Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № А40-102445/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-102445/17-1-721
г. Москва
01 декабря 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АГЕНТСТВО "НЕМЕЦКАЯ СЛОБОДА" (ОГРН <***>, 105005, <...>) к ООО "АВТО ГАНЗА" (ОГРН <***>, 109147,<...>) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений

третье лицо: ПАО «Сбербанк России»

при участии представителей: от истца – ФИО2 (реш. № 13 от 25.04.2013), от ответчика – ФИО3 по дов. от 21.06.2017, от ПАО «Сбербанк России» - ФИО4 по дов. от 26.09.2016.

УСТАНОВИЛ:

Требования были заявлены к двум ответчикам ООО "ТОРГОВАЯ ФИРМА-УНИВЕРМАГ "ХОРОШЕВСКИЙ" и ООО "АВТО ГАНЗА" о понуждении ответчиков заключить с истцом договоры купли-продажи нежилых помещений и основаны на том, что ответчиками в нарушение предварительных договоров не заключены договоры купли-продажи, предложения о заключении договоров оставлены без ответов.

Определением от 31 мая 2017 в отдельное производство выделено требование ООО "АГЕНТСТВО "НЕМЕЦКАЯ СЛОБОДА" к ООО "АВТО ГАНЗА" о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 917,7 кв.м (антресоль 1, помещение III комнаты с 1 по 10, помещение IV комнаты с 1 по 9; этаж 1 помещение 9 комнаты с 1 по 16) с кадастровым номером 77:01:0006023:5958 по адресу Москва, ул. Марксистская, д.34, корп. 7 по цене 135000000 руб. на условиях приложенного проекта договор с присвоением требованию номера настоящего дела А40-102445/17-1-721.

Требования, с учетом принятого в последнем заседании уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, основаны на том, что между сторонами 07.11.16 заключен предварительный договор купли-продажи указанных помещений, по условиям которого ответчик (собственник указанных помещений) обязался погасить в ЕГРП обременения ипотекой в отношении данных помещений, получить корпоративные одобрения их продажи истцу, однако, получив от истца обеспечительный платеж, указанные действия не выполнил, в установленный дополнительным соглашением срок договор купли-продажи не заключил, уклонился от получения предложения истца о заключении договора купли-продажи, в то время как помещения экспонируются для продажи.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал. Истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения арбитражным судом дела, в котором истцом заявлены требования о расторжении предварительного договора. Суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения ходатайства, поскольку рассмотрение требования о расторжении договора не препятствует принятию решения по настоящему делу, в связи с чем отклонил ходатайство.

Ответчик против иска возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая, в частности на то, что предварительный договор был заключен под отлагательным условием снятия обременений на объекты, снять которые оказалось невозможным по независящим от ответчика причинам, в связи с чем объекты, обремененные ипотекой в пользу Сбербанка, не могут быть отчуждены.

Третье лицо (ПАО «Сбербанк») в письменных объяснениях против требований возражало, указывая на то, что объекты не могут быть отчуждены, поскольку обременены ипотекой в пользу Сбербанка, который не согласен на их отчуждение. Третье лицо также указывает на то, что предварительный договор прекратился, поскольку истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от этого договора, направив ответчику предложение о его расторжении.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в заседании лиц, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

Как следует из материалов дела, между сторонами 07.11.16 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в порядке и на условиях, установленных договором, заключить договор купли-продажи принадлежащих ответчику нежилых помещений: площадью 917,7 кв.м (антресоль 1, помещение III комнаты с 1 по 10, помещение IV комнаты с 1 по 9; этаж 1 помещение 9 комнаты с 1 по 16) с кадастровым номером 77:01:0006023:5958 по адресу Москва, ул. Марксистская, д.34, корп. 7 по цене 135000000 руб.

Покупатель, согласно п.1.3 договора, был осведомлен об обременении помещений ипотекой в пользу Сбербанка, а продавец, в свою очередь, гарантировал, что на момент заключения договора купли-продажи, помещения не будут обременены. Срок заключения основного договора определен 15.12.2016. При этом в п. 2.4 договора стороны условились, что если по независящим от них причинам не наступили условия, указанные в подпунктах 2, 3, 4, п. 2.2 договора, срок заключения договора купли-продажи будет продлен до 25.01.17, о чем должно быть составлено дополнительное соглашение.

