Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А12-29467/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград                                                                                               

«05» июля 2024 года                                                                             Дело № А12-29467/2023


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2024 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спринт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Спринт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального государственного бюджетного учреждения «Центр оценки качества зерна» в лице Волгоградского филиала, Комитета Ветеринарии Волгоградской области, Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия в лице Волгоградского филиала, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация города Волгограда», государственного казенного учреждения Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому и хозяйственному обеспечению администрации Волгоградской области», индивидуального предпринимателя ФИО3, федерального государственного бюджетного учреждения «Ростовский референтный центр Россельхознадзора»

о признании договора аренды прекращенным, о признании права собственности прекращенным, 



УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спринт» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №4575 от 29.11.2002 за период с 14.03.2022 по 30.09.2023 в размере 55 037 руб. 75 коп., пени за период с 17.03.2023 по 14.11.2023 в размере 3 854 руб. 42 коп.

Определением от 30.11.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.01.2024 ввиду поступления от ответчика ходатайства о переходе рассмотрения дела в общий порядок, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В рамках дела № А12-31349/2023 общество обратилось с исковым заявлением к управлению о признании спорного договора аренды прекращенным и о расторжении договора, о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040024:9 прекращенным.

Определением от 23.01.2024 суд объединил дела №№ А12-29467/2023 и А12-31349/2023 в одно производство, присвоив объединенному делу номер №А12-29467/2023.

К участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение «Центр оценки качества зерна» в лице Волгоградского филиала, Комитет Ветеринарии Волгоградской области, Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия в лице Волгоградского филиала, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация города Волгограда», государственное казенное учреждение Волгоградской области «Дирекция по материально-техническому и хозяйственному обеспечению администрации Волгоградской области», индивидуальный предприниматель ФИО3, федеральное государственное бюджетное учреждение «Ростовский референтный центр Россельхознадзора».

В судебном заседании представитель управления поддержала первоначальный иск в полном объеме, возражала против требований общества.

Представитель общества поддержала доводы встречного иска, просила в удовлетворении требований управления отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы исковых заявлений и отзывов, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.04.2005 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «СК «Волгоградстрой» (арендатор) был заключен договор № 1 присоединения к договору аренды земельного участка от 29.11.2002 № 4575, согласно которому арендатор принимает в пользование на условиях аренды до 14.11.2051 земельный участок площадью 857 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. 13-я Гвардейская, 13.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для эксплуатации административного здания, пристроенного к жилому дому.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЗАО «СК «Волгоградстрой» являлось собственником встроенного нежилого помещения площадью 768 кв. м, расположенного на арендованном земельном участке, право собственности зарегистрировано 14.06.2005.

31.08.2009 собственником данного нежилого помещения стало ООО «Корона», а с 24.09.2009 - ООО «Меркурий».

На основании договора купли-продажи № 1/10/2011 от 13.10.2011 ООО «Меркурий» продало встроенное нежилое помещение площадью 768 кв. м. ООО «Спринт», право собственности ООО «Спринт» зарегистрировано 16.08.2012.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040024:9 в установленном законом порядке зарегистрировано 14.03.2022.

17.02.2023 между ТУ Росимущеста в Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Спринт» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды от 29.11.2002 № 4575 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

Пунктом 2 дополнительного соглашения установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:040024:9, площадью 857 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с разрешенным  использованием – административное здание, пристроенное к жилому дому.

На основании пункта 6 дополнительного соглашения годовой размер арендной платы с 14.03.2022  для ООО «Спринт» составляет 35 543 руб. 05 коп., с 01.01.2023 – 35 547 руб. 53 коп.

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца квартала.

В соответствии с пунктом 8 дополнительного соглашения (с учетом протокола разногласий от 15.03.2023) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

11.09.2023 управление направило в адрес общества претензию с требование оплаты задолженности за период с 14.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 55 037 руб. 75 коп., неустойки за период с 17.03.2023 по 14.11.2023 в размере 3 854 руб. 42 коп.

Указанная претензия была оставлена обществом без финансового удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для управлением администрацией настоящего судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Доводы общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:040024:9 сформирован под многоквартирным жилым домом и находится в собственности собственников помещений в нем, отклоняются судом в силу следующего.

Суд отмечает, что указанным доводам уже была дана оценка судом кассационной инстанции по делам № А12-40042/2016, А12-130/2018.

Так, из содержания судебных актов следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В пункте 66 названного постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Вместе с тем, из материалов дела видно и представителем ответчика данное обстоятельство не оспаривалось, принадлежащие последнему на праве собственности нежилые помещения расположены в пятиэтажном административном здании, пристроенном к многоквартирному жилому дому.

Доказательств того, что данное административное здание не имеет самостоятельного назначения, а имеет отношение к жилому дому, в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации, не представлено.

При этом, ссылка ответчика на прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не является основанием для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома.

Более того, из представленного суду заключения судебной экспертизы № 105/2017, проводимой в рамках арбитражного дела № А12-25052/2017 следует, что доступ на момент обследования в вышеперечисленные помещения и пространства со стороны административного корпуса не был организован, в связи с этим обследование производилось снаружи здания и внутри подъезда, в котором расположены квартиры. В этой связи, выводы эксперта, что обследуемое здание является единым объектом основаны лишь на исследовании исключительно здания, в котором расположены квартиры.

Установление решением Центрального районного суда г. Волгограда от 20.12.2010 статуса дома, как многоквартирного жилого дома, само по себе не подтверждает нарушение вида разрешенного использования земельного участка, поскольку из договора и дополнительного соглашения к нему следует, что видом разрешенного использования является - административное здание, пристроенное к жилому дому. Законодательством не предусмотрена возможность перехода двух земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, как следует из разъяснений, изложенных в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2023 № 307-ЭС23-2496 по делу № А52-2531/2022, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Согласно выписке из кадастрового паспорта, земельный участок с кадастровым номером 34:34:040024:9 площадью 857 кв. м. сформирован под административным зданием, пристроенным к жилому дому.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом, подтверждающего вхождение земельного участка, используемого обществом в состав земли, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного многоквартирного дома.

Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

Также истец просил взыскать с ответчика 3 854 руб. 42 коп. неустойки за период с 17.03.2023 по 14.11.2023.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на момент возникновения задолженности, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Расчет неустойки проверен судом и признан правильным.

Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на общество, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спринт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность за период с 14.03.2022 по 30.09.2023 в сумме 55 037 руб. 75 коп., неустойку за период с 17.03.2023 по 14.11.2023 в сумме 3 854 руб. 42 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спринт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2 356 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев