Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А40-299205/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-299205/23-191-2323
г. Москва
19 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.02.2011)

к ответчику ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОНО УЧРЕЖДЕНИЮ "ОРДЕНА ТРУДОВОГО КРАСНОГО ЗНАМЕНИ РОССИЙСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ РАДИО ИМЕНИ М.И. КРИВОШЕЕВА" (105064, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ФИО2 УЛ., Д. 16А, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2022, ИНН: <***>)

третье лицо: АО «Дом.РФ»

о признании недействительным уведомления от 01.12.22023 № 01-15/5944 об одностороннем расторжении договоров аренды,

при участии в заседании: согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОНО УЧРЕЖДЕНИЮ "ОРДЕНА ТРУДОВОГО КРАСНОГО ЗНАМЕНИ РОССИЙСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ РАДИО ИМЕНИ М.И. КРИВОШЕЕВА" о признании недействительным уведомления от 01.12.22023 № 01-15/5944 об одностороннем расторжении договоров аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Дом.РФ».

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие истца.

Представители ответчика и третьего лица исковые требования оспорили.

Представитель ответчика указал, что согласно п. 7.4 договора арендодатель или Территориальное управление вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора, в том числе при невыполнении арендатором п.3.3.3 договора.

Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ НИИР на находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070402:53, расположенный по адрес: Московская область, Одинцовский район в районе д. Митькино прекращено, что подтверждается распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 11.01.2024 № б-р.

Представитель третьего лица указал, что объекты переданы АО «ДОМ.РФ» Федеральным агентством по управлению государственным имуществом на основании распоряжения от 11.01.2024 № 6-р и передаточного акта объектов недвижимого имущества от 05.02.2024 № 5-3.1.

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 12.1 Закона № 161-ФЗ АО «ДОМ.РФ» вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом "в" пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом заключение агентского договора не требуется.

Со дня подписания предусмотренного частью 1 настоящей статьи передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на указанные в части 1 настоящей статьи земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считается установленным.

На дату принятия оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от 01.12.2023 АО «ДОМ.РФ» не осуществлял агентские полномочия в отношении переданных Объектов.

Также третье лицо указало, что согласно ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ в случае, если до даты принятия межведомственным коллегиальным органом (Правительственная комиссия) решения, указанного в ч. 2 ч.1 ст. 12 Закона о содействии, находящийся в федеральной собственности объект недвижимого имущества передан по договору аренды, договору безвозмездного пользования, этот договор подлежит досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон или по решению суда. Таким образом, даже если бы ответчик не воспользовался правом на односторонний отказ от договоров, такие договоры аренды в любом случае были бы расторгнуты на основании норм Закона № 161-ФЗ.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей ответчика и третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

В обоснование исковых требований истец указал, что 05.10.2020 Федеральное государственное унитарное предприятие «Центральный научно-исследовательский институт связи» заключило с индивидуальным предпринимателем ФИО1 с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве договор аренды нежилого помещения за № 037/20-043, по условиям которого арендодатель по акту приёма-передачи передал, а арендатор принял во временное владение и пользование в аренду нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Митькино, лабораторный корпус № 2 для использования под производственное-складское площадью 377,3 кв. м. сроком на 5 лет.

Также 22.04.2020 Федеральное государственное унитарное предприятие «Центральный научно-исследовательский институт связи» заключило с индивидуальным предпринимателем ФИО1 с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве договор аренды нежилого помещения за № 050/21-043, по условиям которого арендодатель по акту приёма-передачи от 04.05.2021 передал, а арендатор принял во временное владение и пользование в аренду нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Митькино, склад полигона № 1 для использования под производственное-складское площадью 48,9 кв. м. сроком с 04.05.2021 по 03.05.2026 года включительно.

Впоследствии ответчик в порядке реорганизации на основании Указка Президента России от 29.11.2021 г. № 679 сменил своё название на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Ордена Трудового Красного Знамени Российский научно-исследовательский институт радио имени М.И. Кривошеева (сокращённо ФГБУ НИИР).

12.12.2023 истец по почте получил уведомление от ответчика за № 01-15/5944 от 01.12.2023, из содержания которого следовало, что ответчик как арендодатель в соответствии с пунктами 7.4, 7.4.2 договоры аренды нежилых помещений от 05.10.2020 № 037/20-043 и от 22.04.2021 № 050/21-043 расторгает в одностороннем порядке без обращения в суд, поскольку арендатор не выполнил обязательств, предусмотренных п. 3.3.3. договоров аренды, а именно не обеспечил за свой счёт государственную регистрацию этих договоров в течение трёх месяцев с момента подписания и эти два договора аренды считаются расторгнутыми с момента получения уведомления с последующим освобождением арендуемых помещений в срок до 20.12.2023 с передачей объектов по акту приёма-передачи и с оплатой задолженности по арендной плате и коммунальным услугам в срок до 30.12.2023, с предупреждением о том, что доступ на арендуемые объекты будет закрыт, охрана снята и отключено электричество.

Истец полагает досрочное расторжение вышеуказанных договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя незаконным и нарушающим права истца.

Истец указал, что в соответствии с п. 3.3.3 договора аренды нежилого помещения он как арендатор принял на себя дополнительное обязательство обеспечить за свой счёт государственную регистрацию договора в течение трёх месяцев с момента его подписания.

07.03.2021 за денежные средства истца был изготовлен технический план нежилого помещения, который был необходим для государственной регистрации договора аренды.

14.05.2021 через МФЦ Одинцовского городского округа Московской области по описи были сданы документы на государственную регистрацию договора аренды, оплачена государственная пошлина.

01.06.2021 от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии территориального отдела № 2 Управления Росреестра по Московской области в адрес истца поступило уведомление о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав по причине того, что в договоре аренды отсутствует графическая часть, а представленный технический план оформлен с нарушением необходимых требований и государственная регистрация была приостановлена в срок до 01.09.2021.

Истец указал, что обращался к арендодателю для устранения указанных недостатков и внесения в договор аренды нежилого помещения графической части, но не получил должного ответа и помощи, а договора аренды продолжали действовать, истцом во время производились оплаты аренды и не было от арендодателя ранее никаких уведомлений о расторжении договоров по причине не прохождения государственной регистрации и только спустя два года арендодатель решил расторгнуть договоры аренды в одностороннем порядке без обращения в суд по основанию, которое указал в своём уведомлении от 01.12.2023.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса предусмотрено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, для односторонней сделки достаточно выражение воли одной стороны, притом, что соответствующая воля вытекает из закона, иных правовых актов или соглашения сторон.

Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным статьей 153 Гражданского кодекса, так как действия по изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса).

Следовательно, отказ от договора может быть признан недействительным по правилам оспаривания сделок.

В соответствии с нормами статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании статей 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе принципов равноправия сторон и состязательности.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктами 7.4, 7.4.2 договоров предусмотрено, что  арендодатель и/или Территориальное управление вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения  настоящего договора в случаях: при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе п.3.3 договора.

Согласно п.п. 3.3, 3.3.3 договоров арендатор дополнительно обязался обеспечить за свой счет государственную регистрацию настоящего договора в течение трех месяцев с момента его подписания. В пятидневный срок после получения на руки всех экземпляров вступившего в силу настоящего договора предоставить один экземпляр настоящего договора арендодателю и нотариально заверенную копию настоящего договора территориальному управлению.

В связи с неисполнением истцом обязательств, установленных п.3.3.3 договора ответчик направил в адрес истца уведомление от 01.12.2023 №01-15/5944 об одностороннем отказе от договоров аренды.

Истец доказательств того, что он исполнил обязательства, предусмотренные п.3.3.3 договора суду не представил, а потому отказ ответчика от договоров аренды № 037/20-043 и № 050/21-043 признается судом правомерным. Доказательств того, что причиной неисполнения обязательств явилось недобросовестное поведение ответчика в материалы дела не представлено.

Более того, суд учитывает, что АО «ДОМ.РФ» (прежнее наименование – АО «АИЖК») создано в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», и являясь Единым институтом развития в жилищной сфере (в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), реализует задачи и функции, возложенные на него Правительством Российской Федерации, а также Федеральными законами.

АО «ДОМ.РФ» является агентом Российской Федерации и в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее – Закон № 161-ФЗ, Закон о содействии) от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых межведомственным коллегиальным органом приняты соответствующие решения.

Согласно ч. 10 ст. 12 Закона № 161-ФЗ и Постановлению Правительства РФ от 22.08.2008 № 632 «О Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации» вышеуказанным межведомственным коллегиальным органом является Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее – Правительственная комиссия).

Правительственной комиссией принято решение (протокол от 9 октября 2023 г. № 5) о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Законом № 161-ФЗ, юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, местоположение: Московская область, Одинцовский район, в районе д. Митькино (кадастровый номер: 50:20:0070402:53), площадью 87961 +/- 208 кв. м с расположенными на нем находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества (далее – Объекты).

Объекты переданы АО «ДОМ.РФ» Федеральным агентством по управлению государственным имуществом на основании распоряжения от 11.01.2024 № 6-р и передаточного акта объектов недвижимого имущества от 05.02.2024 № 5-3.1.

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 12.1 Закона № 161-ФЗ АО «ДОМ.РФ» вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом "в" пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего Федерального закона, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При этом заключение агентского договора не требуется. Со дня подписания предусмотренного частью 1 настоящей статьи передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на указанные в части 1 настоящей статьи земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считается установленным.

На дату принятия оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от 01.12.2023 АО «ДОМ.РФ» не осуществлял агентские полномочия в отношении переданных объектов.

Между тем, согласно ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ в случае, если до даты принятия межведомственным коллегиальным органом (Правительственная комиссия) решения, указанного в ч. 2 ч.1 ст. 12 Закона о содействии, находящийся в федеральной собственности объект недвижимого имущества передан по договору аренды, договору безвозмездного пользования, этот договор подлежит досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон или по решению суда.

При таких обстоятельствах признание судом недействительным уведомления от 01.12.22023 № 01-15/5944 об одностороннем расторжении договоров аренды не повлечет восстановление прав истца, поскольку в силу положений вышеуказанной нормы права договоры подлежат расторжению.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 153, 154, 450.1 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова