Решение от 20 марта 2024 г. по делу № А42-11513/2022

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А42-11513/2022
город Мурманск
20 марта 2024 года
Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 12.03.2024.

Мотивированное решение изготовлено 20.04.202.


Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В., при ведении протокола помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>), пр. Добролюбова, д. 16, к. 2А, пом. 54Н г. Санкт – Петербург, в лице филиала «Кольский», ул. Советская, д. 2, пгт. Мурмаши, Мурманская область

к публичному акционерному обществу «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» (ОГРН <***>. ИНН <***>) пл. Конституции, д.3, литер А. пом. 16Н, г Санкт-Петербург в лице филиала «»Колэнерго», ул. Кирова, д.2, п. Мурмаши Мурманской области

о расторжении договора № 3/ТГК-2012 аренды имущества от 01.10.2009 в части

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 по доверенности от 01.12.2022 № 51АА 1512013;

ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.02.2024 № 7-24.



установил:

публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 1» обратилось в Арбитражный суд Мурманской области к публичному акционерному обществу «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» с исковым заявлением о расторжении договора № 3/ТГК-2012 аренды имущества от 01.10.2009 в части аренды имущества: часть здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1, помещение 1, площадью 93,6 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указал на фактическую невозможность пользования арендованным имуществом в виду его неудовлетворительного технического состояния и не проведение ответчиком капитального ремонта.

Ответчик представил отзыв, в котором в удовлетворении заявленных требований возражал. В обоснование возражений указал на то, что ПАО «ТГК-1» не исполняло возложенную на него обязанность по текущему ремонту имущества, что послужило причиной разрушения здания и его внутренних помещений.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

В ходе рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, заключение эксперта представлено в материалы дела. Истцом заявлены возражения относительно выводов эксперта и приобщения экспертного заключения в материалы дела.

Так же в судебное заседание 11.01.2024 вызывался эксперт ФИО3 для дачи пояснений по представленному заключению.

В ходе рассмотрения спора и исследования материалов дела представители сторон указали, что дополнений, замечаний к материалам дела нет, иных доказательств не имеется. На наличие других доказательств по делу, которые не могли быть представлены в суд первой инстанции по объективным причинам, представители сторон не ссылались, ходатайств об истребовании доказательств от представителей сторон при рассмотрении дела не поступало, в связи с чем дело рассмотрено по имеющимся материалам.

Материалами дела установлено следующее.

Между ПАО «ТГК-1» (арендатор) и ПАО «Россети Северо-Запад» (арендодатель) заключён договор аренды № 3/ТГК-2012 от 01.10.2009. В рамках исполнения договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество согласно приложению № 1 к договору аренды. В частности, предоставлено следующее недвижимое имущество: 1. Холодный склад, Лит. Б 2; 2. Тёплые боксы с мастерскими, Лит. Б.; 3. Часть здания «Тёплый бокс» (сварочный) Лит. Б 1, помещение 1, S=93.6 кв.м. В соответствии с актом от 01.10.2009г. при передаче-приемке имущества недостатков (повреждений, неисправностей и т.п.) обнаружено не было.

В связи с невозможностью эксплуатировать помещение Теплого бокса филиалом «Кольский» ПАО «ТГК-1» инициировано заключение дополнительного соглашения об исключении из Договора аренды с 01.06.2022 части здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1.

25.08.2022 в филиал «Кольский» ПАО «ТГК-1» поступило письмо ответчика о согласии на исключение из Договора части здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1 при условии, что оно будет приведено в то состояние, в котором было передано при заключении Договора по акту от 01.10.2009, для чего за счет ПАО «ТГК-1» необходимо произвести ремонтные работы.

26.08.2022 в адрес ответчика направлено письмо о необходимости заключить дополнительное соглашение к Договору в связи с тем, что с июля 2022 года Арендатор не использует часть здания «Теплый бокс» по причине его аварийного состояния, ключи переданы на вахту гаражного комплекса.

05.09.2022 в филиал «Кольский» ПАО «ТГК-1» поступило письмо ответчика об отказе принять из аренды имущество в неисправном состоянии и необходимости проведения восстановительного ремонта за счет Арендатора.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо по требованию одной из сторон по решению суда.

Статьями 612, 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая право на предъявление требования о расторжении договора аренды.

Пункт 4 статьи 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как следует из материалов дела В соответствии с пунктом 2.2.4 Договора Арендатор обязан в отношении недвижимого имущества: поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а в отношении движимого имущества: осуществлять ремонт оборудования, в случае его поломки или повреждения, а также нести расходы на его содержание.

Согласно пункту 7.2 Договор может быть изменен или расторгнут досрочно по взаимному письменному соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон в суде в случаях, прямо установленных законодательством РФ и Договором.

Согласно пунктам 2.2.6, 3.5 Договора по истечении срока аренды, установленного Договором, или при его досрочном расторжении Арендатор обязан в течении 7 рабочих дней вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Согласно п. 2.3.1 договора аренды арендодатель вправе осуществлять контроль за состоянием, сохранностью и надлежащим использованием имущества, не препятствуя и не вмешиваясь в осуществление хозяйственной деятельности арендатора.

В результате осмотра здания гаража с боксами и холодным складом (здание литер Б 1) были зафиксированы различные разрушения здания и его внутренних помещений, что отражено в акте технического осмотра от 08.04.2022г.

ПАО «Россети Северо-Запад» направило в адрес ПАО «ТГК-1» письмо от 20.04.2022г. № МР2/4/10-01/2986 о необходимости проведения мероприятий по ремонтным работам здания гаража с боксами и холодным складом.

ПАО «ТГК-1» в ответ письмом от 16.05.2022 №116-04/10 сообщило, что у него отсутствует обязанность производить ремонт по восстановлению стен, крыши и фасада здания и предложило исключить из договора часть здания «Тёплый бокс» (сварочный) Лит. Б 1, помещение 1, 8=93,6 кв.м.

В соответствии с п. 3.5 Договора по истечении срока аренды, установленного настоящим Договором, или при его досрочном расторжении Арендатор обязан в течение семи рабочих дней вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Учитывая положения договора аренды, ПАО «Россети Северо-Запад» указало (письмо от 19.08.2022 № МР2/4/21-02/6104), что в целях исключения из предмета договора части здания «Тёплый бокс» (сварочный) Лит. Б 1, помещение 1, S=93,6 кв.м. и возврата его арендодателю, ПАО «ТГК-1» необходимо привести указанное имущество в исправное состояние, в котором данное имущество было получено арендодателем по акту приёма-передачи имущества от 21.10.2009г.

Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязан в отношении недвижимого имущества; поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан соблюдать правила, регулирующую эксплуатацию как имущества в целом, так и отдельных его элементов.

В целях установления необходимых для рассмотрения дела обстоятельств, судом назначена экспертиза.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. В каком техническом состоянии находится арендуемая часть здания, расположенная в здании «Теплый бокс» по адресу: Мурманская обл., Кольский рон, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А?

2. Какова причина текущего технического состояния арендуемого помещения (отсутствие текущего или капитального ремонта с 01.10.2009 по дату проведения исследования)?

3. Требуется ли капитальный ремонт части здания «Теплый бокс» (сварочный) литер Б1 -помещение площадью 93,6 кв.м, либо достаточно проведения работ по текущему ремонту для восстановления надлежащего технического состояния помещения?

4. Имеется ли техническая возможность проведения работ по капитальному или текущему ремонту только части здания «Теплый бокс» (сварочный) литер Б1 - помещение площадью 93,6кв.м, без проведения работ по капитальному или текущему ремонту всего здания «Теплый бокс», расположенного по адресу: Мурманская обл., Кольский р-он, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А?

В материалы дела представлено заключение эксперта №407/03-23 от 09.11.2023.

В заключении эксперт указал, что им была установлена аварийная категория технического состояний строительных конструкций арендуемой части здания, расположенной в здании «Тёплый бокс» по адресу: Мурманская обл., Кольский р-он, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А.

Причиной текущего технического состояния спорного помещения эксперт указал - ненадлежащее выполнение работ по техническому обслуживанию, содержанию и эксплуатации здания, а также отсутствие признаков выполнения работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания.

Также эксперт пришел к выводу, что исправить выявленные дефекты спорного помещения в рамках текущего или капитального ремонта невозможно.

Таким образом, установлено, что арендуемое помещение находится в аварийном состоянии по причине не проведения работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания.

По смыслу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Материалами дела установлена невозможность использования арендованного помещения по целевому назначению в виду нахождения его в аварийном состоянии, приводящей к нецелесообразности сохранения арендных отношений.

В связи с указанными обстоятельствами договор аренды №3/ТГК-2012 от 01.10.2009, в части аренды имущества: часть здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1, помещение 1, площадью 93,6 кв.м. подлежит расторжению.

Довод ответчика о том, что спорное помещение находится в аварийном состоянии в силу бездействий истца, материалами дела не подтверждены. Кроме того в судебном заседании 11.01.2024 эксперт ФИО3 указал на то, что однозначного вывода о том, что аварийное состояние помещения является следствием не выполнения текущего ремонта арендатором, по имеющимся в его распоряжении материалам, сделать не представилось возможным. Эксперт указал, что аварийное состояние является следствием сочетанного фактора - ненадлежащее выполнение работ по техническому обслуживанию, содержанию и эксплуатации здания, а также отсутствие признаков выполнения работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания

Как следует из технического паспорта здания, на 05.04.2006 физический износ здания составляет 52%.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявлял о намерении представить доказательства, подтверждающие проведение в спорном помещении ремонтных работ в период с 2006 по 2009 год. Однако таких документов в материалы дела не представлено.

Суд учитывает то, что если арендодатель полагает, что действиями (бездействиями) арендатора ему причинены убытки, истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении причиненных убытков, представляя доказательства их несения с учетом требований действующего законодательства.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и судебные издержки по оплате экспертизы в сумме 130 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.


Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р е ш и л :

Удовлетворить исковые требования публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 1».

Расторгнуть с 01.07.2022 договор аренды №3/ТГК-2012 от 01.10.2009, заключенный между публичным акционерным обществом «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» (ОГРН <***>. ИНН <***>) и публичным акционерным обществом «Территориальная генерирующая компания № 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в части аренды имущества: часть здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1, помещение 1, площадью 93,6 кв.м.

Взыскать с публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» (ОГРН <***>. ИНН <***>) в пользу публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в сумме 136 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.


Судья

Муратшаев Д.В.