Решение от 15 апреля 2024 г. по делу № А12-23098/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

«15» апреля 2024 года

г. Волгоград Дело № А12 – 23098/2023

резолютивная часть решения оглашена 09.04.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Администрации Ерзовкого городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на здание магазина площадью 580,7 кв.м. по адресу: <...> при участии в деле в качестве третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская строительная компания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от 05.07.2023

от ответчика – не явились, извещены

от третьего лица - не явились, извещен



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Администрации Ерзовкого городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (далее-ответчик) о признании права собственности на здание магазина площадью 580,7 кв.м. по адресу: <...>

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты права. Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. В качестве ответчика выступает лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не заявляющее о таких правах, но не признающее за истцом вещного права на имущество. В силу статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также, если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса РСФСР право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, относится к искам о правах на недвижимое имущество (пункт 2 постановления Пленума N 10/22).

Как следует из материалов дела, 03.08.2011 между ФИО1 и ООО «Волгоградская строительная компания» заключен инвестиционный контракт на строительство нежилого здания магазина проектной площадью 580,7 кв.м по адресу: <...>.

31.10.2011 администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района ООО «Волгоградская строительная компания» выдано разрешение на строительство RU3450302-106 объекта капитального строительства «два 3- х этажных жилых дома и здание отдельно стоящего магазина» на земельном участке с кадастровым номером 34:03:140101:1198, площадь магазина 216 кв.м., строительный объем 864 куб.м. 05.02.2013г.

Администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района срок действия разрешение на строительство RU3450302-106 продлен до 28.02.2014г.

06.11.2014г. между Администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области и ООО «Волгоградская строительная компания» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:140101:1198 площадью 11322 кв.м. для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 3 года.

27.11.2014г. актом приемки законченного строительства магазина предпринимателем ФИО1 от ООО «Волгоградская строительная компания» принят к приемке магазин площадью 580,7 кв.м., степень готовности 100%.

30.07.2015 Администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области ООО «Волгоградская строительная компания» выдано разрешение на строительство RU3450302-106 объекта капитального строительства «четыре 3-х этажных жилых дома и здание отдельно стоящего магазина» на земельном участке с кадастровым номером 34:03:140101:1198 со сроком действия до 30.03.2018г. Площадь магазина 580,7 кв.м., строительный объем 2505,1 куб.м.

16.12.2015 Администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области ООО «Волгоградская строительная компания» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию RU3450302-106-2015 объекта четыре 3-х этажных жилых дома 1 очередь по адресу р.п. Ерзовка, Городищенский район, квартал 5.

06.10.2016г. между ООО «Волгоградская строительная компания» (арендатор) и ИП ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:140101:1198 площадью 525 кв.м. для строительства и эксплуатации магазина хозяйственных товаров, сроком на 13 месяцев.

30.05.2017г. постановлением Администрации Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района № 189 отменено разрешение на строительство RU3450302-106 от 30.07.2015г., в связи с отсутствием в Градостроительном Кодексе РФ процедуры выдачи разрешения на строительство на уже построенный объект.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 сентября 2018 года по делу № А12-18706/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судом по делу № А12-18706/2018 установлено, что разрешение на строительство от 30.07.2015 № RU34503102-106-2015 было выдано на фактически построенный объект, с нарушением требований о проведении экспертизы проектной документации и осуществлении государственного строительного надзора. На дату выдачи разрешения на строительство от 30.07.2015 № RU34503102-106-2015 объект – магазин фактически возведен. Из акта приемки законченного строительством объекта от 27.11.2014 следует, что строительство осуществлено с нарушением параметров объекта (площадь и строительный объем), указанных в разрешении на строительство от 30.10.2011 № RU34503102-106 (площадь магазина по разрешению на строительство от 30.10.2011г. - 216 кв.м., тогда как фактически построен объект площадью 580,7 кв.м.).

Судом по делу № А12-18706/2018 установлено нарушение при получении разрешения на строительство требований Градостроительного кодекса Российской Федерации в части проведения экспертизы проектной документации и осуществлении государственного строительного надзора.

Таким образом, материалами настоящего дела установлено, что объект (магазин площадью 580,7 кв.м.) построен в 2014г. в отсутствие разрешения на строительство магазина площадью 580,7 кв.м.

Ранее выданное разрешение на строительство от 31.10.2011, от 05.02.2013г. выдано на строительство объекта - магазина площадь 216 кв.м., тогда как построен магазин площадью 580,7 кв.м. Таким образом, строительство магазина осуществлено не в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией. После самовольно возведенного в 2014г. объекта магазина площадью 580,7 кв.м., 30.07.2015 Администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области выдано разрешение на строительство RU3450302-106 объекта здание отдельно стоящего магазина» площадью магазина 580,7 кв.м., которое впоследствии 30.05.2017г. отменено постановлением Администрации Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района № 189, в связи с отсутствием в Градостроительном Кодексе РФ процедуры выдачи разрешения на строительство на уже построенный объект. Законность постановления Администрации Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района № 189 от 30.05.2017г. проверена судами по делу А12-18706/2018, постановление Администрации признано законным и обоснованным. Таким образом, разрешение на строительство магазина площадью 580,7 кв.м. отсутствует.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для инициирования истцом настоящего судебного разбирательства.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. При этом, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма № 143.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления № 10/22).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом № 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Суд учитывает то, что возведение спорного объекта осуществлялось на земельном участке, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Как следует из экспертного заключения Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ спорный объект соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в ходе его эксплуатации.

Суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Изложенные обстоятельства свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Создание правовой неопределенности в отношении права собственности на спорные объекты недвижимости не может быть признано соответствующим целям и задачам судопроизводства.

Суд считает, что отказ в иске установит неопределенность правового статуса спорного имущества, нарушит баланс интересов участников оборота, выведет этот объект из гражданского оборота, создаст правовую неопределенность в отношении судьбы спорного объекта недвижимости, поэтому позиция администрации не может быть признана обоснованной и отвечающей целям и задачам арбитражного судопроизводства.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что спор о праве на объект недвижимого имущества между истцом и администрацией отсутствует, Администрация не имеет правопритязаний на объект недвижимого имущества.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает заявление истца о том, что он просит отнести судебные расходы на него.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на здание магазина площадью 580,7 кв.м. по адресу: <...>

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 излишне уплаченную госпошлину 19 332,31 рубль, выдав справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Н.А. Троицкая