Постановление от 21 апреля 2022 г. по делу № А53-1114/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1114/2020
г. Краснодар
21 апреля 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Факел» – ФИО1 (доверенность от 20.07.2021), от ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 07.10.2020), в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"», временного управляющего открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, публичного акционерного общества «Коммерческий банк "Центр-Инвест"», ФИО12, общества с ограниченной ответственностью «Перспектива», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по делу № А53-1114/2020, установил следующее.

ООО «Факел» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление), в котором просило:

– признать незаконным решение управления, выраженное в письме от 16.12.2019 № 12-10506/03, в части отказа обществу в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747;

– обязать управление в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда направить обществу проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747; 22 апреля 2022 года

– признать незаконными действия управления по разделу земельного участка площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 и образованию 3-х земельных участков, расположенных по адресу: <...>, а именно: с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 19 344 кв. м, кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м; кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м;

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра) погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационные записи от 05.12.2019 № 61:44:0010201:286-61/001/2019-1 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:286) и № 61:44:0010201:287-61/001/2019-1 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма "Малыш"» (далее – ОАО «ИПФ "Малыш"»), временный управляющий ОАО «ИПФ "Малыш"» ФИО5 (далее – временный управляющий), ИП ФИО4 (далее – предприниматель) и управление Росреестра.

Решением от 07.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2021 решение от 07.07.2020 и апелляционное постановление от 29.10.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационный суд указал на необходимость установления обстоятельств приобретения заявителем объектов недвижимости, расположенных на спорном участке; момента и предусмотренных законодательством Российской Федерации последствий перехода к обществу права собственности на объекты; определить круг всех собственников недвижимости, расположенной на арендованном по договору от 08.07.2004 земельном участке, и обеспечить их участие в рассмотрении спора; оценить действительность соглашения о расторжении с 04.12.2019 договора аренды от 08.07.2004, заключенного территориальным управлением, только с одним из собственников расположенной на исходном земельном участке недвижимости; проверить наличие согласия указанных в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) лиц на раздел земельного участка; дать правовую оценку отсутствию такого согласия со стороны общества либо проверить наличие в рассматриваемой ситуации случая, при котором соответствующее согласие не требуется; проверить наличие у ОАО «ИПФ "Малыш"» права на выполнение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории и обращение за ее утверждением в управление; разрешить вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы; оценить письмо управления от 16.12.2019 на предмет отказа в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 08.07.2004 № 25747; проверить возможность понуждения обществом управления к заключению соглашения о присоединении к указанному договору аренды заявленным способом.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ПАО «КБ "Центр-Инвест"», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Перспектива», ФИО2;в качестве соответчика по требованию о признании незаключенным соглашения от 23.12.2019 о расторжении договора аренды привлечено ОАО «ИПФ "Малыш"».

Истец при новом рассмотрении дела уточнил заявленные требования и просил:

– признать незаконным решение управления, выразившееся в письме от 16.12.2019 № 12-10506, в части отказа обществу в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747;

– обязать управление в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747;

– признать незаконными действия управления по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв. м и образованию земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м, кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м и кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв. м;

– признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв. м;

– применить последствия признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7;

– снять с государственного кадастрового учета земельные участки: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м, кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м;

– прекратить право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м, кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м;

– восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади – 45 024 кв. м;

– признать незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 (т. 8 л. д. 11).

Решением от 31.08.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2022, заявленные требования удовлетворены: признано незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747; признано незаконным решение управления, выраженное в письме от 16.12.2019 № 12-10506, в части отказа обществу в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747; на управление возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения направить в адрес общества проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747; признаны незаконными действия управления по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв. м и образованию земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м, 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м, 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв. м; признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв. м; применены последствия признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв. м; сняты с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286, 61:44:0010201:287; прекращено право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286, 61:44:0010201:287; в ЕГРН восстановлены сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела, с указанием всех индивидуализирующих признаков, включая площадь – 45 024 кв. м; распределены судебные расходы. Суды пришли к выводу о том, что общество как обладатель вещных прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, имеет право пользования участком под принадлежащими ему объектами и частью участка, необходимой для их эксплуатации. По правилам пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса раздел участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 возможен только при наличии письменного согласия собственников расположенных на нем объектов недвижимости либо по решению суда. Собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не уведомлены о его разделе, не давали согласия на такой раздел. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287 образованы с нарушением требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, когда согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки него на кадастровый учет. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 к прекращению договора аренды с множественностью лиц не привел, поэтому, общество как собственник объектов недвижимости имеет безусловное право на присоединение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747. Соглашение от 04.12.2019 о расторжении данного договора аренды является незаключенным, так как подписано не всеми лицами, выступающими арендаторами. Правовых оснований для раздела исходного участка, а также к отказу обществу в присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747, не имелось.

В кассационной жалобе ФИО2 просит решение от 31.08.2021 и постановление апелляционного суда от 19.01.2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение. В кассационной жалобе управление также просит отменить данные судебные акты, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование жалоб заявители указывают, что судебные инстанции не установили обстоятельств приобретения обществом объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке; момент и предусмотренные законодательством Российской Федерации последствия перехода к обществу права собственности на объекты. Исходя из представленных истцом документов невозможно достоверно установить правовые основания внесения изменений в сведения ЕГРН, а также точный перечень объектов недвижимости, которые находились в собственности истца в момент раздела земельного участка, поэтому нельзя установить наличие права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:7, а также правовые основания для присоединения к договору аренды от 08.07.2004 № 25747, учитывая, что выписка из ЕГРН правоустанавливающим документом не является. Соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 заключено с тем же лицом, с которым подписан договор аренды, поэтому, основания для признания него незаключенным отсутствуют. Земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747, на момент заключения соглашения не существовал. Действия управления по разделу исходного земельного участка не нарушают прав истца, совершены в соответствии с действующим законодательством. Общество не является землепользователем, упомянутым в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, поскольку не обладает соответствующим титулом. С момента приобретения объектов недвижимости (2016 год) общество не обращалось в уполномоченные органы за оформлением договора аренды, платежи по аренде в федеральный бюджет не осуществляло, с заявлением о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 обратилось после состоявшегося раздела, поэтому, основания удовлетворения заявления отсутствовали. Тем не менее, заявитель имеет право на заключение договора аренды в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Кроме того, решение от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 не является преюдициальным для настоящего спора.

В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители общества и третьего лица поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав участников судебного процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 14.11.2019 общество обратилось в управление с заявлением о присоединении к договору от 08.07.2004 № 25747 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 и последующем утверждении схемы раздела земельного участка в соответствии со схемой, в результате такого раздела должно было образоваться два участка: площадью 4428 кв. м и 40 596 кв. м.

Письмом от 16.12.2019 № 12-10506/03 обществу сообщено, что после проведения управлением мероприятий, направленных на определение рыночной стоимости права аренды земельного участка, получения положительного заключения (экспертизы) отчета о рыночной стоимости права аренды земельного участка, будет направлен для подписания проект долгосрочного договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, под объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу на праве собственности.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7 общей площадью 45 024 кв. м разделен на 3 участка: с кадастровыми номерами 61:44:0010201:7 площадью 19 344 кв. м, 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв. м, 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв. м. При этом на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 находится здание (литера А), в котором у него имеются нежилые помещения (кадастровые номера 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284), а на земельном участке 61:44:0010201:286 находится здание (литера В) кадастровый номер 61:44:010201:176, принадлежащее ему на праве собственности. Границы земельного участка 61:44:010201:286 не совпадают с границами согласно схеме раздела земельных участков, приложенных к заявлению общества о присоединении к договору аренды и последующему разделу участка. При этом запись от 30.09.2004 № 61-01/44-268/2004-12 имеется только в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00010201:7 о регистрации сделки и ограничении (обременении) в виде аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747. Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды в соответствии с выпиской из ЕГРП от 15.01.2020 отсутствует.

Полагая, что общество как собственник объектов вправе требовать внесения изменений в действующий договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 посредством включения его в состав арендаторов, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1); образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4).

Статьей 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 6).

Статья 11.9 Земельного кодекса не допускает образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим, препятствующим рациональному использованию и охране земель, недостаткам.

Из системного толкования норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка, для целей, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел и формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков, разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ, исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен, в данном случае, на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Повторно исследовав все фактические обстоятельства и собранные по делу доказательства (с учетом указаний суда кассационной инстанции), на основании судебных актов по делу № А53-17796/2007 (статья 69 Кодекса), суды пришли к выводу о том, что общество как обладатель вещных прав на объекты недвижимости, расположенные на исходном земельном участке, имеет право пользования данным участком под принадлежащими ему объектами и частью участка, необходимой для их эксплуатации. По правилам пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса раздел участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 возможен только при наличии письменного согласия собственников расположенных на нем объектов недвижимости либо по решению суда, которые в данном случае согласия на такой раздел не давали. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287 образованы с нарушением требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, когда согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки на кадастровый учет. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 к прекращению договора аренды с множественностью лиц не привел, поэтому, общество как собственник объектов недвижимости имеет безусловное право на присоединение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747. Соглашение от 04.12.2019 о расторжении данного договора аренды является незаключенным, поскольку не подписано всеми арендаторами. Правовых оснований для раздела исходного земельного участка, а также к отказу обществу в присоединении к договору от 08.07.2004 № 25747 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, не имелось.

Материалы дела повторно исследованы судебными инстанциями полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, не допущено.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2022 исполнение обжалуемых судебных актов приостанавливалось до рассмотрения жалобы. Поскольку кассационное производство завершено, приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционого суда от 19.01.2022 по делу № А53-1114/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 31.08.2021 и постановления от 19.01.2022, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

И.В. Сидорова



Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин