Решение от 30 января 2018 г. по делу № А73-17281/2017

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17281/2017
г. Хабаровск
30 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 30.01.2018.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Манника С.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции

исковое заявление Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680000, <...>),

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 680000, <...>)

о признании недействительными уведомлений от 15.09.2016 № 17-06/9828, №17-06/9829, № 17-06/9830, № 17-06/9831, № 17-06/9832, № 17-06/7787, № 17-06/9833, № 17-06/9834 и об обязании заключить новые договоры аренды земельных участков на определенный срок,


при участии в судебном заседании:

от ФГУП «ГВСУ № 6» - ФИО2 по дов. № 4/23 от 01.01.2018; ФИО3 по дов. № 4/76 от 01.01.2018;

от ДМС администрации г. Хабаровска – ФИО4 по дов. № 02-11/13208 от 29.12.2017.


В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы с 10.01.2018 до 11.00 часов 16.01.2018 и до 10.00 часов 23.01.2018.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 6» (далее – истец, ФГУП «ГВСУ № 6») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – ДМС администрации г. Хабаровска, ответчик), в соответствии с требованиями которого, уточненными при подаче иска в суд и в ходе предварительного судебного заседания, просит суд:

1) признать недействительными уведомления ДМС администрации г. Хабаровска от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 № 17-06/9828, №17-06/9829, № 17-06/9830, № 17-06/9831, № 17-06/9832, № 17-06/9833, № 17-06/9834 о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок;

2) обязать ДМС администрации г. Хабаровска заключить с ФГУП «ГВСУ № 6» новые договоры на определенный срок (3 года) на аренду земельных участков, расположенных в г. Хабаровске, Краснофлотский район, ш. Воронежское:

- с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 10 715,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:28159, площадью 13 181,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м.


По мнению истца, ФГУП «ГВСУ № 6» соблюдены предусмотренные пунктом 4 статьи 36 Земельного кодекса условия для заключения новых договоров аренды на указанные земельные участки на определенный договорами срок, поэтому уведомления ДМС администрации г. Хабаровска о продлении договоров аренды на неопределенный срок необоснованны.


ДМС администрации г. Хабаровска представил отзыв на исковое заявление о несогласии с заявленными требованиями в полном объеме. По мнению ответчика, срок на обжалование уведомлений истек; после указанной даты истец не обращался с заявлениями о предоставлении земельных участков в аренду; в судебном заседании все обстоятельства, которые могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи проверить невозможно; суд не может подменять собой компетентный орган, который действующим законодательством уполномочен на предоставление земельного участка; исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора – обращение в уполномоченный орган; истцом уже реализовано право на приобретение земельных участков, образованных в результате комплексного освоения территории.


В судебном заседании объявлялись перерывы с целью ознакомления суда и представителей сторон с дополнительно представленными в дело истцом и ответчиком доказательствами.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к иску.


Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца по доводам, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву, пояснив, что 3-х месячный срок по статье 198 АПК РФ истцом пропущен; после этого срока с заявлениями на продление срока аренды истец не обращался; при заключении новых договоров будут нарушены требования Закона о конкуренции, поскольку затрагивают права третьих лиц; технические условия не подтверждают отношение к спорным земельным участкам; разрешения на строительство домов не выдавались; некоторые земельные участки не осваиваются.


В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей сторон судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.


По результатам аукциона, состоявшегося 30.09.2011 ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» (переименованное в 2017 году в ФГУП «ГВСУ № 6») получило право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231, площадью 746 487 кв.м., по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол аукциона № 1).


Такой договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (далее – Минимущество края) и ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» 10.10.2011 № 11206. Срок аренды установлен по 10.10.2014.


По условиям пункта 4.4.1 договора на арендатора возложена обязанность выполнить в полном объеме все условия договора, в частности – максимальный срок для подготовки и утверждения проекта планировки территории, выполнению работ по межеванию, осуществлению государственного кадастрового учета возникших земельных участков, в границах земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства – 3 года с даты заключения договора аренды земельного участка.


Постановлением Администрации города Хабаровска от 08.06.2012 утверждена документация по планировке территории в границах ул. Трехгорной – Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска.


В дальнейшем после утверждения документации по планировке, межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 и образования из него нескольких земельных участков Минимуществом края принято распоряжение от 28.08.2013 № 1212 о предоставлении ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» в аренду на три года из земель категории «земли населенных пунктов» земельные участки общей площадью 116864,0 кв.м. для строительства жилых домов по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска в том числе:

- с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 4 973,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23834, площадью 8 208,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:33, площадью 8 208,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м.


Во исполнение распоряжения от 28.08.2013 № 1212 между Минимуществом края (арендодатель) и ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» (арендатор) заключены 9 типовых договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе:


1) от 09.09.2013 № 11728 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.;

2) от 09.09.2013 № 11729 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.;

3) от 09.09.2013 № 11730 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.;

4) от 09.09.2013 № 11731 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.;

5) от 09.09.2013 № 11732 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 4 973,0 кв.м.;

6) от 09.09.2013 № 11733 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:23834, площадью 8 208,0 кв.м.;

7) от 09.09.2013 № 11734 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:33, площадью 8 208,0 кв.м.;

8) от 09.09.2013 № 11735 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.;

9) от 09.09.2013 № 11736 на аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м.;


В соответствии с пунктом 2.1 всех типовых договоров срок аренды земельных участков установлен по 28.08.2016.

В пункте 2.2 всех типовых договоров содержится следующее условие: в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказать от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.


Кроме того, после межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 и образования из него отдельных земельных участков распоряжением Минимущества края от 02.12.2014 № 1652 ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» предоставлены в аренду еще 43 земельных участка в границах ул. Трехгорная – Воронежское шоссе в целях комплексного освоения земельных участков по договору аренды от 10.10.2011 № 11206.


В дальнейшем, в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0000000:23834, 27:23:0011204:33 в один земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28159, площадью 13181,0 кв.м., взамен договоров аренды от 09.09.2013 № 11733, № 11734 между ДМС администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2015 № 346 со сроком действия по 28.08.2016.


21.07.2016 (за месяц до окончания срока действия договоров аренды) ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» обратилось в ДМС администрации г. Хабаровска с заявлениями (л.д. 26-33 том 1) о заключении новых договоров аренды на 8 земельных участков (перечислены выше) с 29.08.2016 сроком на пять лет для строительства многоквартирных домов.


Уведомлениями от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 № 17-06/9828, №17-06/9829, № 17-06/9830, № 17-06/9831, № 17-06/9832, № 17-06/9833, № 17-06/9834 ДМС администрации г. Хабаровска уведомил ФГУП «ГВСУ № 6» о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.


В дальнейшем уведомлениями от 04.07.2017 № 17-06/6695, № 17-06/6694, № 17-06/6693, № 17-06/6692, № 17-06/6691, № 17-06/6690 ДМС администрации г. Хабаровска уведомил ФГУП «ГВСУ № 6» о прекращении с 05.08.2017 действия договоров аренды земельных участков от 28.03.2013 № 11729, № 11731, № 11732, № 11735, № 11736.


Претензией от 12.07.2017 № 11/4072, направленной в адрес Администрации г. Хабаровска и ДМС администрации г. Хабаровска, ФГУП «ГВСУ № 6» предложило отозвать уведомления о расторжении существующих договоров аренды и заключить с предприятием новые договоры аренды земельных участков, по которым закончились сроки аренды, сроком на 5 лет.

Уведомлениями от 19.07.2017 № 17-06/7335, №№ 17-06/7336, № 17-06/7337, № 17-06/7338, № 17-06/73389, № 17-06/7340 «Об отзыве уведомлений» ДМС администрации г. Хабаровска уведомило ФГУП «ГВСУ № 6» о том, что ранее высланные уведомления от 04.07.2017 № 17-06/6695, № 17-06/6694, № 17-06/6693, № 17-06/6692, № 17-06/6691, № 17-06/6690 о прекращении действия договоров аренды земельных участков считать недействительными.


