Решение от 26 июня 2020 г. по делу № А40-332426/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-332426/19-41-2615

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2020

Решение в полном объеме изготовлено 26.06.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 29.11.2018 № 77 АВ 9714758 и ответчика ФИО3 по доверенности от 02.10.2019 № А-К-02/10/2019-921-1, дело по иску АО «Сервис» (ОГРН <***>) к ООО «Атак» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, установил:

Истец просит суд расторгнуть заключенный сторонами договор аренды нежилых помещений от 01.06.2015.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 01.06.2015 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен аренды нежилых помещений; дополнительным соглашением от 01.09.2017 стороны внесли изменения и дополнения в договор аренды, в частности, установили обязанность арендатора не позднее 15.03.2018 произвести ребрендинг супермаркета АТАК, расположенного в помещениях, в супермаркет АШАН. В нарушение договоренности арендатор эту обязанность не исполнил, в то время как при изменении договора арендодатель рассчитывал на рост выручки арендатора на 15 % и как следствие этого – на увеличение арендной платы, поскольку помимо минимального размера базовой арендной платы, установленной в твердой сумме, договором предусмотрено, что арендатор уплачивает дополнительный размер базовой арендной платы, который исчисляется в процентах от выручки арендатора.

Поскольку арендатором обязательство по ребрендингу супермаркета не исполнено, арендодатель 18.11.2019 направил ему соглашение о расторжении договора аренды в срок не позднее 7-ми календарных дней с момента получения требования. Требование ответчиком получено, ответ на предложение расторгнуть договор истец не получил.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, поскольку ответчик не допускал существенное нарушение условий договора: нежилые помещения используются по целевому назначению, арендная плата уплачивается в полном объеме и в срок. Более того, 26.11.2018 сторонами заключено новое дополнительное соглашение к договору, которым увеличен размер минимальной базовой арендной платы, при этом действие данного соглашения распространено сторонами на период начиная с 12.04.2018.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 01.06.2015 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилых помещений, по которому арендодатель передает арендатору во временное пользование и за плату, а арендатор принимает нежилые помещения площадью 1 168 кв. м на 1-м этаже нежилого здания по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды по договору устанавливается сторонами с даты его государственной регистрации и до 17.09.2022.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата за помещения состоит из базовой части арендной платы и переменной части арендной платы; базовая арендная плата состоит из минимального размера, который составляет 1 094 562 руб. в месяц без учета НДС, и дополнительного размера, который определяется по формуле:

∑ дополнительного размера базовой арендной платы = выручка х 2,2% - Х,

где ∑ дополнительного размера базовой арендной платы – сумма дополнительного размера базовой арендной платы;

выручка – выручка, определяемая в соответствии с п. 3.8 договора;

2, 2 % - процент от выручки, определяемой в соответствии с п. 3.8 договора;

Х - минимальный размер базовой арендной платы без НДС.

Согласно разделу 5 договора стороны вправе досрочно прекратить договор во внесудебном порядке по взаимному письменному согласию. Кроме того, арендодатель может досрочно прекратить договор, если арендатор задерживает выплаты по арендной плате более 2-х раз подряд и не уплатит просроченные суммы в течение 20-ти дней после получения от арендодателя уведомления о таком нарушении. П. 5.6 договора устанавливает, что одностороннее расторжение договора допускается в случае, если сторона, имеющая право на досрочное расторжение договора, направит виновной стороне предварительное письменное уведомление не менее чем за 30 дней до предполагаемого расторжения договора.

Дополнительным соглашением от 01.09.2017 стороны внесли изменения и дополнения в договор аренды. В частности, минимальный размер базовой арендной платы с 01.09.2017 составляет 1 256 162 руб. 32 коп. в месяц, включая НДС, а дополнительный размер базовой арендной платы рассчитывается по формуле:

∑ дополнительного размера базовой арендной платы = выручка х 2, 5% - Х.

Кроме того, договор дополнен пунктом 4.3.7, согласно которому арендатор обязуется произвести ребрендинг супермаркета АТАК, расположенного в помещениях, в супермаркет АШАН не позднее 31.03.2018.

Из объяснений представителей сторон следует, что по состоянию на дату рассмотрения дела в помещениях, арендованных ответчиком, располагается супермаркет АТАК.

Истец, посчитав, что ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное п. 4.3.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2017, тем самым существенно нарушил договор, поскольку при заключении дополнительного соглашения арендодатель рассчитывал на рост выручки арендатора на 15 %, 18.11.2019 направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 450 ГК Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, ст. 619 ГК Российской Федерации устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что нежилые помещения, арендованные ответчиком, используются им в соответствии с условиями договора, а именно для розничной торговой деятельности по продаже продовольственных и непродовольственных товаров, а также для складских и административных целей, связанных с такой торговой деятельностью (п. 4.1.1 договора).

Доказательства того, что арендная плата уплачивается арендатором не в полном объеме или с нарушением срока, установленного договором, в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд считает, что в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации истец не доказал факт существенного нарушения договора аренды ответчиком, которое является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Оценивая п. 4.3.7 договора, введенного дополнительным соглашением от 01.09.2017, суд учитывает, что определение ребрендинга в нем отсутствует, а из объяснений представителя ответчика следует, что в супермаркете продаются товары торговой марки АШАН; возлагая на арендатора дополнительную обязанность по ребрендингу, стороны не дополнили договор новым основанием расторжения договора в виде неисполнения указанной обязанности.

Оценивая довод истца о том, что неисполнение арендатором этой обязанности причинило арендодателю убытки в виде недополученной дополнительной арендной платы, поскольку она исчисляется от выручки арендатора, которая по расчетам истца после ребрендинга должна была увеличиться на 15 %, суд отмечает, что дополнительным соглашением от 01.09.2017 размер дополнительной арендной платы увеличен, поскольку увеличена с 2, 2 % до 2, 5 % ставка, применяемая к выручке арендатора, а, кроме того, истец вправе обратиться с иском о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств в соответствии со ст. 393 ГК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 450, 606, 615, 619 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья О.А. Березова