Решение от 24 октября 2024 г. по делу № А62-541/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

24.10.2024 Дело № А62-541/2024

Резолютивная часть решения оглашена 24.10.2024

Полный текст решения изготовлен 24.10.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности и пени, при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО2- представитель по доверенности, паспорт, диплом;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "Заднепровский продовольственный рынок" (далее – Предприятие, ответчик), в котором просила взыскать:

- задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.08.2004 № 4928 за период 1 квартал 2022г. - 2 квартал 2023г. в размере 2 337 446,93 руб.,

- пеню за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.08.2004 № 4928, начисленную на задолженность за 1 квартал 2022 года - 2 квартал 2023 года в размере 1 421 367,42 руб. (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания от 04.07.2024).

Из материалов дела следует, что между Администрацией города Смоленска (арендодатель) и Смоленским муниципальным унитарным

предприятием «Заднепровский продовольственный рынок» (далее - арендатор) был заключен договор аренды от 25.08.2004 № 4928 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013016:0043 площадью 1738 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, для использования в соответствии с видом разрешенного использования: для организации торговли и оказания услуг населению.

Срок использования земельного участка по договору аренды установлен на 4 года и 11 месяцев.

Договор аренды от 25.08.2004 № 4928 зарегистрирован 26.11.2004 в установленном законом порядке.

Разделом 2 вышеуказанного договора аренды земельного участка, стороны согласовали порядок расчета арендной платы.

Пунктом 2.1 Договора размер арендной платы на 2004 год установлен из расчета 4200,00 руб. в месяц, в дальнейшем арендная плата на каждый календарный год (01.01-31.12) устанавливается путем составления дополнительного соглашения между сторонами, которое является неотъемлемой частью к договору и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

19.05.2006 Арендатор и Арендодатель по обоюдному согласию внесли изменения в договор аренды земельного участка от 25.08.2004 № 4928, что подтверждается Дополнительным соглашением № 1 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 28.08.2004 № 4928.

Согласно п. 2.1 Дополнительного соглашения № 1 был установлен размер арендной платы на 2004, 2005, 2006 гг. В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в Договор.

30.05.2007 заключено дополнительное соглашение (далее-Дополнительное соглашение), в соответствии с которым срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2007 по 27.05.2012 (п.2.1 Дополнительного соглашения). Разделом 3 Дополнительного соглашения установлены размер и условия внесения арендной платы. Пунктом 3.1 Дополнительного соглашения установлена арендная плата за земельный участок на 2017 г.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, до 20-го числа последнего месяца квартала (п. 3.2 Дополнительного соглашения).

Согласно п. 3.4 Дополнительного соглашения размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке Арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базового размера арендной платы.

17.03.2022 отделом муниципального земельного контроля Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города

Смоленска проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013016:43, в результате которого установлено, что в границах вышеназванного земельного участка расположены торговые павильоны, киоски и палатки, осуществляется торговая деятельность, соответственно земельный участок используется не по целевому назначению.

При таких условиях использования земельного участка решением Смоленского городского совета от 28.12.2007 № 491 «Об утверждении базовых и минимальных размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов» при расчете арендной платы установлена дифференцированная ставка 35% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом приведенных выше обстоятельств Администрацией в адрес Предприятия направлена претензия от 30.06.2022 № 24/7130-исх с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по договору за 1 квартал 2022 года в размере 76737,30 руб. и задолженность по пени в размере 19798,22 руб. и уведомление о применении при расчете арендной платы дифференцированной ставки 35% от кадастровой стоимости земельного участка с 17.03.2022. Вышеуказанная претензия осталась без ответа, меры по устранению допущенных нарушений Арендатором не приняты.

15.08.2022 в адрес СМУП ЗПР Администрацией города Смоленска направлена претензия от 04.08.2022 № 24/8520-исх с просьбой в двухнедельный срок оплатить задолженность за 1,2 кварталы 2022 года в размере 542 276,89 руб. и задолженность по пени за несвоевременное внесение арендной платы за 1,2 кварталы 2022 года в размере 92 910,73 руб.

В соответствии со ст. 39.27 и ст. 11.8 ЗК РФ, а также Проектом планировки и межевания территории в городе Смоленске, утверждённого постановлениями Администрации города Смоленска от 04.02.2022 № 220- адм «Об утверждении проекта планировки межевания территории в городе Смоленске в границах улицы 12 лет октября-улицы 2-я Садовая - реки Днепр - улицы ФИО3 - вдоль железнодорожных путей» и от 11.04.2022 № 923-адм «О внесении изменений в проект планировки межевания территории в городе Смоленске в границах улицы 12 лет октября-улицы 2-я Садовая - реки Днепр-улицы ФИО3 - вдоль железнодорожных путей» и от 10.11.2022 № 3265-адм «О внесении изменений в проект планировки межевания территории в городе Смоленске в границах улицы 12 лет октября-улицы 2-я Садовая - реки Днепр - улицы ФИО3 - вдоль железнодорожных путей», путём перераспределения образовался земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013016:554 площадью 3430 кв.м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки».

Между Администрацией и Предприятием заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 25.08.2004 № 4928. Согласно акту сдачи-

приемки земельного участка от 26.06.2023 Администрацией принят земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013016:43 площадью 1738 кв.м.

31.08.2023 в адрес Предприятия Администрацией города Смоленска направлена претензия от 29.08.2023 № 24/8468-исх с просьбой в двухнедельный срок оплатить образовавшуюся задолженность за 1 квартал 2022 года - 2 кварталы 2023 года в размере 2 337 446,93 руб. и начисленную на данную задолженность пеню.

Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что арендная плата вносилась своевременно и в установленном размере, задолженность по арендной плате без учета увеличения арендной платы у ответчика отсутствует. Предприятием при расчете размера арендной платы применялась ставка 7,5 % (земельные участки, предоставленные под объекты торговли (рынки, магазины), однако Администрацией произведен расчет арендной платы исходя из процентной ставки 35 %, как при использовании земельного участка, предоставленного под сооружения временного типа. Администрация навязала арендатору условия договора, противоречащие ПЗЗ города Смоленска в части указания вида разрешенного использования «для организации торговли и предоставления услуг населению», не предусмотренного действующими на тот момент градостроительными регламентами и классификатором. В тоже время, спорный земельный участок расположен в зоне ОД, градостроительным регламентом которой предусмотрен такой основной вид разрешенного использования, как рынки и на этом земельном участке допускается размещение, в частности сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м. (код по классификатору 4.3). Ответчиком осуществляется торговая деятельность, включая территорию спорного земельного участка на основании градостроительных регламентов, в строгом соответствии с действующим земельным законодательством и на условиях договора аренды, в котором до настоящего времени, по вине Администрации вид разрешенною использования «для организации торговли и предоставления услуг населению» обозначен без учета требований градостроительного регламента зоны размещения объектов общественно-делового назначения - ОД, установленного в составе ПЗЗ города Смоленска. При рассмотрении требования о взыскании неустойки, ответчик полагает необходимым применить постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

На территории города Смоленска арендная плата за земельные участки, предоставленные без торгов, определяется на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 24.06.2015 № 1452, по формуле: АП = Кс х Бр х Пк х Д / Дг, где АП - арендная плата в рублях; Кс - кадастровая стоимость земельного участка в рублях; Бр - базовый размер арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка), утвержденный решением Смоленского городского Совета; Пк - поправочный коэффициент (повышающий или понижающий); Д - количество дней, за которые производится расчет арендной платы; Дг - количество дней в году (365 или 366).

Базовые и минимальные размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования утверждены решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 491, согласно которому за земельные участки, предоставленные под объекты торговли (рынки, магазины) при расчете арендной платы применяется ставка 7,5% от кадастровой стоимости земельного участка; для земельных участков, предоставленных под сооружения временного типа - 35%.

Как следует из условий договора аренды, земельный участок предоставлялся предприятию без торгов для организации торговли и предоставления услуг населению.

Факт использования земельного участка по целевому назначению подтверждается составленным по результатам проверки муниципального земельного контроля актами обследования от 17.03.2022, от 30.08.2023, согласно которым в границах земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013016:0043 расположены торговые павильоны, киоски и палатки, осуществляется торговая деятельность.

Поскольку факт выявления на спорном участке торговых павильонов, киосков и торговых палаток не противоречит виду разрешенного использования и договору аренды, при расчете размера арендной платы за спорный период Администрации надлежало использовать ставку 7,5%.

С учетом изложенного подлежала начислению арендная плата в следующем размере:

- за 1 квартал 2022 года – 6 790 087,92 х 7,5% х 90 дн./ 365 дн. = 125 570,12 руб.

- за 2 квартал 2022 года – 6 790 087,92 х 7,5% х 91 дн./ 365 дн. = 126 965,34 руб.

- за 3 квартал 2022 года – 6 790 087,92 х 7,5% х 92 дн./ 365 дн. = 128 360,57 руб.

- за 4 квартал 2022 года – 6 790 087,92 х 7,5% х 92 дн./ 365 дн. = 128 360,57 руб.

- за 1 квартал 2023 года – 6 555 747,82 х 7,5% х 90 дн./ 365 дн. = 121 236,43 руб.

- за 2 квартал 2023 года (с 01.04.2023 по 26.06.2023 – дата расторжения договора) – 6 555 747,82 х 7,5% х 87 дн./ 365 дн. = 117 195,22 руб.

Период

Начислено по расчету суда, руб.

Оплачено, руб.

Дата оплаты

Задолженность/ переплата (-)

1 кв. 2022

125570,12

125570,12

31.01.2022

0

2 кв. 2022

126965,34

126965,34

21.06.2022

0

3 кв. 2022

128360,57

128360,57

28.07.2022

0

4 кв. 2022

128360,57

128360,57

27.10.2022

0

1 кв. 2023

121236,43

125570,12

31.01.2023

- 4333,69

2 кв. 2023

117195,22

126965,34

19.06.2023

- 9 770,12

Итого

747 688,25

761 792,06

- 14 103,81 (переплата по договору)

Таким образом, задолженность у ответчика за спорный период отсутствует, при этом имеет место переплата за 1-2 кварталы 2023 года в сумме 14 103,81 руб.

С учетом изложенного требование Администрации о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит.

Довод Администрации о том, что в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной постановлением администрации от 05.12.2014 N 2122-адм, на спорном земельном участке не предусмотрены места для размещения нестационарных торговых объектов, подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 29.09.2010 N 772 "Об утверждении Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках,

в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов", постановлением администрации от 27.01.2011 N 38 "Об утверждении Порядка разработки и утверждения органами местного самоуправления муниципальных образований Смоленской области схем размещения нестационарных торговых объектов", с учетом мониторинга потребности населения города Смоленска в нестационарных торговых объектах, утвержденного главой администрации 10.11.2014, постановлением администрации от 05.12.2014 N 2122-адм утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории города Смоленска.

Отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров на розничных рынках, регулируются Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Земельный участок предоставлялся в аренду для осуществления торговли и оказания услуг населению до принятия Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" и постановления Правительства Российской Федерации от 29.09.2010 N 772.

Согласно части 6 статьи 10 Закона N 381-ФЗ утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, положение части 6 статьи 10 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" направлено на обеспечение условий для предоставления населению торговых услуг, стабильности прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность, возможности долгосрочного планирования ими своего бизнеса, на недопущение передела рынка, сокращения или прекращения торгового бизнеса, ухудшения положения субъектов предпринимательской деятельности при изменении органами публичной власти схемы размещения нестационарных торговых объектов, сокращения сферы торговых услуг. При этом реализация законоположения должна основываться на вытекающем из Конституции Российской Федерации требовании согласованного осуществления конституционных ценностей, включая ценности, связанные с гарантированием свободы экономической деятельности и поддержкой конкуренции (статья 8, часть 1), с одной стороны, и признанием и гарантированием самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (статья 12) - с другой. В соответствии с этим законоположение не может рассматриваться как исключающее

необходимость достижения в каждом конкретном случае при утверждении (изменении) схемы размещения нестационарных торговых объектов баланса интересов местного сообщества в целом и соответствующих хозяйствующих субъектов с учетом особенностей конкретного муниципального образования, а потому органы местного самоуправления не лишены возможности, действуя в пределах своих полномочий, решать вопросы размещения торговых объектов, принимая во внимание их нестационарный характер, в целях создания условий для наилучшего удовлетворения потребностей населения в получении необходимых товаров, работ и услуг по месту жительства и без ущерба для стабильного ведения предпринимательства, с тем чтобы при изменении места ведения бизнеса сам бизнес сохранялся (определение от 29.01.2015 N 225-О).

В пункте 16 Порядка разработки и утверждения органами местного самоуправления муниципальных образований Смоленской области схем размещения нестационарных торговых объектов, утвержденном постановление администрации от 05.12.2014 N 2122-адм, также указано, что утверждение схемы, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения схемы.

С учетом даты заключения договора, целей предоставления спорного участка по договору аренды, вида разрешенного использования участка, постановление администрации от 05.12.2014 N 2122-адм об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Смоленска к спорным правоотношениям не применимо.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 3.4 договора арендная плата вносится ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истцом предъявлена ко взысканию пеня, начисленная на задолженность за 1 квартал 2022 – 2 квартал 2023 года за период с 21.03.2022 по 26.06.2023 в сумме 1 421 367,42 руб.

Между тем, исходя из расчета суда с учетом сумм и дат произведенных ответчиком платежей и положений статьи 193 ГК РФ, оснований для начисления неустойки за спорный период суд не усматривает.

С учетом изложенного заявленные Администрацией требования

удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В. Красильникова