В ответ на претензию директор Департамента письмом от 28.07.2017 № 17-06/7719 сообщил ФГУП «ГВСУ № 6» об отзыве 19.07.2017 уведомлений от 04.07.2017, а также о том, что заключать с предприятием новые договоры аренды на земельные участки, по которым закончились сроки аренды, оснований у департамента нет.


Не согласившись с уведомлениями ДМС администрации г. Хабаровска от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 № 17-06/9828, №17-06/9829, № 17-06/9830, № 17-06/9831, № 17-06/9832, № 17-06/9833, № 17-06/9834 о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок, ФГУП «ГВСУ № 6» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.


Рассмотрев доводы истца и возражения ответчика, исследовав материалы дела и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.


В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На дату обращения предприятия с заявлениями о продлении срока действия спорных договоров аренды земельных участков (по 21.07.2016) и на дату окончания срока действия данных договоров (по 28.08.2016) действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Земельный кодекс).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Статьей 39.6 Земельного кодекса в редакции, действующей на момент прекращения действия спорных договоров и обращения предприятия с заявлениями о продлении срока их действия, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Так, в силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.


Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка для выполнения юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4);

- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как уже указывалось выше, основанием для обращения ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» с заявлениями от 21.07.2016 в ДМС администрации г. Хабаровска с целью заключения новых договоров аренды послужило предстоящее истечение (28.08.2016) срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков от 09.09.2013 № 11728 - № 11733, № 11735, № 11736, от 19.11.2015 № 346, которыми спорные земельные участки были предоставлены для строительства многоквартирных домов, и права по которым в полном объеме перешли к предприятию на основании аукциона и договора аренды на комплексное освоение земельного участка площадью 746487 кв.м. в целях жилищного строительства по ул. Воронежской в г. Хабаровске.

Согласно позиции предприятия в рассматриваемом случае право ФГУП «ГВСУ № 6» на заключение новых договоров аренды спорных земельных участков без торгов обусловлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки с кадастровыми 27:23:0011208:61, 27:23:0011208:62, 27:23:0011208:60, 27:23:0000000:23804, 27:23:0000000:23805, 27:23:0000000:23834, 27:23:0011204:33, 27:23:0011204:32, 27:23:0011204:31 55:36:120304:1041 были образованы из земель населенных пунктов при формировании в 2013 году (распоряжение Минимущества края от 28.08.2013 № 1212), были ранее предоставлены в рамках заключенного договора от 10.10.2011 № 11206 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231, и права по которому в полном объеме перешли к предприятию на основании аукциона и договора аренды на комплексное освоение земельного участка площадью 746487 кв.м. в целях жилищного строительства по ул. Воронежской в г. Хабаровске.

Условиями пункта 4.4.1 договора аренды от 10.10.2011 № 11206 на арендатора возложены обязанности по подготовке и утверждению проекта планировки территории, выполнению работ по межеванию, осуществления государственного кадастрового учета возникших земельных участков, в границах земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, трансформаторные подстанции, подкачивающие насосные станции) в соответствии с техническими условиями, полученными после утверждения документации по планировке территории; последующей передачей объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность в установленном законодательством порядке.

Из доводов истца следует, что в порядке выполнения условий аукциона и договора аренды земельного участка от 10.10.2011 № 11206, предоставленного для комплексного освоения, ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» выполнило, за период с момента заключения этого договора аренды, последующих договоров аренды на отдельные земельные участки и по настоящее время, следующие работы по комплексному освоению:

- разработана и утверждена Постановлением Администрации г. Хабаровска № 2367 от 08.06.2012 документация по планировке территории, предоставленной предприятию для ее комплексного освоения;

- в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории выполнены кадастровые работы с проведением межевания этой территории и постановкой 52-х образованных земельных участков на государственный кадастровый учет, в том числе девяти спорных участков в 2013 году и 43 участков в 2014 году;

- оформлены договоры аренды всех образованных земельных участков для строительства объектов жилья и соцкультбыта и проведена их регистрация в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, в том числе: на 9 земельных участков договора аренды были оформлены в сентябре 2013 года (распоряжение Минимущества края № 1212 от 28.08.2013); на 43 земельных участка договора аренды были оформлены в декабре 2014 года (распоряжение Минимущества края № 1652 от 02.12.2014);

Из доводов истца также следует, что после заключения договоров аренды земельных участков, образованных в результате межевания, для строительства капитальных объектов, предприятие получило возможность получать технические условия для строительства инженерных сетей на территории предоставленной для комплексного освоения, а также приступило к проектированию и строительству жилых домов и инженерных сетей, в соответствии с утвержденным генеральным планом, в связи с чем были выполнены следующие работы:

- согласно выданных технических условий «МУП «Водоканал» № 136 от 14.02.2014 на водоотведение был разработан проект магистрального коллектора диаметром 1000мм, стоимость которого согласно сметной документации составляет 800 млн. руб. При этом, согласно выданных ТУ, расчетный диаметр 1000мм проектируемого коллектора учитывал нагрузку от существующего коллектора диаметром 500, находящегося в ведении МУП «Водоканал». Тем самым МУП «Водоканал» решал собственные задачи по развитию инженерной инфраструктуры за счет средств потенциальных инвесторов, кем и является ФГУП «ГВСУ № 6». Из-за значительной стоимости канализационного коллектора в 800 млн. руб. в течение 2015 - 2016 гг. ФГУП «ГВСУ № 6» не смогло приступить к строительству данного объекта. В рамках проведенного совещания в Министерстве строительства Хабаровского края было одобрено предложение предприятия об исключении нагрузки от существующего коллектора, что позволило запроектировать коллектор на нагрузку, учитывающую только застраиваемую территорию. Диаметр нового коллектора составил 500мм, что существенным образом уменьшило стоимость строительно-монтажных работ до 30 млн. руб. Только в мае 2017 года МУП «Водоканал» направило в адрес застройщика письмо № 11/267 от 26.05.2017 о возможности заключения договора на подключение к сетям водоотведения, то есть на строительство канализационного коллектора диаметром 500 мм.;

- согласно выданных технических условий № 189/16 от 21.03.2016, выданных Управлением дорог и внешнего благоустройства г. Хабаровска, выполнено проектирование ливневого коллектора, стоимость которого согласно проекта составляет 400 млн. руб. Для осуществления строительства коллектора и равномерного распределения финансовых средств (400 млн. руб.) на весь период освоения микрорайона в границах земельного участка по договору о комплексном освоении ФГУП «ГВСУ № 6» направило предложения письмом исх. № 866/ от 27.09.2016 в адрес Управления дорог и внешнего благоустройства г. Хабаровска о разделении строительства коллектора на этапы строительства. До настоящего времени эти предложения остались без ответа.

- в связи с условиями аукциона предприятием разработана документация по планировке территории в границах ул. Бондаря - ул. Трехгорной - ул. Воронежской. Планировочная документация утверждена постановлением Администрации г. Хабаровска № 2367 от 08.06.2012. В состав документации по планировки территории входит схема организации дорожного движения;

- для решения вопроса теплоснабжения объектов капитального строительства микрорайонов № 6, 7 были получены Технические условия ОАО «ДГК», в которых требовалось запроектировать и построить новую тепломагистраль ТМ-35 в зоне теплоснабжения ХТЭЦ-3, а также ОАО «ДГК» выполнить реконструкцию ХТЭЦ-3 с увеличением ее производительности, которая будет возможна не ранее 01.10.2018. По заданию ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» разработана проектная документация ООО «Хабаровскэнергопроект» по объекту: «Тепломагистраль от Хабаровской ТЭЦ-3 до микрорайонов №№ 6, 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске». Чтобы решить вопрос с теплоснабжением нового жилого района инициировались совещания (приложение № 11), на которых рассматривались альтернативные источники теплоснабжения, в частности газовые котельные. Для реализации технических условий № 05/14 от 09.09.2014 по технологическому присоединению к газораспределительной сети объекта «<...> Северного округа г. Хабаровска» заключен договор о подключении № ТН-ХБР1-7/16 от 15.12.2016, так как до этого момента прорабатывался вариант подключения на заявленную тепловую нагрузку планируемых для строительства объектов, расположенных на земельном участке по договору о комплексном освоении, к перспективной тепломагистрали ТМ-35;

- на земельном участке № 18.3 (по плану межевания), выполнены инженерные изыскания, а также согласно проекту планировки на этом участке должна размещаться газораспределительная станция, от которой будет обеспечена подача газа на строящиеся дома в 6, 7 микрорайоне Северного округа. В настоящее время в рамках заключенного договора АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» выполнило проектную документацию и готово приступить к строительству газопровода и газораспределительной станции;

- согласно выданных технических условий № 981-Юг-Амур-14 от 22.04.2013 О,АО «Хабаровская горэлектросеть» ведется проектирование кабельных линий от ПС «Амур». В настоящее время проектная документация проходит согласование с будущим балансодержателем кабельных линий ОАО «Хабаровская горэлектросеть». Необходимость применения технологических решений (прокладка кабелей в лотках, устройство дренажа и технологического проезда) принятых в проектной документации решений были согласованы письмом № 833 от 24.03.2017 от ОАО «Хабаровская горэлектросеть». Проектирование кабельных линий будет завершено в сентябре 2018 года;

- согласно выданным Техническим условиям МУП «Водоканал» № 152 от 11.03.2012 на водоснабжение микрорайона 6, 7 Северного округа г. Хабаровска была разработана проектная документация на магистральный водопровод диаметром 400мм. В настоящее время силами предприятия осуществляется строительство данного объекта. Фактическая готовность строительства магистрального водопровода составляет 60 %;

- в настоящее время на всех 52 участках, образованных из земельного участка предоставленного для комплексного освоения, ФГУП «ГВСУ № 6» полностью выполнило инженерно-изыскательские работы, из которых на 8-ми земельных участках разработана проектная документация на многоквартирные жилые дома. Силами предприятия ведутся строительно-монтажные работы четырех многоквартирных крупнопанельных жилых домов № 13, 54, 22, 22а, площадь которых составляет 30710,44 кв.м. Ввод указанных объектов запланирован на 2018 год;

- при разработке рабочей документации на строительство жилых домов и инженерных коммуникаций, а также внутриквартальных дорог и проездов возникла необходимость в корректировке ранее разработанной и утвержденной документации по планировке территории. В связи с чем, было получено разрешение Администрации г. Хабаровска (постановление № 2707 от 07.08.2017) на внесение изменений в документацию, выполнена ее корректировка, проведены публичные слушания по ее рассмотрению. Откорректированная документация по планировке территории утверждена Постановлением Администрации г. Хабаровска № 24 от 10.01.2018.

В подтверждение заявленных доводов истцом представлены соответствующие доказательства, в том числе технические условия, договоры подряда и иные документы, а именно:

- технические условия от 03.03.2014 № 136, от 11.03.2012 № 162 выданные МУП г. Хабаровска «Водоканал» с письмом от 21.01.2016 № 1/52 о продлении срока действия технических условий № 136 на водоснабжение микрорайона № 6, № 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске до 25.01.2021;

- технические условия от 21.03.2016 № 189/16, выданные Управлением дорог и внешнего благоустройства администрации г. Хабаровска на проектирование благоустройства застраиваемой территории микрорайона № 6, № 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске (строительство ливневой канализации диаметром не менее 400 мм; строительство транспортных связей микрорайона с транспортной развязкой);

