Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А40-163799/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-163799/19
29 июля 2020 г.
г. Москва


97-1249

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "АРОМА" (117246 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ХЕРСОНСКАЯ 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.06.1992, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.1991, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии: от истца – ФИО2 - по дов. от 21.11.2019 г., удостоверение адвоката № 8124 от 12.03.2013 г.

от ответчика – ФИО3 – по дов. № 33-Д-797/20 от 12.05.2020 г., диплом № 517 от 26.06.2010 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО ФИРМА "АРОМА" (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом изменения размера требований, в порядке ст. 49 АПК РФ) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее также ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225, 1 кв.м. (этаж 2, пом. I, комн. 1-11, пом. II, ком. 1), кадастровый номер 77:06:0005013:5266, расположенного по адресу: <...>, изложив в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «3.1. Цена объекта составляет 14 089 000 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 02-03/19/0474, выполненным экспертом ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" ФИО4 в рамках судебной экспертизы по делу № А40-163799/19-97-1249. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 договора: «3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 234 816 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, при этом отзыв на иск не представил.

В определении суда, суд обязывал ответчика представить письменный мотивированный отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ.

Между тем, в нарушение ст. 131 АПК РФ, ответчик указанное требование не исполнил, отзыв на иск не представил, об обстоятельствах, препятствующих своевременному предоставлению отзыва на иск и дополнительных доказательствах, которые могли бы быть признаны судом уважительными, суду не сообщил, в связи с чем, принял риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 и ст. 41 АПК РФ).

Протокольным определением от 16.07.2020 г. суд, рассмотрев ходатайство ответчика, в порядке ст. 87 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, поскольку в данном случае суд не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы. По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона. Суд считает, что представленное в материалы дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 225, 1 кв.м. (этаж 2, пом. I, комн. 1-11, пом. II, ком. 1), кадастровый номер 77:06:0005013:5266, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается договором аренды заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

22.01.2019 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, ответчик согласно заявке № 33-5-5507/19-(0)-2 от 18.03.2019 г. направил истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения для подписания истцом. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.02.2019 г. № 109/04-01-19, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и экспертным заключением от 26.02.2019 г. № 115/2019/6, подготовленным Общероссийской организацией «Российское общество оценщиков», цена объекта составляет 26 328 000 руб. 00 коп.

Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 16.04.2019 г. № 110419-01, выполненным ООО «АМР Консалтинг» цена объекта недвижимости составляет 16 493 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС) и 13 744 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

В связи с данным обстоятельством, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив п. 3.1 в редакции с установлением цены объекта в размере 13 744 000 руб. 00 коп.

Ответчик своим ответом от 30.04.2019 г. № 33-5-5507/19-(0)-4 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 20.11.2019 г. назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА", эксперту ФИО4, перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0005013:5266 общ. площадью 225,1 (этаж 2, пом. I, ком. 1-11, пом. II, ком. 1) по состоянию на 22.01.2019 г.?»

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0005013:5266 общ. площадью 225,1 (этаж 2, пом. I, ком. 1-11, пом. II, ком. 1) по состоянию на 22.01.2019 г. составляет 14 089 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебноэкспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость годовой арендной ставки определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "ЭКСПЕРТ" ФИО5.

Кроме того, экспертом ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" ФИО4 представлены пояснения по экспертному заключению в судебном заседании 16.07.2020 г., с учетом доводов и вопросов ответчика, в которых подробно изложены основания определения цены объекта.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом, поскольку в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "АРОМА" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225, 1 кв.м. (этаж 2, пом. I, комн. 1-11, пом. II, ком. 1), кадастровый номер 77:06:0005013:5266, расположенного по адресу: <...>, изложив в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «3.1. Цена объекта составляет 14 089 000 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 02-03/19/0474, выполненным экспертом ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ "ВЕТА" ФИО4 в рамках судебной экспертизы по делу № А40-163799/19-97-1249. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 договора: «3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 234 816 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "АРОМА" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова