Решение от 24 декабря 2025 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-29833/2025


г. Нижний Новгород 25 декабря 2025 года

Резолютивная часть объявлена 12.12.2025

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-657) при ведении протокола секретарем судебного заседания Захаровой Еленой Александровной, рассмотрев дело

по иску Администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Арзамас,

к ответчикам: 1. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>),

2. обществу с ограниченной ответственностью «АгроТорг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

3. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

- о признании договора от 22.02.2022 года о передаче прав и обязанностей по договору № 41-Ар.з.-30629 ничтожным и применении последствий недействительности в виде возврата сторон в первоначальное состояние,

- о признании договора субаренды от 07.02.2022 года ничтожным,


при участии представителей сторон:

от истца ФИО2 по доверенности от 24.12.2024 года,

от ответчиков: от ООО «АгроТорг» ФИО3 9по доверенности от 03.06.2024,

от остальных – не явились,

установил:

Администрация городского округа город Арзамас Нижегородской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ИП ФИО1, ООО «АгроТорг» и Управлению Росреестра по НО с требованиями о признании договора от 22.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 41-Ар.з.-30629 ничтожным и применении последствий недействительности в виде возврата сторон в первоначальное состояние; а также о признании договора субаренды от 07.02.2022 года ничтожным.

В судебное заседание обеспечена явка от истца, а также от ответчика – ООО «АгроТорг». От остальных ответчиков явка не обеспечена. Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ. На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей.

В обоснование исковых требований Администрацией указано, что она является арендодателем по договору № 41-Ар.з.-30629 от 31.08.2021 аренды земельного участка с к.н.: 52:41:0602001:68. Указанный договор заключен на торгах с победителем аукциона – ООО «АгроТорг». Арендатор, в свою очередь, 07.02.2022 заключил договор субаренды указанного земельного участка с ИП ФИО1, а затем 22.02.2022 – договор о передаче ИП ФИО1 прав и обязанностей по договору аренды. Указывая, что в соответствии со ст. 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права по договору, заключение которого если в соответствии с законом возможно только путем проведения торгов, Администрация обратилась в суд с настоящим иском о признании указанных договоров ничтожными.

От ответчика – ИП ФИО1, поступил встречный иск, в просительной части которого заявлены требования:

- признать договор от 22.02.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №41 Ар.3-30629, площадью 1694624 кв. м. с кадастровым номером 52:41:0602001:68 действительным и имеющим юридическую силу.

- отказать в удовлетворении первоначального иска о признании договора аренды недействительным.

- сохранить существующий порядок арендных отношений между сторонами.

Часть 3 ст. 132 АПК РФ предусматривает условия принятия встречного иска. В соответствии с п. 2 ст. 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении указываются требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты. Рассмотрев предъявленное ИП ФИО1 заявление, суд приходит к выводу, что условия для принятия встречного иска отсутствуют. При рассмотрении первоначального иска Администрации подлежит выяснению вопрос о действительности договора от 22.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а также вопрос о применении последствий в случае признания указанного договора недействительным. В просительной части поданного ИП ФИО1 заявления не указаны самостоятельные требования, а по сути содержатся возражения на требования Администрации. Таким образом, суд отказывает в принятии встречного иска. Тем не менее, доводы ответчика, изложенные в указанном заявлении, учтены судом в ходе рассмотрения настоящего спора.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

31.08.2021 между Управлением муниципальным имуществом администрации Арзамасского района Нижегородской области (арендодатель) и ООО «АгроТорг» (арендатор) заключен договор аренды №41Ар.з.-30629 земельного участка.

В соответствии с законом Нижегородской области от 04.05.2022 № 55-3 и решением городской Думы городской округ город Арзамас от 23.12.2022 № 136 администрация городского округа город Арзамас является правопреемником арендатора.

