Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А62-9099/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

05.02.2025Дело № А62-9099/2023

Резолютивная часть решения оглашена 22.01.2025

Полный текст решения изготовлен 05.02.2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сорокиной В.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Госзаказконсалт» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 1 и 2 квартал 2023 года и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 27.12.2024;

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л :

Администрация города Смоленска (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГосЗаказКонсалт" (далее – ответчик, ООО "ГосЗаказКонсалт") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 1 и 2 кварталы 2023 года в размере 2 918 018 руб. 70 коп., и пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за 1 и 2 кварталы 2023, начисленной за период с 21.03.2023 по 22.06.2023 в сумме 410 534 руб. 69 коп.

Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 16.01.2017 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (регистрационный номер N 224/А), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0013959:79, находящийся по адресу: <...> для использования в целях многоэтажной жилой застройки в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 12 284 кв. метров, на срок с 16.01.2017 по 15.01.2026.

Размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с результатами аукциона от 08.12.2016 N 12 и составляет 6 256 037 рублей 40 копеек (пункт 3.1 договора).

Арендная плата за первый год аренды вносится в течение десяти банковских дней единовременно при заключении договора в сумме, определенной по результатам аукциона, с учетом вычета внесенного задатка за участие в аукционе в размере 6 107 785 рублей 10 копеек. Размер арендной платы на второй и последующие годы устанавливается в соответствии с пунктом 3.1 договора и вносится арендатором на расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10.02.2017 сделана запись регистрации N 67:27:0013959:79-67/001/2017-1,2.

Передача указанного земельного участка в аренду подтверждена актом приема-передачи, являющимся приложением к договору аренды от 16.01.2017.

Ссылаясь на невнесение обществом арендных платежей за 1 и 2 кварталы 2023 года, неисполнение требований изложенных в претензии от 30.06.2023 № 24/6415-исх, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором заявленные требования не признал, считая их необоснованными. Указал, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013959:79 расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию; регистрация первого права собственности ФИО2 на жилое помещение в многоквартирном доме, по адресу: <...>, осуществлена 14.09.2021; с этого момента земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а договор аренды земельного участка прекратился и являлся не действующим в спорный период. Также, ответчик полагал несоразмерным величину взыскиваемой истцом неустойки последствиям нарушения обязательств, просив ее снизить на основании статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд исходит из следующего.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и указано в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирный жилой дом. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Как указано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", до образования земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном жилом доме, в том числе в части права требования внесения арендной платы за этот земельный участок; в отношении иной части земельного участка, на которой продолжилось строительство многоквартирных домов, договор аренды прекращен не был (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975).

Согласно согласованной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска схеме планировочной организации земельного участка 01.3-9/08/2017-ПЗУ, на спорном земельном участке должен быть построен в 8 этапов многоквартирный жилой дом. При этом, указанной схемой определены части земельного участка под каждый из 8 этапов строительства.

В соответствии с пояснительной запиской проектировщика – ООО «Третья линия» от 02.03.2023 к Схеме планировочной организации земельного участка 01.3-9/08/2017-ПЗУ для осуществления строительства каждого из этапов используются следующие соответствующие части земельного участка: 1 этап строительства – 1455 кв.м, 1б этап строительства – 1679 кв.м, 2 этап строительства – 1474 кв.м, 2б этап строительства - 1474 кв.м, 2б этап строительства – 1517 кв.м, 3 этап строительства – 1230 кв.м, 3б этап строительства – 1928 кв.м, 4 этап строительства – 1140 кв.м, 4б этап строительства – 1861 кв.м.

По состоянию на 01 июля 2023 на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013959:79 были построены и введены в эксплуатацию 6 секций многоквартирного жилого дома, в том числе:

- 3 этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-RU67302000-38-2021от 12.07.2021;

- 1 этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-RU67302000-130-2019 от 16.07.2021;

- 2 этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-RU67302000-85-2021 от 06.12.2021;

- 1б этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-RU67302000-111-2019 от 17.12.2021;

- 3б этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-RU67302000-39-2021 от 19.08.2022;

- 2б этап строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 67-27-19-2023 от 03.04.2023.

Ответчик представил в материалы дела контррасчет арендной платы за спорные периоды, произведенный с учетом конкретного количества дней и размера арендной платы, приходящейся на количество дней в этих периодах с учетом используемой площади земельного участка, в том числе:

- за 1 квартал 2023 (с 01.01.2023 по 31.03.2023) в сумме 567 356 руб. 89 коп. (исходя из установленной договором ежегодной арендной платы в размере 6 256 037 рублей 40 копеек, при используемой площади земельного участка 4 518 кв.м);

- за период с 01.04.2023 по 02.04.2023 (2 дн.) в сумме 12 607 руб. 93 коп. (при используемой площади земельного участка 4 518 кв.м);

- за период с 30.04.2023 по 30.06.2023 (89 дн.) в сумме 372 669 руб. 29 коп. (при используемой площади земельного участка 3 001 кв.м).

С учетом перечисленных ответчиком истцу сумм арендной платы за спорный период в общей сумме 210 000 руб., в том числе: по платежному поручению от 22.02.2023 № 12 в размере 70 000 руб. 00 коп., по платежному поручению от 21.04.2023 № 37 в размере 70 000 руб. 00 коп., по платежному поручению от 19.05.2023 № 48 в размере 40 000 руб. 00 коп., по платежному поручению от 19.05.2023 № 5 в размере 30 000 руб. 00 коп., общий размер задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2023 года по расчету ответчика составил 742 634 руб. 11 коп. (567 356 руб. 89 коп. – 210 000 руб. 00 коп. + 12 607 руб. 93 коп. + 372 669 руб. 29 коп.

Проверив представленный ответчиком контррасчет задолженности, суд находит его арифметически и методологически верным.

Истцом названный контррасчет не оспорен.

В свою очередь, расчет задолженности по арендной плате, приложенный к исковому заявлению, арбитражным судом не принимается, поскольку он составлен без учета конкретного количества дней и используемой площади земельного участка в спорном квартале (при том, что в разных кварталах года имеется разное количество дней, а предусмотренная договором арендная плата является годовой).

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за 1 и 2 кварталы 2023 года подлежит частичному удовлетворению в размере 742 634 руб. 11 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от невнесенной суммы задолженности за каждый день просрочки.

При этом согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором на расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала.

Таким образом, исходя из размера подлежащей внесению арендной платы за используемую площадь земельного участка в 1 и 2 кварталы 2023 года и предусмотренной п. 5.2 договора ставки, пеня за просрочку арендной платы, начисленная за период с 21.03.2023 по 22.06.2023, составляет 121 986 руб. 30 коп.

Ответчик ходатайствовал о снижении пени в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного СудаРоссийской Федерации от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке на основании части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая содержащиеся в официальных источниках (в том числе, в открытом доступе в сети Интернет) сведения о средневзвешенных ставках по банковским кредитам, ставки по которым значительно меньше примененного истцом размера неустойки, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера пени.

В целях обеспечения баланса интересов сторон при разрешении спора вчасти взыскания пени за нарушение договорного обязательства судполагает возможным исходить из ставки пени в размере 0,1% от суммынеисполненного денежного обязательства, принимая во внимание, чтоуказанная процентная ставка за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, суд полагает достаточным для удовлетворения ходатайства ответчика снизить размер подлежащей взысканию с него пени в 3 раза и произвести ее расчет исходя из ставки 0,1%, определив к взысканию с ответчика в пользу истца пени за нарушение сроков внесения арендной платы за пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 и 2 кварталы 2023, начисленные за период с 21.03.2023 по 22.06.2023 в сумме 40 662 руб. 10 коп.

По мнению суда указанный размер пени в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

При этом, исходя из того, что степень соразмерности заявленной истцом пени последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд принимает во внимание, что истцом не представлены суду доказательства, обуславливающие объективную необходимость обеспечения договорного обязательства более высокой процентной ставкой пени, а также наличия значительных убытков или иных финансовых потерь, вызванных противоправным поведением ответчика при исполнении условий договора.

На основании изложенного, требованиеистца о взыскании с ответчика пени признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению частично в сумме 40 662 руб. 10 коп.

В удовлетворении остальной части требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени надлежит отказать.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в размере 9 328 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГосЗаказКонсалт" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) 783 296 руб. 21 коп., в том числе: задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 1 и 2 кварталы 2023 года в размере 742 634 руб. 11 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 и 2 кварталы 2023, начисленные за период с 21.03.2023 по 22.06.2023 в сумме 40 662 руб. 10 коп.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГосЗаказКонсалт" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 328 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская