Решение от 1 февраля 2026 г. АС Республики Марий Эл

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-751/2025
г. Йошкар-Ола
2» февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 2 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Гусейновой П.М.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о взыскании договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Спектр», о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору о комплексном развитии территории в городе Йошкар-Оле №391-пр от 15.10.2021 в сумме 7276500 руб.

В исковом заявлении и дополнениях к нему приведены доводы о нарушении должником условий договора о сроке исполнения графика освоения территории, а также сроке внесения размера возмещения за изымаемые на основании соглашений администрации жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах. В связи с просрочкой исполнения указанных обязательств истец просит взыскать с ответчика предусмотренную договором неустойку.

Требование истца обосновано правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330 ГК РФ (т.1, л.д. 4-8, 134-136, т.2, л.д. 79-80).

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Марий Эл в сети «Интернет».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в уточненном размере, по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему (протокол и аудиозапись судебного заседания от 19.01.2026).

Ответчик в отзыве на иск, дополнениях к нему и в судебном заседании с расчетом неустойки не согласился. Указал, что исходя из положений пункта 5.2 договора неустойку за нарушение пункта 2.1.4 необходимо исчислять не от общей цены договора, а от стоимости каждой переданной с нарушением срока квартиры. При этом, по мнению участника спора, сроком передачи квартиры в муниципальную собственность следует считать не составление акта приема-передачи квартиры от застройщика в муниципальную собственность, а дату передачи застройщиком полного комплекта документов на квартиру, поскольку срок выполнения администрацией последующих административных процедур, связанных с подготовкой постановления администрации о принятии квартиры в муниципальную собственность и подписание акта приема-передачи к нему, не зависело от действий ответчика. По расчету общества, за ненадлежащее исполнение пункта 2.1.4 договора неустойка составит 334010 руб.

Кроме того, ответчик полагает, что за нарушение пункта 2.1.6 договора №391-пр от 15.10.2021 неустойку также необходимо исчислять от стоимости цены соглашения об изъятии, а не от цены договора. Так, по расчету застройщика, за нарушение пункта 2.1.6 договора неустойка составит 107962 руб.

В связи с тем, что максимальное нарушение срока по передаче квартир составило всего 21 день, а у истца не возникло никаких негативных последствий ввиду незначительности нарушения сроков, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки до 150000 руб. (т.1, л.д. 137-145, 93-98, т.2, л.д. 107-109, протокол и аудиозапись заседания от 19.01.2026).

Третье лицо, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в судебное заседание не явилось, письменный отзыв на иск не представило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 15 октября 2021 года истцом, администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола», и ответчиком, обществом с ограниченной ответственностью «Спектр», заключен договор о комплексном развитии территории в городе Йошкар-Оле №391-пр, по условиям которого ответчик как застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, связанные с комплексным развитием территории части микрорайона «Театральный», ограниченного улицами Воинов-интернационалистов, Карла Либкнехта, ФИО3 и Ленинским проспектом в г. Йошкар-Оле, примерной площадью 56758 кв.м., а истец обязался создать необходимые условия для исполнения договора, предусмотренные пунктами 2.3.1-2.3.9 договора (т.1, л.д. 11-15).

Правовое регулирование договоров о комплексном развитии территории осуществляется Градостроительным кодексом РФ, а также гражданским законодательством.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (часть 3 статьи 68 ГрК РФ).

Анализ существенных условий спорного договора позволяет отнести его к договору о комплексном развитии территории, который согласно части 1 статьи 68 ГрК РФ заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 ГрК РФ, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 ГрК РФ.

По правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В пункте 2.1.4 договора от 15.10.2021 стороны определили, что застройщик обязуется создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» благоустроенные жилые помещения для предоставления их гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в составе многоквартирных домов, указанных в приложении №2 к договору.

Приобретенные (построенные) целевым назначением и передаваемые жилые помещения должны соответствовать требованиям, установленным жилищным законодательством, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование, а также располагаться в границах населенного пункта г. Йошкар-Олы.

Максимальный срок исполнения обязательств – 36 месяцев с даты заключения соглашения. Тем самым застройщик обязался передать благоустроенные жилые помещения для предоставления их гражданам, выселяемым из жилых помещений, до 15 октября 2024 года включительно. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и признается арбитражным судом в силу статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.

Однако, по утверждению истца, обязательство по предоставлению гражданам жилых помещений исполнено ответчиком с просрочкой - 24.11.2024.

Считая, что общество должно нести ответственность за просрочку исполнения обязательства по несвоевременной передаче квартир в муниципальную собственность для расселения граждан (пункт 2.1.4 договора), администрация предъявила уточненное требование о взыскании неустойки за период с 16.10.2024 по 27.11.2024 в сумме 4063500 руб. (т.2, л.д. 80).

За просрочку исполнения обязательства подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора о комплексном развитии территории в городе Йошкар-Оле №391-пр от 15.10.2021 предусмотрено, что администрация вправе взыскать с застройщика неустойку в размере 0,1% от цены предмета аукциона в случае неисполнения обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 2.1.4.

В отзыве на иск ответчик признал просрочку исполнения обязательства по передаче квартир в муниципальную собственность для расселения граждан, но указал, что, исходя из принципа соразмерности санкции за нарушение договорного обязательства, неустойку необходимо начислять не от цены предмета аукциона, а от цены неисполненного обязательства, то есть от стоимости каждой переданной с нарушением срока квартиры. При этом, по мнению участника спора, сроком передачи квартиры в муниципальную собственность следует считать не составление акта приема-передачи квартиры от застройщика в муниципальную собственность, а дату передачи застройщиком полного комплекта документов на квартиру, поскольку срок выполнения администрацией последующих административных процедур, связанных с подготовкой постановления администрации о принятии квартиры в муниципальную собственность и подписанием акта приема-передачи к нему, не зависело от действий ответчика.

Арбитражный суд считает позицию ответчика соответствующей нормам гражданского законодательства.

Так, истец начислил неустойку, рассчитав ее от всей суммы договора. Между тем для ситуаций, при которых подрядчик (застройщик) допустил просрочку в выполнении своих обязательств, Президиумом ВАС РФ и Верховным Судом РФ сформулирована правовая позиция, согласно которой начисление неустойки на общую сумму договора (контракта) без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, предусмотренного пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия кредитору, который может получить компенсацию не только за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы (услуги), которые были выполнены надлежащим образом (постановление ВАС РФ от 15.07.2014 №5467/2014, определения ВС РФ от 6.10.2016 №305-ЭС16-7657 и от 14.12.2020 №305-ЭС20-18939).

С нарушением срока, установленного договором, застройщиком переданы администрации только 7 квартир. Тем самым неустойка должна начисляться не от всей суммы договора, а пропорционально исполненным в срок обязательствам. Применение иного подхода приведет к существенным нарушениям баланса интересов сторон, а институт неустойки превратится в способ обогащения одной стороны договора за счет другой, что недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

В материалах дела имеются договоры купли-продажи от 11.10.2024 (квартиры по адресу: <...>; от 08.10.2024 (квартира по адресу: <...>), от 12.09.2024 (квартира по адресу: <...>); от 14.10.2024 (квартира по адресу: <...>) (т.2, л.д. 8-10, 14-16, 20-22, 26-27, 32-34, 38-41, 45-47).

Соответственно, арбитражный суд считает возможным определить ответственность общества в виде неустойки, исходя из стоимости переданных несвоевременно квартир.

Кроме того, датой окончания периодов просрочки следует считать дату передачи застройщиком полного комплекта документов на квартиру, которая подтверждается входящим штемпелем администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»), поскольку срок выполнения последующих административных процедур, связанных с принятием указанных объектов недвижимости в муниципальную собственность, от действий застройщика не зависел (т.1, л.д.114-120).

С учетом изложенного, размер неустойки за нарушение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.4 договора, составит 339780 руб.:

№
Адрес приобретенной квартиры

Дата исполнения обязательств по договору

Дата

входящего

письма в администрацию

о передаче в муниципальную собственность

Стоимость

объекта недвижимости

Период просрочки

Кол-во дней просрочки

Порядок расчета:

сумма долга х процентная ставка х количество дней просрочки/100

Размер неустойки

1
<...>

15.10.2024

01.11.2024

2920000

16.10.2024 по

01.11.2024

17

2920000 x 0,1% х 17/100

49640

2
<...>

15.10.2024

06.11.2024

2850000

16.10.2024 по

06.11.2024

22

2850000 х 0,1% х 22/ 100

62700

3
<...>

15.10.2024

01.11.2024

3990000

16.10.2024 по

01.11.2024

17

3990000 х 0,1% х 17/ 100

67830

4
<...>

15.10.2024

25.10.2024

4075000

16.10.2024 по

25.10.2024

10

4075000 х 0,1% х 10/ 100

40750

5
<...>

15.10.2024

29.10.2024

3500000

16.10.2024 по

29.10.2024

14

3500000 х 0,1% х 14/ 100

49000

6
<...> а, кв. 97

15.10.2024

25.10.2024

2800000

16.10.2024 по

25.10.2024

10

2800000 х 0,1% х 10/ 100

28000

7
<...>

15.10.2024

29.10.2024

2990000

16.10.2024 по

29.10.2024

14

2990000 х 0.1% х 14/ 100

41860

ИТОГО:

339780

Также истцом заявлено уточненное требование о взыскании неустойки за нарушение пункта 2.1.6 договора от 15.10.2021 за периоды с 23.08.2024 по 12.09.2024 и с 31.08.2024 по 12.09.2024 в общей сумме 3213000 руб. (т.2, л.д. 80, оборотная сторона).

В пункте 2.1.6 договора от 15.10.2021 стороны согласовали условие, что застройщик обязан уплатить администрации размер возмещения за изымаемые на основании решения администрации жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности Российской Федерации, Республики Марий Эл, муниципального образования «Город Йошкар-Ола».

По соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет средств застройщика, с зачетом стоимости изымаемого жилого перемещения при определении размера возмещения за изымаемое жилое перемещение. В данном случае соглашение об изъятии недвижимого имущества заключается между собственником изымаемого помещения, администрацией и застройщиком.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - в течение тридцати дней с момента подписания соглашения об изъятии недвижимого имущества с собственником недвижимого имущества (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).

Истец рассчитал размер неустойки за нарушение пункта 2.1.6 договора также исходя из всей цены договора, между тем ответчиком нарушены сроки исполнения обязательства лишь по двум соглашениям: №28 от 23.07.2024 и №29 от 31.07.2024 оплата застройщиком администрации произведена 12.09.2024 по платежным поручениям №613 на сумму 4301000 руб. и №614 сумму 1357000 руб. (т.1, л.д. 26-32).

Применяя правила исчисления неустойки не от всей цены договора, а от не исполненных в срок обязательств, арбитражный суд полагает, что размер неустойки за нарушение пункта 2.1.6 договора составит 107962 руб.:

Сумма по соглашению №28 от 23.07.2024 – 4301000 руб., период просрочки с 23.08.2024 по 12.09.2024, количество дней просрочки – 21, размер неустойки – 0,1% = 90321 руб.

Сумма по соглашению №29 от 31.07.2024 – 135700 руб., период просрочки с 31.08.2024 по 12.09.2024, количество дней просрочки – 13, размер неустойки – 0,1% = 17641 руб.

Всего за нарушение обязательств по спорному договору (пункты 2.1.4 и 2.1.6) неустойка составляет 447742 руб.

Однако ответчиком заявлено письменное ходатайство об уменьшении размера неустойки в связи с незначительными периодами просрочки и отсутствием негативных последствий на стороне истца из-за такой просрочки (т.1, л.д. 89-94, т.2, л.д. 107-109).

Арбитражный суд считает необходимым его удовлетворить по следующим правовым основаниям.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункты 69, 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В силу пунктов 71 и 77 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме, и в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В то же время, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др. При этом, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При определении размера неустойки необходимо установить баланс между такой мерой ответственности как неустойка и действительным размером ущерба от неисполнения ответчиком основного обязательства. Устанавливая данные обстоятельства, арбитражный суд принимает во внимание компенсационную природу неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Из содержания договора и обстоятельств его исполнения следует, что ответчиком допущены незначительные периоды просрочки, которые не повлекли для истца каких-либо негативных последствий, связанных с возникновением у него убытков. Так, в судебном заседании представитель администрации подтвердил, что граждане, выселенные из сносимых многоквартирных домов, с претензиями, либо с исками о взыскании санкций, убытков и т.п. к муниципальному образованию не обращались (аудиозапись судебного заседания от 19.01.2026).

При таких обстоятельствах, исходя из смысла и основных положений гражданского законодательства, назначения института ответственности за нарушение обязательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что взыскиваемая истцом сумма неустойки не соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому считает возможным уменьшить по правилам статьи 333 ГК РФ размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 155000 руб.

Тем самым с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 155000 руб. В остальной части требование отклоняется.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Истец, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика санкции за нарушение обязательства (статья 11, 12 ГК РФ).

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу названной нормы и подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При этом при уменьшении арбитражным судом размера неустойки с применением статьи 333 ГК РФ государственная пошлина исчисляется исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения (пункт 9 постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом, с учетом уставной деятельности и социально значимых функций, осуществляемых ответчиком как застройщиком, на основании статьи 333.22 НК РФ арбитражный суд уменьшает государственную пошлину, подлежащую взысканию с ООО «Спектр» в доход федерального бюджета, до 10000 руб.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 января 2026 года. Полный текст решения изготовлен 2 февраля 2026 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» неустойку в сумме 155000 руб.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.М. Щеглова