Решение от 29 июля 2019 г. по делу № А31-2504/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-2504/2019
г. Кострома
29 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.07.2019.

Полный текст решения изготовлен 29.07.2019.

Арбитражный суд Костромской области в составе

судьи Голубевой Ольги Дмитриевны,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации городского округа город Волгореченск Костромской области, г. Волгореченск, Костромская область

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК БУТОВО», г. Москва

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии:

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 12.02.2018 № 14сд),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 29.05.2019),

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежаще,



установил:

администрация городского округа город Волгореченск Костромской области, г. Волгореченск, Костромская область (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК БУТОВО», г. Москва (далее – Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства (индивидуальный 2-х этажный жилой дом (коттедж 1 типа), процент готовности 22%) с кадастровым номером 44:32:020211:90, площадью 250,6 кв.м., местоположение: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 44:32:020211:45, площадью 1165 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Костромская обл., г. Волгореченск, микрорайон «Волжская жемчужина», д. 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка, для продажи с публичных торгов с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества, за вычетом понесенных расходов, связанных с отчуждением имущества.

Определением от 11.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Ответчик представил отзыв и дополнения к нему (л.д. 10, 59 – 60), в которых указал, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на возникшие между сторонами с 19.06.2007 арендные правоотношения; несмотря на заключение нового договора аренды от 31.12.2015 № 86/2015 арендуемый земельный участок из фактического владения и пользования арендатора не выбывал; спорный объект незавершенного строительства является объектом долевого строительства, в связи с чем подлежат применению положения части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ранее представило отзыв (в деле): разрешение заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по заявленным ранее основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании отклонил исковые требования, указал на неприменение к спорным правоотношениям сторон статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку фактически отношения по аренде спорного земельного участка сложились между сторонами с 2007 года.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 26.04.2007 № 200 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства», на основании протокола комиссии по приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и муниципального имущества по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.06.2007, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.06.2007 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.06.2007 № 990 (далее – Договор № 990), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003, площадью 151442,63 кв.м., местоположение: Костромская область, г. Волгореченск, в границах 02 02 11 квартала, находящийся в государственной собственности, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для комплексного освоения в целях жилищного строительства одно-двухэтажных одноквартирных жилых домов (далее – земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003).

Земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003 передан арендатору по передаточному акту от 19.06.2007.

Договор заключен сроком на 42 месяца (пункт 2.1 Договора № 990).

Дополнительным соглашением от 14.08.2008 к Договору № 990 пункт 2.1 Договора № 990 изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 51 месяц».

Дополнительным соглашением от 31.08.2011 № 6 к Договору № 990 пункт 2.1 Договора № 990 изложен в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается с 19.07.2007 по 31.12.2015».

Дополнительным соглашением от 13.05.2015 № 7 внесены изменения в пункт 1.1 (предмет договора) Договора № 990 и в передаточный акт от 19.06.2007 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 и образованием путем раздела указанного земельного участка земельных участков с кадастровыми номерами 44:32:020211:3 с сохранением в измененных границах, 44:32:020211:35, 44:32:020211:36, 44:32:020211:37, 44:32:020211:38, 44:32:020211:39, 44:32:020211:40, 44:32:020211:41, 44:32:020211:42, 44:32:020211:43, 44:32:020211:44, 44:32:020211:45, 44:32:020211:46, 44:32:020211:47, 44:32:020211:48, 44:32:020211:49, 44:32:020211:50, 44:32:020211:51, 44:32:020211:52, 44:32:020211:53, 44:32:020211:54, 44:32:020211:55.

Дополнительным соглашением от 24.06.2015 № 8 на основании постановления Администрации от 04.06.2015 № 267 изменены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 44:32:020211:3, 44:32:020211:35, 44:32:020211:36, 44:32:020211:37, 44:32:020211:39, 44:32:020211:40, 44:32:020211:41, 44:32:020211:42, 44:32:020211:43, 44:32:020211:44, 44:32:020211:45, 44:32:020211:46, 44:32:020211:47, 44:32:020211:48, 44:32:020211:49, 44:32:020211:50, 44:32:020211:51, 44:32:020211:52, 44:32:020211:53, 44:32:020211:54, 44:32:020211:55, указанные в пункте 1.1 (предмет договора) Договора № 990, в том числе для земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:45 установлены следующие характеристики: местоположение: Костромская область, город Волгореченск, микрорайон «Волжская жемчужина», дом 15, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (размещение жилого дома).

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.12.2015 № 86/2015 (далее – Договор № 86/2015), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду для завершения строительства находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:45, площадью 1165 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Костромская обл., г. Волгореченск, микрорайон «Волжская жемчужина», д. 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (далее – земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:45).