- технические условия № 15090127, № 13071094, № 120411803, № 10111651, выданные АО ДГК» на проектирование, строительство и подключение тепломагистралей от ТМ-35 микрорайона № 6, № 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске; письмо ОАО «ДГК» от 11.06.2013 № 25.3-13/5786 об отсутствии инвестиционных средств на подключение тепломагистралей; протоколы совещаний по вопросу организации теплоснабжения;

- договор подряда с АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 29.08.2016 № 11-005/16 на выполнение проектно-сметных работ по газоснабжению домов по Воронежскому шоссе;

- технические условия № 02/16, выданные АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на газификацию микрорайона № 6, № 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске; переписка с обществом об этапах строительства;

- технические условия от 22.04.2013 № 981-Юг-Амур-14, выданные ОАО «Хабаровская горэлектросеть» на строительство и технологическое присоединение энергопринимающих устройств в целях энергоснабжения микрорайона № 6, № 7 Северного жилого района № 2 в г. Хабаровске;

- договоры на выполнение работ инженерно-геологических изысканий, заключенные с ООО «ПКП «Эталон ДВ» (от 15.09.2015 № 1), с ООО «Экостандарт «Технические решения» (от 09.11.2015 № 2), с ЗАО «Изыскатель» (от 04.04.2016 № 3), с ЗАО «Комплексная проектная компания» (от 25.02.2016 № 4), с ООО «Изыскание и проектирование» (от 19.08.2016 № 7);

- постановление Администрации г. Хабаровска от 07.08.2017 № 2707 «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект межевания) в границах ул. Трехгорной – Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением Администрации г. Хабаровска от 08.06.2012 № 2367»;

- постановление Администрации г. Хабаровска от 10.01.2018 № 24 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект межевания) в границах ул. Трехгорной – Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением Администрации г. Хабаровска от 08.06.2012 № 2367».

Указанные выше истцом доводы ответчиком в ходе судебного разбирательства в установленном частью 3.1 статьи 70 АПК РФ порядке не опровергнуты.

Кроме того, как следует из представленных в дело актов комиссионного осмотра земельных участков от 22.12.2017, составленных с участием представителей ДМС администрации г. Хабаровска и ФГУП «ГВСУ № 6», и приложенных к актам фотоснимках, комиссией зафиксировано следующее:

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:28159 расположено два 10-этажных многоквартирных жилых дома; земельный участок частично огорожен; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для обеспечения строящегося жилого микрорайона, в том числе жилых домов, расположенных на обследуемом земельном участке, выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализации (диаметр 400), сети теплоснабжения;

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:23805 планируется строительство двух 10-этажных многоквартирных жилых дома; земельный участок частично огорожен; в одном доме выполнен монтаж 9-ти этажей, во 2-ом – выполнено свайное основание полностью, на одной блок секции завершен монтаж цокольного этажа; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для обеспечения строящегося жилого микрорайона, в том числе жилых домов, расположенных на обследуемом земельном участке, выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализации (диаметр 400), сети теплоснабжения;

- на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0011208:61 расположен строящийся многоквартирный дом; земельный участок огорожен; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для обеспечения строящихся жилых домов, расположенных на обследуемом земельном участке, выполнены сети водоснабжения и канализации;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011204:31 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» через данный участок запроектировано строительство газопровода, который подходит к газораспределительной станции;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011204:32 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для ввода жилых домов 6, 7 микрорайона на данном земельном участке размещается газораспределительная станция, проект разработан и представлен на экспертизу, начало строительства – апрель 2018 года;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23804 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для обеспечения строящегося жилого микрорайона выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения диаметром 500 мм;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011208:60 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» для обеспечения строящегося жилого микрорайона выполнены 100 % магистральные сети водоснабжения (водопровод диаметром 500), канализация (диаметр 400), сети теплоснабжения;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0011208:62 не используется, строительные работы не ведутся; со слов зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6» на данном земельном участке размещается жилой дом № 6, ведется проектирование, которое будет завершено в январе 2018 года, после чего проект будет направлен на экспертизу, начало строительства – июль 2018 года.

При этом пояснения зам. начальника ОКС ФГУП «ГВСУ № 6», изложенные в актах осмотра земельных участков, соответствуют и не противоречат доводам истца и представленным доказательствам.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств в рассматриваемом случае у ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» имелись правовые основания на заключение договоров аренды в отношении испрашиваемых земельных участков на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Как следует из доводов ответчика в дополнении к отзыву, делая вывод об отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, для заключения с предприятием новых договоров аренды на спорные земельные участки без проведения торгов, ДМС администрации г. Хабаровска исходит из того, что в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса, в редакции, действующей на момент заключения договоров, истцом уже реализовано право на приобретение земельных участков, образованных в результате комплексного освоения территории; при этом Земельным кодексом предусмотрено однократное заключение договора аренды земельного участка с лицом, осуществившим комплексное освоение территории.

Однако суд отклоняет этот довод ответчика, учитывая, что статья 30.2 Земельного кодекса утратила силу с 01.01.2015.

Доводы ответчика и его представителя в судебном заседании о том, что предусмотренный статьей 198 АПК РФ 3-х месячный срок на обжалование уведомлений истек, являются ошибочными. Положения статьи 198 АПК РФ в рассматриваемом споре применению не подлежат, учитывая, что ДМС администрации г. Хабаровска как арендодатель земельных участков во взаимоотношениях с арендатором выступает не в рамках властных публичных полномочий, а как равная сторона в гражданско-правовых земельных правоотношениях, регулируемых соответствующими положениями Гражданского и Земельного кодексов.

Довод ответчика, что после отказа уведомлениями в заключении договоров истец не обращался с заявлениями о предоставлении земельных участков в аренду, также является неосновательным, учитывая, что с заявлениями о заключении новых договоров на определенный срок истец обратился 21.07.2016, то своевременно и более чем за месяц до окончания срока действия договоров (по 28.08.2016).

Кроме того, суд отмечает, что в оспариваемых истцом уведомлениях ДМС администрации г. Хабаровска указано только о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок и не содержатся причины не рассмотрения заявлений предприятия от 21.07.2016 о заключении новых договоров на определенный срок или об отказе в удовлетворении заявлений.

Довод ответчика о том, что в судебном заседании все обстоятельства, которые могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи проверить невозможно, а суд не может подменять собой компетентный орган, который действующим законодательством уполномочен на предоставление земельного участка является формальным и в этой связи судом отклонен.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора – обращение в уполномоченный орган. Из представленного самим ответчиком претензионного письма от 12.07.2017 № 11/4072 усматривается обращение ФГУП «ГВСУ № 6» с соответствующей претензией в ДМС администрации г. Хабаровска.

Позиция ДМС администрации г. Хабаровска о том, что предприятием допущено неиспользование части спорных земельных участков для предоставленных целей: строительства многоквартирных домов, в связи с чем арендные отношения в отношении спорных земельных участков не могут быть продлены, признается судом не соответствующей фактическим обстоятельствам дела.

Как установлено судом, в рамках комплексного освоения территории для застройки кроме строительства многоквартирных домов на ФГУП «ГУВС № 6» также возложены обязанности по разработке и утвержденной документации по планировке территории, по организации строительства инженерных сетей и коммуникаций (водоснабжения и водоотведения, тепло-, энерго-, газо- снабжения) за счет средств инвесторов, инженерных изысканий, необходимость в корректировке ранее разработанной и утвержденной документации по планировке территории.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как уже указывалось выше, с 10.10.2011 к ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» (ныне ФГУП «ГВСУ № 6») на основании заключенного с Минимуществом края в полном объеме перешли права и обязанности по договору от 10.10.2011 № 11206 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:1231 общей площадью 746487 кв.м из состава земель населенных пунктов в границах города Хабаровска, для комплексного освоения в целях строительства многоквартирных домов.

При этом материалами дела подтверждается, что предприятием были приняты меры (перечислены выше), направленные на подготовку к строительству и осуществляется строительство на означенном земельном участке.

Совершение означенных действий в своей совокупности свидетельствует о том, что предприятием в течение срока действия договора аренды от 10.10.2011, с момента перехода к нему прав и обязанностей по нему, предпринимались меры, направленные на подготовку комплексного освоения необходимые для начала его строительства и начато строительство многоквартирных домов. При этом до 21.07.2016, то есть до обращения с заявлениями о заключении договоров аренды на новый определенный срок предприятием уже понесены значительные финансовые средства в целях подлежащей освоению территории.

Изложенные обстоятельства ДМС администрации г. Хабаровска не опровергнуты.

При этом, вопреки ошибочному мнению Департамента, функциональное назначение арендуемых земельных участков не изменилось и соответствовало целям предоставления в аренду как 8 спорных земельных участков, так и иных 43 земельных участков – комплексное освоение территории для строительства многоквартирных домов в границах ул. Трехгорная – ул. Бондаря – ул. Воронежская в г. Хабаровске.

Более того, изложенное обстоятельство не является в данном случае препятствием для заключения договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов с целью продолжения освоения территории и строительства МКД и инженерной инфраструктуры.

Ссылки ответчика на то обстоятельство, что по сведениям Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска разрешения на строительство объектов на спорных участках не выдавались, судом не принимаются, поскольку это обстоятельство не служило основанием для отказа в заключении договоров аренды на земельные участки, и принятии решения о продлении их на неопределенный срок.


Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В этой связи, а также принимая во внимание осуществленные предприятием мер по подготовке переданного в аренду земельного участка к строительству после перехода в 2011 году к нему прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2011, разумные ожидания и действия ФГУП «ГВСУ № 6» в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им комплексного освоения территории в целях строительства многоквартирных домов, суд приходит к выводу, что в данном конкретном случае действия Департамента, изложенные в спорных уведомлениях о продлении договоров на неопределенный срок, а следовательно по отказу в заключении новых договоров при наличии добросовестного поведения предприятия по использованию спорных земельных участков в соответствии с их целевым предоставлением не могут быть признаны правомерными.

В связи с недоказанностью и отсутствием оснований для принятия решений (уведомлений) о продлении срока действия договоров на неопределенный срок, фактическим не рассмотрением заявлений истца от 21.07.2016, суд полагает возможным обязать ДМС администрации г. Хабаровска заключить с ФГУП «ГВСУ № 6» новые договоры с 29.08.2016 на определенный срок (3 года) на аренду спорных земельных участков, расположенных в г. Хабаровске, Краснофлотский район, ш. Воронежское.

С учетом изложенного исковые требования ФГУП «ГВСУ № 6» признаются подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Вопрос о распределении судебных издержек судом не рассматривается, поскольку истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, а ДМС администрации г. Хабаровска об ее уплаты освобожден.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

Требования Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» - удовлетворить.


Признать недействительными уведомления Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 01.08.2016 № 17-06/7787, от 15.09.2016 № 17-06/9828, №17-06/9829, № 17-06/9830, № 17-06/9831, № 17-06/9832, № 17-06/9833, № 17-06/9834 о возобновлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.


Обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска заключить с Федеральным государственным унитарным предприятием «Главное военно-строительное управление № 6» новые договоры на определенный срок (3 года) на аренду земельных участков, расположенных в г. Хабаровске, Краснофлотский район, ш. Воронежское:

- с кадастровым номером 27:23:0011208:61, площадью 21 089,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:62, площадью 7 021,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011208:60, площадью 19381,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23804, площадью 20 290,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:23805, площадью 10 715,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0000000:28159, площадью 13 181,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:32, площадью 10 828,0 кв.м.;

- с кадастровым номером 27:23:0011204:31, площадью 14 359,0 кв.м.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.


Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение – Арбитражный суд Хабаровского края.



Судья С.Д. Манник