Согласно условиям договора ООО «АгроТорг» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1694624 кв.м, с кадастровым номером 52:41:0602001:68, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Селема. Участок находится примерно в 1160 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, р-н Арзамасский, земли колхоза «Дружба» (поле № 3, севооборота № 1).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Земельный участок предоставлен в аренду на основании протокола № 1 от 06.08.2021 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 06.08.2021.

07.02.2022 между ООО «АгроТорг» (арендатор) и ИП ФИО1, (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка с к.н.: 52:41:0602001:68, арендованного по договору аренды №41Ар.з.-30629 от 31.08.2021.

22.02.2022 между ООО «АгроТорг» (арендатор) и ИП ФИО1, (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №41Ар.з.-30629 от 31.08.2021 земельного участка.

Договор уступки заключен со ссылкой на ст. 615 ГК РФ, а также ст. 22 ЗК РФ.

Согласно п.2 ст. 615 арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Однако в соответствии с п. 7. ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, поскольку договор аренды № 41-Ар.з.-30629 от 31.08.2021 в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ подлежал заключению по результатам торгов, ООО «АгроТорг», как победитель аукциона, не вправе было уступать права по указанному договору иному лицу.

Ввиду заключения договора уступки прав от 22.02.2022 с нарушением законодательно закрепленного запрета, суд признает указанный договор недействительным.

Также истцом заявлено требование о признании договора субаренды от 07.02.2022 недействительным.

Однако судом не установлено наличие нарушений сторонами договора субаренды от 07.02.2022 при его заключении требований законодательства.

Вопреки позиции истца запрет на передачу спорного земельного участка в субаренду отсутствует. Положения п. 7. ст. 448 ГК РФ запрещают передачу прав арендатора, однако не препятствуют предоставлению им участка в субаренду. При этом, в соответствии с требованиями указанной нормы, за надлежащее исполнение обязательств перед арендодателем арендатор отвечает лично независимо от заключения договора субаренды.

Согласно п. 9 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Однако указанная статья содержит запрет, распространяющийся только на граждан или крестьянские (фермерские) хозяйства, являющихся арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; и не применима к рассматриваемым отношениям.

Кроме того, оспариваемый договор субаренды также не противоречит ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ, предусматривающим возможность арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду.

Следовательно, оснований для признания договора субаренды от 07.02.2022 недействительным не имеется, указанное требование истца удовлетворению не подлежит.

По общему правилу недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Истцом заявлено также о применении последствий недействительности договора уступки в виде исключения из ЕГРН записи о его регистрации, а также возврата земельного участка.

В связи с признанием договора от 22.02.2022 недействительным, запись № 52:41:0602001:68-52/157/2024-8 от 20.11.2024 о регистрации договора от 22.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 41-Ар.з.-30629 от 31.08.2021 подлежит исключению из ЕГРН на основании настоящего решения суда.

В то же время нарушений со стороны Управления Росреестра по НО допущено не было. Управление не является надлежащим ответчиком по настоящему спору.

В отношении требования о возврате земельного участка судом установлено следующее.

Ввиду признания договора уступки от 22.02.2022 недействительным, земельный участок не подлежит использованию новым арендатором на основании данного договора.

Однако в настоящее время спорный земельный участок находится в пользовании ИП ФИО1, которому он передан по акту приема-передачи от 07.02.2022 к договору субаренды от 07.02.2022.

При этом договор субаренды от 07.02.2022 судом недействительным признан не был. В связи с чем, ИП ФИО1 обладает правом пользования земельным участком на основании данного договора. Следовательно, оснований для возврата земельного участка Предпринимателем не имеется.

Требования Администрации о возврате земельного участка удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от 22.02.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АгроТорг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), о передаче прав и обязанностей по договору № 41-Ар.з.-30629 от 31.08.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером: 52:41:0602001:68.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 52:41:0602001:68-52/157/2024-8 от 20.11.2024 о регистрации договора от 22.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 41-Ар.з.-30629 от 31.08.2021.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 25 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья Д.Д. Окороков