Земельный участок кадастровым номером 44:32:020211:45 передан по передаточному акту от 31.12.2015.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 01.01.2016 по 31.12.2018 (пункт 2.1 Договора № 86/2015).

Арендатор имеет право возводить здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.1.2 Договора № 86/2015).

Договор № 86/2015 зарегистрирован в установленном порядке 22.03.2016.

Арендатором во исполнение условий Договоров № 990, № 86/2015 подготовлена и утверждена проектная декларация по объекту: <...>», получено разрешение на строительство первой очереди жилой застройки квартала № 11 от 25.05.2010 № 002278-02 (срок действия до 31.12.2018).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.11.2017 внесена запись регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства: кадастровый номер: 44:32:020211:90, адрес: Костромская область, г. Волгореченск, микрорайон «Волжская жемчужина», д. 15, проектируемое назначение: индивидуальный 2-х этажный жилой дом (коттедж 1 типа), степень готовности объекта – 22% (далее – объект незавершенного строительства).

Как указывает истец, срок Договора № 86/2015 истек 31.12.2018, при этом строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:45, Обществом не завершено.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, Администрация обратилась в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

То есть законодатель в приведенных нормах действующего законодательства урегулировал вопрос предоставления земельных участков при наличии договоров аренды земельных участков, заключенных ранее 01.03.2015, и не установил иной порядок заключения договоров аренды земли для строительства зданий и сооружений.

В данном случае условия Договора № 86/2015 прямо свидетельствуют о том, что указанная сделка является новым (самостоятельным) договором, целью заключения которого было завершение строительства.

При этом из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является именно момент заключения договора аренды земельного участка.

В рассмотренном случае Договор № 86/2015 заключен 31.12.2015, то есть после 01.03.2015, срок его действия установлен сторонами до 31.12.2018, и истек, тогда как строительство объекта Обществом не завершено.

При перечисленных обстоятельствах суд полагает, что требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов с выплатой Обществу денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, подлежит удовлетворению на основании пунктов 1, 5 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно требования Администрации о необходимости указания на то, что решение суда является основанием для проведения истцом публичных торгов по продаже спорного объекта, суд считает необходимым пояснить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил).

Право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

Следовательно, отдельного указания в решении суда по настоящему спору на то, что судебный акт является основанием для проведения Администрацией публичных торгов, не требуется, поскольку осуществление данных действий вменено в обязанность истца действующим законодательством.

Аргументы ответчика относительно нераспространения на взаимоотношения сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу наличия длящихся правоотношений сторон по аренде земельного участка, что подтверждается заключением Договора № 900 и дополнительных соглашений к нему, а также на ссылка на то обстоятельство, что предмет аренды из владения ответчика не выбывал с момент подписания первой сделки аренды, отклоняются судом.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

При заключении Договора № 86/2015 его условия, в том числе дата его подписания, стали являться обязательными для контрагентов, а потому спорный договор подпадает под действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо заключен после 01.03.2015. В действующем законодательстве отсутствуют какие-либо исключения для арендатора, подписавшего договор после указанной даты, а также не зафиксирована возможность признания судом отношений по пользованию земельным участком фактически сложившимися в целях продления договоров аренды без проведения конкурсных процедур.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Более того, как уже указывал суд, из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ прямо следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является момент заключения договора аренды земельного участка, то есть в данном случае – 31.12.2015.

Довод ответчика о необходимости применения положений части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с тем, что спорный объект незавершенного строительства является объектом долевого строительства, отклонен как неподтвержденный материалами дела. Доказательств заключения договоров участия в долевом строительстве ответчиком не представлено, согласно выписке из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 22.01.2019 № КУВИ-001/2019-1351294 договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта на указанную дату не заключено и не зарегистрировано.

Указание ответчика на обращение к Администрации с просьбой о выкупе земельного участка или дальнейшем продлении договора аренды земельного участка (письмо от 10.12.2018 № 118) не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, ибо в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении Общества с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, установленном действующим земельным законодательством.

Суд также принял во внимание то обстоятельство, что доводов и доказательств невозможности завершения строительства вследствие вины истца (либо государственных органов) ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, суд счел исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет в связи с тем, что Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Изъять у закрытого акционерного общества «ДО МЖК БУТОВО», г. Москва

(ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства - индивидуальный 2-х этажный жилой дом (коттедж 1 типа), процент готовности 22%, кадастровый номер 44:32:020211:90, площадь 250,6 кв.м., местоположение: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 44:32:020211:45 (площадью 1165 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Костромская обл., г. Волгореченск, микрорайон «Волжская жемчужина», д. 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка), путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ДО МЖК БУТОВО», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяО.Д. Голубева