Решение от 1 ноября 2021 г. по делу № А06-4947/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-4947/2021
г. Астрахань
01 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2021 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Цепляевой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования "Город Нариманов" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304302435500094, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 и обязании вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1.Администрация муниципального образования "Наримановский район", 2. Акционерное общество "Газпром газораспределение Астрахань"

при участии:

от истца – ФИО3, доверенность от 03.09.2021

от ответчика – ФИО4, доверенность от 30.06.2021, ордер от 30.06.2021

ФИО2, паспорт

от третьего лица Администрации МО "Наримановский район"– не явился, извещен

от третьего лица АО "Газпром газораспределение Астрахань" – не явился, извещен

Администрация муниципального образования "Город Нариманов" (далее- истец) обратилась в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее -ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 и обязании вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии.

Определением суда от 03.06.2021, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Наримановский район".

Определением суда от 12.09.2021, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество "Газпром газораспределение Астрахань".

Представитель истца в предварительном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, приобщил к материалам дела копию схемы замеров расстояний между домом № 9 по ул.Волжская и ул.Астраханская до тротуаров, копию строительного генерального плана на котором расположен спорный участок, копии платежных поручений об оплате задолженности по арендной плате и неустойки, копии писем в адрес истца от 07.12.2020, от 03.03.2021 о несогласии с прекращением срока действия договора аренды.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Акционерного общества "Газпром газораспределение Астрахань" представил отзыв на иск, в котором указал, что на спорном земельном участке отсутствуют какие либо строения или сооружения. На территории сформированного земельного участка проложена подземная газораспределительная сеть: «Газопровод низкого давления с адресными характеристиками: Астраханская область, Наримановский район, по ул.Волгоградская, ул.Центральная, ул.Спортивная. В соответствии с п.7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878, для газораспределительных сетей устанавливаются охранные зоны вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода. В соответствии с п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е)огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з)рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Представитель Акционерного общества "Газпром газораспределение Астрахань" заявил ходатайство о рассмотрении дело в его отсутствие.

Согласно части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ходатайства сторон, суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Суд, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает исковое заявление в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании Постановления администрации муниципального образования «Наримановский район» от 23.11.2011 № 1120, 23.11.2011года между Администрацией муниципального образования «Наримановский район» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор, ответчик) был подписан договор аренды земельного участка № 411 сроком на 3 (три) года по 22.11.2014, на основании которого ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв. м, с кадастровым номером 30:08:010807:33, с видом разрешенного использования - «для строительства пристроя под офис «Торговый дом».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 26.12.2011 №30-30-03/023/2011-999.

Для реализации вопросов местного значения в области градостроительной деятельности, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 2015 года полномочия в области земельных отношений администрацией муниципального образования «Наримановский район» были переданы администрации муниципального образования «Город Нариманов» (истец).

На основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ 18.05.2012 администрацией муниципального образования «Город Нариманов» ответчику было выдано разрешение на строительство пристроя «Торговый дом» №RU30508113-03 сроком до 07.01.2015. Однако, в установленные сроки освоение земельного участка не было произведено, земельный участок не использовался по назначению, что подтверждает акт осмотра от 12.03.2021.

Согласно подпункту 4.3.3. пункта 4.3 раздела 4 договора аренды, арендодатель имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному истцу не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора аренды.

В соответствии с подпунктом 4.4.7. пунктом 4.4 раздела 4 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка, в связи с окончанием срока действия Договора аренды.

В связи с тем, что срок действия договора аренды истек 23.11.2014, а от арендатора в адрес арендодателя не поступили письменные обращения о прекращении договора аренды, истец 01.12.2020г. направил ответчику уведомление о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 23.11.2011 №411. От ответчика в адрес администрации муниципального образования «Город Нариманов» поступил отказ.

Как указывает истец в исковом заявлении, на сегодняшний день, истец не имеет возможности продлить ответчику договор аренды, так как спорный земельный участок находится в охранной зоне, где расположены инженерные коммуникации «Газопровод низкого давления», а в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878 для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны: вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченными условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода.

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Частью 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2020 года положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015г. не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В этом случае, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно требованиям Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрации подлежит, в том числе, и право аренды на земельный участок (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Так как спорный договор зарегистрирован в соответствии с вышеуказанными требованиями законодательства, записи о прекращении действия данного договора в ЕГРН не имеется, данный договор в настоящий момент является действующим.

Истец не привел ни одного из оснований, предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, для расторжения договора аренды.

В судебном заседании установлено, что ответчик не отказывается от исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца со стороны ответчика, арендная плата внесена наперед за период 2021-2023 годы. Ответчик пояснил, что не смог своевременно начать строительство пристроя в связи с тяжелым стечением семейно-финансовых обстоятельств.

Доводы истца о прохождении по территории сформированного земельного участка подземной газораспределительной сети «Газопровод низкого давления» судом проверены с привлечением к участию в деле Акционерного общества "Газпром газораспределение Астрахань".

Акционерное общество "Газпром газораспределение Астрахань" указало, что в соответствии с п.7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878, для газораспределительных сетей устанавливаются охранные зоны вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода.

В соответствии с п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается, в том числе строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Ответчиком представлены выписка из строительного генерального плана и схема замеров расстояний между домом № 9 по ул. Волжская/Астраханская до тротуаров.

Из указанных документов следует, что газопровод проходит за пределами придомовой территории и тротуара. Расстояние от стены дома, где предполагается построить пристрой, до тротуара – 11,16 метров, до газопровода – 13, 2 метра.

Таким образом, будущее строение, если оно будет возводиться, никак не попадет в охранную зону газораспределительных сетей.

Более того, АО "Газпром газораспределение Астрахань" на запрос администрации МО «Город Нариманов» письмом от 23.08.2021г. сообщило, что в случае необходимости выноса газопровода за пределы земельного участка работы будут производиться с согласия АО «Газпром газораспределение Астрахань» и за счет средств правообладателя земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств, суд считает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Однако администрацией МО «Город Нариманов» не представлено доказательств недобросовестного поведения арендатора, либо таких серьезных нарушения, которые бы могли повлечь расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 450 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Л.Н. Цепляева