Решение от 16 мая 2018 г. по делу № А13-9934/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-9934/2016
город Вологда
17 мая 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304352521100282) к администрации города Вологды (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи и о возложении обязанности произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, финансового управляющего имуществом ФИО2 ФИО5,

при участии от истца ФИО6 по доверенности от 07.04.2017, от ответчика ФИО7 по доверенности от 29.11.2017, от третьего лица финансового управляющего имуществом ФИО2 ФИО5 ФИО8 по доверенности от 15.05.2017,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304352521100282) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН <***>; далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 722,8 кв.м (позиции по экспликации: подвал – № 1 – 5; I этаж – № 9 – 17; II этаж – № 18 – 25; III этаж – № 26 – 32),кадастровый номер 35:24:0202002:435, путем установления выкупной цены договора равной их рыночной стоимости в размере 18 369 491 руб. 52 коп., о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в размере 32 567 928 руб. 07 коп.

Определением суда от 15 сентября 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Определением суда от 18 октября 2016 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Вологдаархпроект» (далее – ООО «Вологдаархпроект»), экспертам ФИО9 и ФИО10.

Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

В судебном заседании 04 мая 2017 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования, просил:

1) урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО2 и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, путем установления цены договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, общей площадью 722,8 кв.м (позиции по экспликации: подвал – № 1 – 5; I этаж – № 9 – 17; II этаж – № 18 – 25; III этаж – № 26 – 32), кадастровый номер 35:24:0202002:435, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб.;

2) возложить на Администрацию обязанность произвести предпринимателю ФИО2 зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований судом принято.

В судебном заседании 04 мая 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий имуществом ФИО2 ФИО5 (далее – финансовый управляющий).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08 мая 2017 года исковые требования удовлетворены полностью. Суд урегулировал разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО2 и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, путем установления цены договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, общей площадью 722,8 кв.м (позиции по экспликации: подвал – № 1 – 5; I этаж – № 9 – 17; II этаж – № 18 – 25; III этаж – № 26 – 32), кадастровый номер 35:24:0202002:435, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб. На Администрацию возложена обязанность произвести предпринимателю ФИО2 зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений, расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, общей площадью 722,8 кв.м, в сумме 30 022 671 руб. С Администрации в пользу предпринимателя ФИО2 взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2017 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 мая 2017 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01 февраля 2018 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 08 мая 2017 года и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2017 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

При новом рассмотрении дела представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, считает, что пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) не подлежит применению к спорной ситуации, так как указанный пункт вступил в силу только с 01.08.2016, а право на выкуп нежилых помещений возникло у истца при обращении к Администрации 20.05.2015, первоначальный отказ Администрации вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области признан незаконным. Истец никогда не был и не мог быть включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Представитель Администрации в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поскольку истец не является индивидуальным предпринимателем, а следовательно, с ним не может быть заключен договор на выкуп арендованного имущества. Кроме того, по мнению ответчика, заключение судебной экспертизы имеет недостатки, так как в стоимость неотделимых улучшений включены работы, которые к таким не относятся.

Представитель финансового управляющего в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Третьи лица индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей не направили, отзывы на исковое заявление не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных третьих лиц.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика, финансового управляющего, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом выводов суда кассационной инстанции, арбитражный суд считает необходимым в иске отказать.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 26.02.2007 № 723 предпринимателю ФИО2 с 12 февраля 2007 года предоставлены в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», закрепленные за муниципальным образовательным учреждением дополнительного образования детей «Муниципальная детская художественная школа» на праве оперативного управления, расположенные по адресу: <...>, площадью 826,8 кв.м, для использования под магазин и офис сроком на 11 месяцев.

Администрацией (арендодателем) и предпринимателем ФИО2 (арендатором) 02 марта 2007 года заключен договор № 1/61 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, согласно которому арендодатель сдает арендатору во временное пользование нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Вологды, расположенные в подвале (246,5 кв.м), на первом этаже (187,3 кв.м), на втором этаже (198,5 кв.м) и на третьем этаже (194,5 кв.м) здания по адресу: <...>, общей площадью 826,8 кв.м, для использования под магазин непродовольственных товаров и офис, сроком с 12.02.2007 по 12.01.2008. К данному договору заключены дополнительные соглашения от 05 марта 2008 года, от 25 августа 2008 года, в соответствии с которыми договору присвоен № 49/9.

На основании постановления Администрации от 31.10.2013 № 8799, предпринимателю ФИО2 предоставлены в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения по адресу: <...>, общей площадью 826,8 кв.м (позиции по экспликации: подвал – № 1 – 9; I этаж – № 1 – 7, 19 – 21; II этаж – № 1 – 8, 10, 23 – 25; III этаж – № 1 – 3, 6, 7, 9, 10, 12 – 14, 14) для оказания услуг торговли непродовольственными товарами и офис сроком на 25 лет.

Администрация (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) 20 декабря 2013 года заключили договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 49/9, по условиям которого с учетом редакции, изложенной в протоколе разногласий от 28 марта 2014 года, настоящий договор заключается сроком на двадцать пять лет и определяется с 20.12.2013 до 20.12.2038 (пункт 2 договора); правоотношения сторон по настоящему договору вытекают из ранее заключенного договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 02 марта 2007 года № 49/9, который был расторгнут сторонами по соглашению от 19 декабря 2013 года.

В последующем, в связи с реставрацией здания, изменены площади фактически арендованных помещений, заключено дополнительное соглашение, согласно которому предметом договора являются нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании – объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <...>, общей площадью 722,8 кв.м (позиции по экспликации: подвал – № 1 – 5; I этаж – № 9 – 17; II этаж – № 18 – 25; III этаж – № 26 – 32) согласно прилагаемому плану (приложение 1) к договору аренды, с обременением условиями охранного обязательства на объект культурного наследия федерального значения. Помещения поставлены на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 35:24:0202002:435.

Предприниматель ФИО2 20 мая 2015 года обратился к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 декабря 2015 года по делу № А13-9233/2015 признаны не соответствующими Закону № 159-ФЗ и незаконными действия Администрации по отказу предпринимателю ФИО2 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженные в письме от 15.06.2015 № 7-0-11/7226. Судом на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей предпринимателя ФИО2 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества – нежилых помещений, имеющих кадастровый номер 35:24:0202002:435, общей площадью 722,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <...>: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Администрации от 14.06.2016 № 662 «Об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: <...>» принято решение продать нежилое помещение, общей площадью 722,8 кв.м (кадастровый номер 35:24:0202002:435), этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <...>, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, предложить арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49 819 000 руб. без учета НДС, равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Администрация 17 июня 2016 года направила в адрес предпринимателя ФИО2 предложение о заключении договора № 7-0-11/7630, к которому приложен проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49 819 000 руб. без учета НДС.

Предприниматель ФИО2 не согласился с ценой нежилых помещений, предусмотренных проектом договора, о чем сообщил Администрации письмом от 18.07.2016 № 140, указав, что цена имущества завышена, поскольку рыночная стоимость объекта составляет 21 676 000 руб., в том числе НДС.

Администрация заключать договор на условиях по цене, предложенных предпринимателем ФИО2, не согласилась.

Ссылаясь на то, что в досудебном порядке сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи о цене нежилых помещений, а кроме того, Администрация не учла в цене продаваемого имущества стоимость неотделимых улучшений, предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, признал уточненные исковые требования предпринимателя правомерными и удовлетворил иск. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции посчитал, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРИП).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2015 во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Статьей 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 265-ФЗ внесены изменения в Закон № 159-ФЗ, вступившие в силу с 01.08.2016, согласно которым статья 3 Закона № 159-ФЗ дополнена пунктом 5, из которого следует, что преимущественное право может быть реализовано при условии, что сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Толкование данных норм позволяет сделать вывод о том, что отчуждаемое в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, имущество должно быть в пользовании индивидуального предпринимателя, сведения о котором внесены в ЕГРИП.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28 апреля 2017 года по делу № А13-2000/2017 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, с даты принятия настоящего судебного акта наступают последствия, предусмотренные статьей 216 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии со статьей 216 Закона о банкротстве с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и введении реализации имущества гражданина утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя; индивидуальный предприниматель, признанный банкротом, не может быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в течение пяти лет с момента завершения процедуры реализации имущества гражданина или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры; в течение пяти лет с даты завершения в отношении индивидуального предпринимателя процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры он не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность.

Суд кассационной инстанции указал, что суды, удовлетворяя иск, не проверили и не дали оценку доводам Администрации о том, что истец утратил статус индивидуального предпринимателя.

В силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у истца отсутствует право на выкуп арендованного имущества, поскольку он не имеет статуса индивидуального предпринимателя и сведения о нем не включены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Доводы истца о том, что положения пункта 5 статьи 3 Закона № 159-ФЗ не подлежат применению к рассматриваемому спору в связи с тем, что вступили в силу позднее возникновения у истца права на выкуп арендованных нежилых помещений, отклоняются судом, поскольку противоречит выводам суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах правовые основания для урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества путем установления выкупной цены, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а соответственно и для возложения на Администрацию обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб. отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины и расходы на оплату судебной экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

                                              р е ш и л :

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304352521100282) к администрации города Вологды (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и о возложении обязанности произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Зрелякова