Решение от 19 мая 2023 г. по делу № А23-549/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ 248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А23-549/2022
18 мая 2023 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2023 года. Полный текст решения изготовлен 18 мая 2023 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи А.В Буракова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

Городской Управы <...>, г. Калуга, Калужская область ИНН (<***>) ОГРН (<***>), к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 3», ул. Прохладная, д. 21, г. Калуга, Калужская область, 248031, Калужская область, г. Калуга, ул. прохладная, д.21, ИНН (<***>) ОГРН (<***>) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество ограниченной ответственностью «ПАРТНЕРИНВЕСТ», 248016, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>.

о взыскании по договору аренды № 708/15 от 24.09.2015 задолженности в размере 29 861 руб. 62 коп., неустойки в размере 1 642 руб. 39 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 24.10.2016 сроком на 20 лет,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ № 3» о взыскании по договору аренды № 708/15 от 24.09.2015 задолженности в размере 29 861 руб. 62 коп., неустойки в размере 1 642 руб. 39 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в отзыве. Пояснил, что в соответствии с условиями открытых проведенных торгов посредством публичного предложения между ответчиком и ООО «Партнер инвест» был заключен договор купли-продажи от 23.08.2021, в соответствии с которым право


аренды на спорный земельный участок перешло к ООО «ПартнерИнвест». Земельный участок был передан ООО «Партнер Инвест» 27.09.2021. В соответствии с положениями ст. 201.9, 201.14 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после оплаты по договору, расчетов с залоговыми кредиторами и внесения изменений в реестр требований кредиторов о переносе суммы непогашенной задолженности требований граждан – участников долевого строительства из залоговой очереди в незалоговую конкурсный управляющий мог обратиться в регистрирующий орган за снятием обременений в виде залога имущества и регистрацией договоа купли-продажи с ООО «ПартнерИнвест».

Истец своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление указало на обоснованность исковых требований, полагая, что до государственной регистрации договора купли-продажи арендную плату обязан был вносить ответчик.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между Управой (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственного земельного участка № 708/15 от 24.09.2015, согласно которому на основании постановления Городской Управы города Калуги от 19.06.2015 № 182-п арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000103:90, расположенный по адресу: <...> для строительства многоквартных домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой часть, общей площадью 16 335 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды устанавливается до 14.04.2017. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.09.2015.

Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1. размер и расчет арендной платы указаны в приложении № 2 к договору – «Расчет ареной платы», который является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.1 договора и Приложению № 2 «Размер и порядок расчета арендной платы за землю» размер арендной платы за земельный участок равен А=С*К*П*И1*...*Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент; И1*...* Иn -индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.


По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок.

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

На спорном земельном участке были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: <...>

В результате незастроенной осталась площадь земельного участка – 13 623 кв.м.

Таким образом, расчет арендной платы истец стал производить исходя из указанной площади.

23.08.2021 между ООО «СМУ 3» и ООО «ПартнерИнвест» был заключен договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя право аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000103:90.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право аренды на объект недвижимого имущества с момента регистрации перехода права аренды и внесения записи в ЕГРН.

Государственная регистрации уступки прав по договору аренды произведена 10.12.2021.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период 01.07.2021 по 30.09.2021, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензию с требованием об оплате задолженности, оставленную ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.


Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ № О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию


указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды по договору аренды находящегося в государственной собственного земельного участка № 708/15 от 24.09.2015 земельном участке арендатором построено два жилых дома по адресу: <...> и <...>, право регистрации первого собственника произведена 17.03.2017, по второму – 04.07.2017.

Таким образом, в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору с 17.03.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...> (1 387 кв.м.); с 04.07.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...> (1 325 кв.м.). Площадь земельных участков, сформированных под двумя построенными жилыми домами, соответствует проекту планировки и проекту межевания территории в районе улицы Новосельская.


Указанные обстоятельства послужили основанием для расчета арендной платы исходя из площади земельного участка 13 623 кв.м., а не 16335 кв.м. как указано в договоре аренды.

Доказательств, подтверждающих иной размер земельных участков, подлежащего формированию под построенными объектами ответчиком представлено не было.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период с 27.09.2021 в связи с передачей земельного участка ООО «ПартнерИнвест».

В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 г.) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции ст. 389 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Согласно правовому подходу, данному в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 N 1928/05, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно, если между сторонами фактически существовали отношения.

Пунктом 7.3 договора купли-продажи имущества от 23.08.2021 года предусмотрено, что покупатель приобретает право аренды с момента регистрации перехода права аренды и внесения записи в ГЕРП.

Учитывая изложенное, у ООО «ПартнерИнвест» обязанность по внесению арендной платы возникла после государственной регистрации договора от 23.08.2021 – 10.12.2021. До его государственной регистрации обязанности по внесению арендной платы по спорному договору аренды лежали на ответчике.


В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы на сумму неисполненного обязательства истцом ответчику начислены пени за период за период 02.10.2021 по 25.10.2021 в размере 1 642,39 руб.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон определить в договоре неустойку – денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Нарушение срока внесения арендной платы влечет обязанность Арендатора выплатить Арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Представленный в материалы дела расчет пени произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, является арифметически верным и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 29 861,62 руб. и неустойку в размере 1 642,39 руб.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме, при этом государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учётом освобождения истца от её уплаты при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3», г. Калуга, в пользу Городской Управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в размере 29 861,62 руб., пени в размере 1 642,39 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья А.В. Бураков