Пунктом 4.1 предварительного договора купли-продажи стороны предусмотрели, что ООО «Агентство «Немецкая слобода» вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случаях, в том числе, уклонения другой стороны от заключения договора купли-продажи на срок, более 10 дней.

Дополнительным соглашением от 15.12.16 стороны обязались заключить договор купли-продажи до 25.01.2017.

Письмом от 24.01.17 истец предложил ответчику заключить договор. В связи с отсутствием ответа, истец предъявил требования в суд.

Материалами дела подтверждается, что объекты недвижимости переданы в залог ПАО Сбербанк и не могут быть проданы без согласия залогодержателя.

Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АВТО ГАНЗА» (Залогодатель) заключены договоры ипотеки:

Договор ипотеки №00470012/60002200-И2 от 19.11.2012 г., в соответствии скоторым принадлежащий на праве собственности Залогодателю объектнедвижимости: помещение (этаж 1 пом. IX ком. 1-16 антресоль 1 пом.III ком. 1-10, пом. IV ком. 1-9), общей площадью 917,7, кв. м, находящееся по адресу : <...> кадастровый (или условный) №141751, расположенный на земельном участке (кадастровый номер 77:01.06023:160, категория земель - земли населенных пунктов) передано в залог ПАО Сбербанк в качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика - Общества с ограниченной ответственностью «Независимость» по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №00470012/60002200 от 12.09.12 г. с кредитным лимитом 810 000 000 руб., срок возврата кредита - 11.09.2022 г.

Договор ипотеки №1106-1115-И 1 от 31.08.2015, в соответствии с которымпринадлежащий на праве собственности Залогодателю объект недвижимости: помещение (этаж 1 антресоль 1), общей площадью 917,7, кв. м, находящееся по адресу: <...> кадастровый №77:01:0006023:5958, расположенный на земельном участке (кадастровый номер 77:01:06023:160, категория земель - земли населенных пунктов) передано в последующий залог ПАО Сбербанк в качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика - Общества с ограниченной ответственностью «Независимость Недвижимость Урал» по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №1106 от 31.08.2011 с учетом заключенных дополнительных соглашений (лимит кредитной линии 403 ООО ООО руб., срок возврата кредита - 30.08.2021 г.) и по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №1115 от 23.09.2011 с учетом заключенных дополнительных соглашений (лимит кредитной линии 955000000 руб., срок возврата кредита 22.09.2021).

Договор последующей ипотеки №0480012/60002200-и4 от 14.02.2017, в соответствии с которым принадлежащий на праве собственности Залогодателю объект недвижимости: помещение (этаж 1 антресоль 1), общей площадью 917,7, кв. м, находящееся по адресу: <...> кадастровый №77:01:0006023:5958, расположенный на земельном участке (кадастровый номер 77:01:06023:160, категория земель - земли населенных пунктов) передано в последующий залог ПАО Сбербанк в качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика - Общества с ограниченной ответственностью «МастерПромТорг» по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №0480012/60002200 от 21.09.2012 с учетом всех дополнительных соглашений к нему (лимит кредитной линии 860000000 руб., срок возврата кредита 20.09.2022).

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Пунктом 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Условиями заключенных между ответчиком и Банком договоров залога, право Залогодателя отчуждать предмет залога без согласия Залогодержателя не предусмотрено.

Согласно объяснениям третьего лица, ПАО Сбербанк согласие на продажу заложенного имущества ООО «АВТО ГАНЗА» не выдавало.

Таким образом, исковые требования о понуждении заключить договор купли-продажи указанных нежилых помещений в период действия договоров залога не могут быть удовлетворены.

Доводы истца о том, что ответчик, получив от истца денежные средства по предварительному договору, не направил их на погашение кредита, т.е. не использовал для прекращения залога, не могут быть приняты судом в качестве основания удовлетворения требований. Ответчик не является заемщиком и не может влиять на правоотношения между банком и иным лицом. Возможные злоупотребления, на которые ссылается истец, также не могут служить основанием удовлетворения заявленного требования, поскольку понуждение к заключению договора на объект залога связано с правами кредитора (банка) и не может быть использовано в качестве защиты стороны истца против нарушения правил статьи 10 ГК РФ другой стороной по предварительному договору.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова