Решение от 6 июля 2022 г. по делу № А70-8213/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-8213/20222
г. Тюмень
06 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 06 июля 2022 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смоляк О.А., рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению

АО «Главное управление обустройства войск» ИНН <***>

к ООО «Аксерли» ИНН <***>

о признании недостоверной величины рыночной стоимости квартиры № 260, расположенной по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2407, площадью 87,8 кв. м и квартиры № 262, расположенной по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2443, площадью 87,6 кв. м, определенной в Отчете об оценке от 24.02.2022 № 401/104, об определении надлежащей оценки имущества,

о приостановлении исполнительного производства № 6859706/19/99001-ИП в части,

третьи лица - судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП ФИО1, УФССП России по Калужской области, ведущий судебный пристав-исполнитель МООИП УФССП России по Калужской области ФИО2, гражданка ФИО3,

при участии:

представитель заявителя – ФИО4 по доверенности от 20.12.2021 (посредством онлайн-заседания),

установил:

АО «Главное управление обустройства войск» (далее – заявитель, Общество, , АО «ГУОВ», должник) обратилось в арбитражный суд с заявлением к ООО «Аксерли» (далее – ответчик, оценщик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости квартиры № 260, расположенной по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2407, площадью 87,8 кв. м и квартиры № 262, расположенной по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2443, площадью 87,6 кв. м, определенной в Отчете об оценке от 24.02.2022 № 401/104, об определении надлежащей оценки имущества, о приостановлении исполнительного производства № 6859706/19/99001-ИП в части.

Определением от 02.06.2022 арбитражным судом приостановлено исполнительное производство № 6859706/19/99001-ИП в оспариваемой части.

В судебном заседании принимал участие представитель заявителя, иные участники не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель заявителя в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с целью получения информации о том, соответствует ли отчет об оценке от 24.02.2022 № 401/104 требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также с целью определения рыночной стоимости спорных квартир.

Данное ходатайство судом отклонено по причине достаточности материалов дела для его полного, всестороннего и объективного рассмотрения.

По существу заявленных требований представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Заслушав его объяснения, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

АО «Главное управление обустройства войск» является должником по сводному исполнительному производству № 6859705/19/99001-ИП от 12.08.2020, в рамках которого судебным приставом-исполнителем 17.11.2021 составлен акт о наложении ареста (описи имущества) должника, аресту подвергнуто следующее имущество: квартира № 260, расположенная по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2407, площадью 87,8 кв. м и квартира № 262, расположенная по адресу: <...> Победы, д. 29, кадастровый номер 40:26:000384:2443, площадью 87,6 кв. м, предварительная стоимость установлена в размере 571 946 руб. за каждый объект недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, ценных бумаг, имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах).

Для определения рыночной стоимости имущества судебным приставом-исполнителем был привлечён оценщик ООО «Аксерли».

Согласно составленному ООО «Аксерли» Отчёту об оценке от 24.02.2022 № 401/104 рыночная стоимость каждого объекта оценки составила 6 749 600 руб.

АО «Главное управление обустройства войск» считает, что итоговая величина оценки явно занижена и не соответствует действительности.

При этом заявитель, утверждая о занижении объекта оценки, приводит следующие доводы: оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, поскольку правообладателем объекта оценки является АО «ГУОВ», а в отчете указано, что объект оценки принадлежит физическому лицу, балансовой стоимости не имеет; в отношении объектов оценки не указана их балансовая стоимость; в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, в рамках данного отчета применялся только сравнительный подход, данный метод выполнен с нарушениями; выполненные расчеты не соответствуют подходам и методам; стоимость объектов оценки, определенная в отчете, не подтверждена.

В качестве подтверждения своих доводов заявитель ссылается Экспертное заключение (отрицательное) СРО РАО от 07.04.2022 № 77/060422/170, в котором указано о том, что балансовые стоимости объектов оценки не подтверждены; отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах; копии интернет-страниц объектов аналогов не позволяют делать выводы о дате подготовки информации.

Арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Оценка в рамках отчета выполнена в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В рамках отчета от 24.02.2022 № 401/104 оценщиком был обоснованно применен сравнительный подход, поскольку данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Доступ к объектам оценки оценщику предоставлен не был и оценка произведена без осмотра, однако при этом, оценщиком принято решение считать класс качества внутренней отделки – современный, что соответственно повышает стоимость объекта по сравнению с тем, что если бы осмотр состоялся и было выявлено наличие, например, черновой отделки.

Оцениваемые квартиры расположены на 6 этаже 14-этажного жилого дома (год ввода в эксплуатацию – 2012), в областном центре спальном микрорайоне современной высотной застройки. Количество комнат в квартире – 3.

Оценщиком был проведен анализ сегмента рынка объекта оценки на дату оценки, в ходе которого были выявлены следующие предложения по купле-продаже объектов, наиболее сопоставимых с объектом оценки:

- объект 1 – площадь 60,4 кв.м., цена 4 900 000 руб., цена за 1 кв.м. 81 126 руб., место дислокации: <...>;

- объект 2 – площадь 90,8 кв.м., цена 7 400 000 руб., цена за 1 кв.м. 81 498 руб., место дислокации: <...> Победы, 29;

- объект 3 – площадь 60 кв.м., цена 4 900 000 руб., цена за 1 кв.м. 81 667 руб., место дислокации: <...>; корпус 1;

- объект 4 – площадь 59,9 кв.м., цена 5 100 000 руб., цена за 1 кв.м. 86 142 руб., место дислокации: <...>;

- объект 5 – площадь 88,5 кв.м., цена 7 800 000 руб., цена за 1 кв.м. 88 136 руб., место дислокации: <...>.

При анализе ценовых предложений оценщиком сделан вывод о том, что объекты, сопоставимые с объектами оценки, предлагаются к продаже по цене до 88 136 руб./кв.м.

В качестве аналогов оценки были взяты сходные по характеристикам квартиры, расположенные в спальных микрорайонах современной высотной застройки г.Калуги (физическое состояние дома – хорошее), тип отделки – современный.

Подход на основе сравнения продаж отражает ту цену, которая реально может возникнуть на рынке.

В отчете об оценке был осуществлен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, а именно оценщиком проанализирована общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране и регионе расположения объекта оценки.

То обстоятельство, что на странице 7 отчета явно ошибочно указано, что объект недвижимости принадлежит физическому лицу и балансовой стоимости не имеет, никаким образом не оказало влияние на итоговую величину оценки, поскольку такой элемент сравнения как «состав передаваемых прав» содержит лишь указание на право собственности без уточнения субъекта этого права (физическое либо юридическое лицо), балансовая стоимость в расчетах вообще не применялась.

При этом необходимо отметить, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость каждой оцениваемой квартиры составляет 4 193 753 руб. Соответственно, определенная в отчете от 24.02.2022 № 401/104 рыночная стоимость объектов оценки больше их кадастровой стоимости.

Таким образом, весь процесс оценки прозрачен, все необходимые разделы в отчете присутствуют и являются проверяемыми, каких-либо нарушений применения указанного подхода оценщиком не допущено, в связи с чем арбитражный суд считает, что оспариваемым отчетом определена надлежащая оценка объекта.

Следовательно, у арбитражного суда отсутствуют основания для вывода о недостоверности отчета об оценке от 24.02.2022 № 401/104 и соответственно для удовлетворения заявленных требований АО «Главное управление обустройства войск».

Руководствуясь ст.167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья


Коряковцева О.В.