Решение от 29 апреля 2024 г. по делу № А41-8235/2023

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-8235/23
30 апреля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 19 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самедовым А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Щелково Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Олимп" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Финансовое управление Администрации городского округа Щелково Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО "Многофункциональный медицинский центр" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены в размере 9671520 руб., об обязании предоставит банковские реквизиты,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щелково Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Олимп" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены в размере 10505033 руб., об обязании предоставить банковские реквизиты.

В судебном заседании, открытом 10.04.2024, суд приобщил к материалам дела заключение эксперта. Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений, принятых 19.04.2024 после перерыва в судебном заседании. Представитель ответчика дал пояснения по предмету спора.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Администрацией городского округа Щелково принято Постановление от 30.03.2015 № 68 «О признании многоквартирных жилых домов корпус 1, 2, 3 д. 19 по 1-й Советский пер. г. Щелково Московской области аварийными и подлежащими реконструкции».

На основании данного постановления принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:129980, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Щелково, 1-й Советский переулок, корпус 1, 2, 3 д. 19, оформленное постановлением Администрации городского округа Щелково от 18.01.2022 № 68.

В связи с изъятием для муниципальных нужд указанного земельного участка, подлежат изъятию и объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, в том числе, нежилое    помещение, площадью 218,7 кв.м с кадастровым номером 50:14:000000:129980, расположенное по адресу: <...> на 1 этаже жилого многоквартирного дома, путем предоставления возмещения собственнику.

Согласно сведениям из ЕГРН собственником нежилого помещения общей площадью 218,7 кв.м с кадастровым номером 50:14:000000:129980 является ООО «Олимп».

В целях определения размера возмещения, подлежащего выплате собственнику нежилого помещения, подлежащего изъятию Администрацией городского округа Щелково организовано проведение независимой экспертизы.

Согласно Отчету  от 31.08.2022 № 399-8/03 об оценке Объекта оценки – нежилого помещения общей площадью 218,7 кв.м, с кадастровым номером 50:14:000000:129980, расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этаж, составленному независимой экспертной оценкой ООО ГК «АЗИРА», итоговая величина стоимости объекта оценки составила 5394600 руб. без НДС.

В рамках исполнения требований действующего законодательства решение об изъятии копия Постановления Администрации городского округа Щелково от 18.01.2022 № 68, копия Отчета об оценке, а также подготовленный проект Соглашения об изъятии нежилого помещения направлены в адрес ООО «Олимп» Генеральному директору ФИО1 для ознакомления и подписания письмами от 25.01.2022 № 158Исх-798/06.1 и от 28.09.2022 № 158Исх-14009/06.1.

Согласно сведениям с официального сайта АО «Почт| России» письма получены: от 25.01.2022 № 158Исх-798/06.1 с решением об изъятии нежилого помещения получено адресатом 15.10.2022; от 28.09.2022 № 158Исх-14009/06.1 с прилагаемым проектами Соглашения об изъятии нежилого помещения получено адресатом 15.10.2022.

В ответ на проект соглашения об изъятии от ООО «Олимп» поступило письмо от 15.12.2022 № 158ВХ-25269, согласно которому ответчик не согласен с выкупной стоимостью.

Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п.п.3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

В соответствии со ст. 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Аналогичные нормы содержит статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которой предусматривается порядок изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 32 ЖК РФ установлен порядок обеспечения прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (аналогия закона).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3 и 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 9 ст.32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные позиции - содержат нормы ГК РФ в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281 и 282).

Из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей  собственнику  помещения  выплаты  рыночной  стоимости  помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N от 11.02.2019 N 9-П, в развитие предписаний Конституции Российской Федерации ГК РФ устанавливает, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием (п. п. 1, 2 и 4 ст. 281 ГК РФ).

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным п. 2 ст. 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 6 обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015).

Согласно позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указывает на несогласие с размером возмещения за изымаемое помещение.

Определением от 04.05.2023 суд назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил ООО «КГФУ» экспертам ФИО2, ФИО3

Суд поставил перед экспертами следующий вопрос:

Определить по состоянию на дату проведения экспертизы рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980, площадью 218.7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа, а также размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение

№ Э292/23, в котором экспертом установлено, что по состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 составляет:

- 28014053 руб. без учета НДС, с учетом обязательств перед третьими лицами;

- 16314053 руб. без учета НДС и обязательств перед третьими лицами.

Исследовав поступившее в материалы дела заключение от № Э292/23 и выслушав пояснения эксперта ООО «КГФУ» ФИО3 в судебном заседании 04.09.2023 суд установил, что при проведении исследования для установления рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа экспертами использовались аналоги из соседних городов, поскольку в г. Щелково аналогичных зданий нет, схожие по характеристикам помещения находятся только в новостройках.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что критерием выбора объектов послужила общая удаленность от МКАД (~10 км.) с применением корректирующего коэффициента на состояние зданий (согласно справочникам – 28%), рыночная стоимость объекта определена как средне взвешенное значение, с применением сравнительного и доходного подходов при использовании объектов в городах Ивантеевка и ФИО4.

Вместе с тем, экспертами ООО «КГФУ» не обоснован размер упущенной выгоды, предложенный в выводах заключения, а также расходы на услуги риелтора.

Кроме того, при проведении исследования по определению рыночной стоимости изымаемого помещения экспертом не учтены рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника помещения в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент проведения экспертизы, с учетом корректировки на аварийность.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценочная компания «Юрдис» экспертам ФИО5, ФИО6

Суд поставил перед экспертами следующий вопрос:

Определить по состоянию на дату проведения экспертизы рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980, площадью 218,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа, включающую рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника помещений в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент проведения экспертизы, с учетом корректировки на аварийность, а также размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения.

Исследовав поступившее в материалы дела заключение ООО «Оценочная компания «Юрдис» от № 0802/09/2023 от 17.10.2023 и выслушав пояснения эксперта ФИО5 в судебном заседании 23.11.2023 суд установил, что рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа по состоянию на 13.04.2022, включающая общую стоимость имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника помещений в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент проведения экспертизы,  с учетом корректировки на аварийность составляет, а также размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения составляют:

- рыночная стоимость нежилого помещения составляет 8203000 руб. без учета НДС;

- затраты на поиск и приобретение аналогичного объекта недвижимости составляют 197520 руб.;

- затраты на оформление в собственность аналогичного объекта недвижимости составляют 22000 руб.;

- упущенная выгода составляет 1222000 руб.

Таким образом, рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 составляет 9671520 руб.

Вместе с тем, экспертами ООО «Оценочная компания «Юрдис» не обоснован размер упущенной выгоды, предложенный в выводах заключения, а также расходы на услуги риелтора.

Кроме того, судом установлено, что использованные экспертами объекты-аналоги, расположенные в городе Щелково, не соответствуют объекту исследования по критерию состояния – аварийные, объекты аналоги из других городов использованы с применением корректировок на местоположение. Вместе с тем, в заключение отсутствуют сведения о применении корректировок на местоположение, корректировок на аварийность.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исследование, проведенное экспертами ООО «Оценочная компания «Юрдис» является неполным, вывод на поставленный судом вопрос является неоднозначным, немотивированным.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Определением от 04.03.2024 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Торгово-промышленная палата городского округа Щелково Московской области», эксперту ФИО7

По результатам повторной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 27.03.2024, в котором эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980, площадью 218,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа, с учетом доли собственника помещений в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент проведения экспертизы, с учетом корректировки на аварийность, составляет 9526460 руб., размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения, - 978573 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта, подготовленное Союзом «Торгово-промышленная палата городского округа Щелково Московской области», с позиции статьи 71 АПК РФ, признает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит полные, обоснованные, исчерпывающие и однозначные выводы.

Замечаний на представленное заключение сторонами не представлено, исковые требования уточнены согласно выводам эксперта.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что нежилое помещение с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 подлежит изъятию для муниципальных нужд с выплатой возмещения в общей сумме 10505033 руб.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 20 постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в реестр на основании судебного акта независимо от его участия в деле (абзац 4 пункта 53 Постановления № 10/22).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Изъять нежилое помещение с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: расположенное по адресу: <...>, на 1 этаже жилого многоквартирного дома, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы в размере 10505033 руб., из которых рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:129980, площадью 218,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. нежилое 1 этажа, с учетом доли собственника помещений в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент проведения экспертизы, с учетом корректировки на аварийность, составляет 9526460 руб., размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения, составляет 978573 руб.

Обязать ООО «Олимп» (ОГРН <***> ИНН <***>) не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу предоставить Администрации городского округа Щелково банковские реквизиты для перечисления суммы выкупной стоимости за нежилое помещение в размере 10505033 руб.

Решение является основанием для прекращения права собственности ООО «Олимп» (ОГРН <***> ИНН <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером 50:14:0000000:129980 площадью 218,7 кв.м, расположенное по адресу: расположенное по адресу:   <...>, на 1 этаже жилого многоквартирного дома, в связи с его изъятием для муниципальных нужд.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                    Ю.С. Таранец