1993 № 459 «О выдаче свидетельств «О праве собственности на землю».

По состоянию на 10.02.2018 ответчиком выявлено 67 свидетельств о праве собственности на землю от 1993 года, на 58 земельных участков зарегистрированы права собственности.

Имеющимися в материалах дела свидетельствами о праве собственности на землю от 24.12.1993 № 1331 и от 25.11.1993 № 1167, выданными ФИО4 и ФИО5 соответственно, подтверждается предоставление на праве пожизненно наследуемого владения в ГСК «Запорожец» земельных участков площадью 19,8 кв.м каждый для строительства гаражей на основании постановления главы администрации от 09.04.1993 № 459.

Также указанные выше обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствами о государственной регистрации права.

Права собственности в настоящее время зарегистрированы в установленном законом порядке, на имя собственников выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Пунктом 1 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса (30.10.2001), сохраняется.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса, а именно: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что к моменту заключения договора часть из земельного участка, находящегося под кооперативом, была передана в постоянное бессрочное пользование на основании постановления главы администрации города Георгиевска и Георгиевского района Ставропольского края от 09.04.1993 № 459 «О выдаче свидетельств «О праве собственности на землю». При этом договор аренды заключался на всю площадь названного участка (20 376 кв.м).

Свидетельства о праве собственности на землю 1993 года, выданные Исполкомом Георгиевского городского совета народных депутатов Ставропольского края, а также на основании постановления главы администрации города Георгиевска и Георгиевского района Ставропольского края от 09.04.1993 № 459 выданы в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

При этом один и тот же участок не может быть предоставлен одновременно и в аренду, и в постоянное бессрочное пользование, и пожизненно наследуемое владение во всей его площади, в связи с чем договор аренды земельного участка площадью 20 376 кв.м не может считаться действительным.

Кроме того, договор изменен не был, дополнительные условия не вносились, согласованные условия не изменялись, требования об изменении или расторжении договора от администрации округа не поступали. Дополнительные соглашения к договору не заключались. Земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Доказательства обратного стороны суду не представили.

В соответствии с частью 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Также в материалах дела имеются договоры аренды от 05.06.2015 №№ 3.2015-10, 3.2015-11, 3.2015-12, 3.2015-13, 3.2015-14 земельных участков, находящихся по адресу: <...>, гаражный кооператив «Запорожец», согласно которым администрация города Георгиевска (арендодатель) передала земельные участки с кадастровыми номерами 26:26:010205:534 (площадь 24 кв.м), 26:26:010205:535 (площадь 23 кв.м), 26:26:010205:536 (площадь 22 кв.м), 26:26:010205:537 (площадь 22 кв.м), 26:26:010205:538 (площадь 24 кв.м), сроком с 04.06.2015 по 03.06.2025 в аренду ФИО6, являющейся собственником находящихся на указанных участках гаражей №№ 466,467, 6, 465, 464 соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.08.2015. Данные земельные участки также входят в земельный участок площадью 20 376 кв.м, являющийся предметом спора.

Названные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил достаточных доказательств о размере фактической площади спорного земельного участка, используемого кооперативом на праве аренды, его площадь является ориентировочной и подлежит уточнению.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что границы названного участка, расположенного под кооперативом, не установлены, в настоящее время ведутся работы по его формированию для постановки на государственный кадастровый учет. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, на момент обращения администрации округа срок действия договора истек, часть земельных участков в 2015 году была передана в аренду администрацией города Георгиевска.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного Кодекса.

Учитывая, что решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного Кодекса освобожден от уплаты государственно пошлины, у суда не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова