Решение от 17 апреля 2019 г. по делу № А45-5057/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45 – 5057/2019

18 апреля 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2019 года

решение в полном объеме изготовлено 18 апреля 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Формула" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, ОГРН <***>) г. Новосибирск, мэрии города Новосибирска,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки», г. Новосибирск,

о признании не соответствующей рыночным условиям стоимость ежемесячной арендной платы в размере 407 586 руб., определенной на основании отчета оценщика,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2, доверенность от 11.01.2019, паспорт,

ответчика 1 - ФИО3, доверенность от 06.12.2018, № 31/Д-80, паспорт, ответчика 2 - ФИО3, доверенность от 24.12.208 № 01/40/07211, паспорт,

третьего лица – ФИО4, генеральный директор, протокол от 26.02.2018г., паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Формула" (далее - истец) обратилось с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – ответчик 1) и мэрии города Новосибирска (далее – ответчик 2) о признании не соответствующей рыночным условиям стоимость ежемесячной арендной платы в размере 407 586 руб., определенной на основании отчета оценщика.

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки».

Ответчики в отзыве на иск просят отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на необоснованность иска.

Третье лицо поддерживает доводы истца.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что между истцом (арендатором) и мэрией города Новосибирска (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 07.07.2016 № 008539-НП, предметом которого являются нежилые помещения, общей площадью 2 049, 20 кв.м., расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, пр. Карла Маркса, 49.

Помещения представляет собой здание кинотеатра «Аврора» и предоставлены арендатору с целью осуществления кинопоказа и сопутствующих услуг.

Пункт 3.2. договора предусматривает, что арендная плата, сложившаяся по итогам аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения (Протокол № 1103 от 21.06.2016 г.), с учетом инфляции, составляет за арендуемую площадь 2 049,20 кв.м. сумму 407 586,00 рублей в месяц, арендная плата с НДС составляет 480 951,48 рублей.

Ссылаясь на то, что согласно отчету № 5878 от 16.03.2016 г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки» с целью определения рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, общей площадью 1 521 кв.м., расположенными в здании кинотеатра (центр молодежного досуга) по адресу: <...>, согласно которому размер арендной ставки не превышает 254 172 рубля в месяц, на то, что при выплате прокатной платы в размере 50 % от суммы кассового сбора, с учетом оставшейся суммы кассового сбора кинотеатра «Аврора» доход истца с 2015 по 2018 гг. не превышает размера арендной платы, а составляет обобщенно в среднем 419 423 рубля в год, тогда как собственные расходы арендатора составляют 817 387 рублей, полагает, исходя из перечисленных в обстоятельств, что стоимость ежемесячной арендной платы за кинотеатр «Аврора» в размере 407 586,00 рублей в месяц, с учетом НДС в размере 480 951,48 рублей, не является достоверной и не соответствует условиям рынка.

На основании положений статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истец просит признать недействительной оценку имущества, использованную ответчиком для проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения (протокол № 1103 от 21.06.2016 г.) в отношении кинотеатра «Аврора».

Рассмотрев доводы истца, сопоставив их с возражениями ответчика и нормами действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно п. 1, п. 5, п. 8 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

При заключении и (или) исполнении указанных в частях 1, 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Согласно п. 40 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 11.07.2018) "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Таким образом, в силу действующего законодательства о защите конкуренции цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу ст. 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

В соответствии со ст. 12 указанного Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за здание, в отношении которого по результатам аукциона был заключен договор, определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и согласно отчету об оценке от 20.04.2016 № 418, составила 407 585 рублей 88 копеек (без НДС).

В ч. 5 и 6 ст. 10 Закона об оценочной деятельности указано, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Статьей 42 Устава города Новосибирска предусмотрено, что мэрия владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом города Новосибирска в порядке, определяемом Советом депутатов города Новосибирска.

Соответственно, лицом, осуществляющим всю полноту законных распорядительных действий в отношении предоставляемого в аренду истцу здания, является исключительно орган местного самоуправления в лице исполнительно-распорядительного органа - мэрии города Новосибирска.

В силу вышеуказанных норм права ответчики перед проведением торгов получили отчет ООО «Независимая оценочная компания» № 418 о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 20.04.2016 года, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 407 585 руб.88 коп. (без НДС). Указанная стоимость включена в договор аренды.

Следовательно, ответчиками в соответствии с действующим законодательством размер арендной платы был определён на основании отчета независимого оценщика.

Правомерны доводы ответчиков о том, что истец не представил доказательства признания отчета об оценке недействительным, недостоверным. Обосновывая свое несогласие с размером арендной платы за использование здания, установленной в отчете об оценке от 20.04.2016 № 418, истец ссылается на размер арендной платы, указанный в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки» от 16.03.2016 № 5878, согласно которому размер арендной платы определен на иную дату, по состоянию на 16.03.2016, а размер арендной платы указанный в отчете, подготовленном по заданию истца, составлен в отношении помещений площадью 1 521 кв.м, вместе с тем предметом договора аренды и отчета об оценке ответчиков является здание общей площадью 2 049,20 кв.м.

Правомерны доводы ответчиком о том, что представленный истцом отчет об оценке № 5878 не соответствует принципу относимости и допустимости доказательств, поэтому не может быть принят судом во внимание.

Представленные в суд истцом рецензия ООО «Сибирское объединение оценщиков», заключение специалиста по результатам рецензирования, выполненного оценщиком ФИО4, допустимыми доказательствами недостоверности отчета в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не являются и не принимаются судом во внимание.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Заявление истца о назначении судебной экспертизы судом отклонено ввиду его необоснованности, а также в силу пункта 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств.

Арбитражный суд полагает, что в данном случае дело может быть рассмотрено без назначения судебной экспертизы, исходя из следующего.

Поскольку договор заключен по результатам аукциона, то изменение определенной по результатам аукциона арендной платы не допускается ни гражданским законодательством, ни в судебном порядке, ни по соглашению сторон. Данная позиция в полной мере согласуется с позицией, указанной в Определении Верховного Суда РФ от 05.02.2019 № 304-ЭС18-25117 по делу № А46-19045/2017 и Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.10.2018 № Ф04-4128/2018 по делу № А46-19045/2017, из которой следует, что из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. Возможность уменьшения цены договора действующим законодательством не предусмотрена.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 29.10.2018 года по делу № А45- 30185/2018, рассмотренного с участием тех же сторон, вступившего в законную силу, договор аренды прошел установленную законом процедуру государственной регистрации. По акту приема-передачи от 07.07.2016 года ответчик во исполнение условий договора передал спорное помещение истцу во владение и пользование.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы за несколько месяцев, арендодатель обратился с иском к арендатору в арбитражный суд за взысканием образовавшейся задолженности, расторжением договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения по акту приема-передачи.

Решением суда договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 07.07.2016 № 008539-НП расторгнут, общество с ограниченной ответственностью "Формула" (ОГРН <***>) обязано освободить нежилые помещения, общей площадью 2049, 20 кв.м., расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: <...>.

Таким образом, на момент обращения истца с иском отношения по аренде спорных помещений прекращены.

В исковом заявлении истец не приводит обстоятельства нарушения или оспаривания его прав и законных интересов со стороны как мэрии города Новосибирска, так и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, и как принятие положительного решения по делу № А45-5057/2019 эти права восстановят. Кроме того, не представлены доказательства того, каким образом в настоящий момент рыночная стоимость ежемесячной арендной платы нарушает права и законные интересы истца, с которым расторгнут договор аренды.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В связи с тем, что истцом при обращении с иском уплачено 3 000 руб., тогда как за требование неимущественного характера согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина составляет 6 000 руб., с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Формула" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.И. Айдарова