Постановление от 28 сентября 2025 г. по делу № А32-45696/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45696/2024
город Ростов-на-Дону
29 сентября 2025 года
15АП-6719/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крахмальной М.П., судей Илюшина Р.Р., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 16.01.2025; от ответчика посредством веб-конференции с использованием информационной

системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представители ФИО3 по доверенности от 26.09.2024, удостоверение № 1897 от 13.05.2005;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2025 по делу № А32-45696/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и убытков по договору аренды недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 в размере 41 411 483,04 руб., убытков в размере 33 630 000 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 262 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2025 по делу № А32-45696/2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; в обжалуемом судебном акте отсутствует правовая оценка письменных доказательств, представленных истцом. Правомерное расторжение договора аренды во внесудебном порядке с 16.12.2022 прекращает обязанность арендодателя перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом, в том числе по обеспечению арендатора электрической энергией. Из фактических обстоятельств дела следует, что ответчик не принимал мер к возврату объекта аренды арендодателю, следовательно, у него отсутствовала необходимость нести расходы по сохранению этого имущества. Истец указывает, что он не только не уклонялся от приемки объекта аренды, но и был вынужден требовать возврата имущества в судебном порядке. Более того, заявитель отмечает, что в судебном заседании 05.03.2025 он уведомил суд о возможности предоставить доказательства того, что отключение электроэнергии не повлияло на возможность ответчика использовать объект в коммерческой деятельности и извлекать прибыль, а затраты на автономное энергоснабжение не связаны с обеспечением сохранности неправомерно удерживаемого имущества. Помимо этого, истец не согласен с выводом суда первой инстанции в той части, что письмо ответчика от 01.07.2024, врученное истцу 04.07.2024, является надлежащим доказательством передачи объекта аренды. Надлежащий порядок передачи имущества предполагает составление акта приема-передачи, который в настоящем случае был составлен 12.07.2025 (в дату осмотра имущества). Кроме того, при отсутствии первичных документов, подтверждающих объем и стоимость произведенных арендатором работ и приобретенных материалов, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания спорных актов надлежащими доказательствами передачи неотделимых улучшений арендованного имущества истцу, а какое-либо их возмещение в счет арендной платы не основано на законе. В частности истец указывает на то, что он узнал о нарушении своего права 12.07.2024, а потому вывод суда об истечении срока исковой давности является неверным.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В изложенной позиции указал на то, что вследствие отключения истцом электроэнергии на спорном объекте и инициирования им проверок на указанном объекте использование последнего для целей заключенного договора было невозможным, поскольку оно перестало отвечать требованиям, предъявляемым жилым объектам гостевого типа. Взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по причинам, не зависящим от арендатора, противоречит гражданскому законодательству. Кроме того, проведение работ производилось ответчиком с согласия истца. Акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества, а также дополнительные соглашения к договору аренды подписаны сторонами

без замечаний. Довод истца о несоответствии акта приема-передачи требованиям первичного учетного документа не подтверждает факт проведения работ и противоречит принципу добросовестности. Между тем, о нарушенном праве истец должен был узнать с даты подписания актов приема-передачи (от 09.12.2020 № 1, от 28.12.2020 № 2, от 23.01.2021 № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7), следовательно, срок исковой давности по требованиям с 09.12.2020 по 15.07.2021 был пропущен.

Определением суда от 12.09.2025 в составе суда по делу произведена замена судьи Емельянова Д.В. на судью Сороку Я.Л. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи апелляционная жалоба рассматривается с самого начала.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ходатайствовал о просмотре в судебном заседании приобщенных к материалам дела видеозаписей.

Ходатайство о просмотре в судебном заседании видеозаписи судом рассмотрено и отклонено, поскольку не указана цель исследования видеозаписи непосредственно в судебном заседании. Судебной коллегией учтено, что видеоматериал представлен в материалах дела и может быть исследован судом вне судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 09.12.2020 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Стиль Тревел» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) объекты недвижимого имущества (т.1, л.д. 14-17):

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2 139 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420022:71, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71;

- жилой дом, общей площадью 2 442,9 кв. м, этажность 4, подземная этажность 1, с кадастровым номером 23:49:0420022:1234, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

Арендованное имущество предоставлено обществу для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием арендатором в качестве гостевого дома – сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.4 договора срок аренды установлен с 09.12.2020 по 20.12.2025.

По акту приема-передачи от 09.12.2020 имущество передано ответчику в аренду (т.1, л.д. 19).

Пунктами 2.2.7. – 2.2.9. договора предусмотрена обязанность арендатора:

- выполнять требования санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требования пожарной безопасности, содержать недвижимое имущество в надлежащем санитарном состоянии (п. 2.2.7. договора);

- обеспечивать и соблюдать применимые к нему требования пожарной безопасности согласно положениям Правил пожарной безопасности, Закона «О пожарной безопасности» и других нормативных актов РФ и Краснодарского края, а также назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности (п. 2.2.8. договора);

- за свой счет производить необходимый текущий и косметический ремонт недвижимого имущества, следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей (п. 2.2.9. договора).

В соответствии с пунктом 2.2.14 арендатор обязан освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи не позднее 30 календарных дней с момента получения уведомления.

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом составляет:

- в период с даты подписания акта приема-передачи по 20.12.2021 7 800 000 руб. в год.

- в период 21.12.2021 по 20.12.2025 – 11 100 000 руб.

Дополнительным соглашением от 28.01.2021 № 1 стороны уменьшили арендную плату на 500 000 руб. ввиду открытия и начала функционирования жилого здания в качестве гостевого дома на 10 дней позже намеченного срока. Расходы по цокольному этажу в размере 1 074 000 руб. стороны отнесли на арендатора, что привело к уменьшению стоимости неотделимых улучшений, указанных в соответствующем акте приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (т.1, л.д. 22-23).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.09.2021 стороны установили арендную плату в период с 20.12.2021 по 20.12.2025 в размере 12 000 000 руб. в год (т.1, л.д. 24-25).

По условиям договора в стоимость арендной платы не включены эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, оплата за электроэнергию, газ, водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора, услуги интернета и прочее), которые оплачиваются арендатором самостоятельно, исходя из фактического потребления и взимаемых тарифов (пункт 3.5 договора).

Согласно пункта 4.1 договора арендатор обязан с письменного согласия арендодателя и в соответствии с приложением № 3 к договору, произвести неотделимые улучшения недвижимого имущества (проектные и строительные работы по реконструкции недвижимого имущества), а также произвести улучшения комфортабельности арендованных помещений - укомплектовать помещения предметами интерьера и техникой.

В соответствии с пунктом 4.5 договора арендодатель обязан возместить расходы, понесенные арендатором при исполнении п. 4.1 настоящего договора, путем пропорционального уменьшения, арендной платы подлежащей оплате в соответствующие периоды в течение 10 рабочих дней со дня предоставления арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы. Расчет суммы возмещения должен быть приведен в акте неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (Приложение № 4).

В соответствии с подписанными сторонами актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 № 1, от 28.12.2020 № 2, от 23.01.2021 № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 (далее - акты приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7) арендодатель принял результаты работ по производству неотделимых улучшений на общую сумму 32 842 420,98 руб. (т.1, л.д. 27-43), в связи с чем арендная плата была уменьшена на данную сумму.

Основанием для отказа предпринимателя от исполнения договора аренды и его расторжения во внесудебном порядке определено существенное ухудшение обществом предоставленных ему в пользование жилого здания и земельного участка. Под существенным ухудшением стороны понимали ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, нести расходы на его содержание (пункт 6.2.2).

Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды возникало в случае, когда арендатор содержит арендованное имущество в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни граждан (пункт 6.2.5).

Предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 15.11.2022 № 7 в связи с неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных п. 2.2.7, 2.2.8 и 2.2.9 спорного договора, в котором указал на расторжение договора с 16.12.2022 (т.1, л.д. 26).

Не согласившись с односторонним отказом от договора ООО «Стиль Тревел» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ИП ФИО4 с требованиями о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды от 09.12.2020 недействительной и о признании договора действующим. ИП ФИО4, в свою очередь, в деле по рассмотрению указанных требований общества заявил встречный иск с требованиями об обязании общества освободить объекты арендуемого недвижимого имущества и о взыскании начисленной неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по делу № А32-63399/2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2024, в удовлетворении основных исковых требований общества к предпринимателю отказано. Встречные исковые требования предпринимателя к обществу удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО «Стиль Тревел» освободить объекты арендуемого недвижимого имущества. В период указанного судебного разбирательства общество продолжало занимать арендованное имущество до 04.07.2024.

04.07.2024 истцом получено от ответчика письмо с приложенными ключами от объекта недвижимости и DVD диском (т.1, л.д. 48).

12.07.2024 истцом в одностороннем порядке подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1, л.д. 51).

По расчетам истца, за период занятия ответчиком арендованного имущества с 09.12.2020 (дата заключения договора) по 12.07.2024 (дата подписания истцом акта приема-передачи) за последним образовалась

задолженность в размере 41 174 000 руб., а также задолженность за услуги водоснабжения и водоотведения согласно приборам учета по состоянию на 12.07.2024 в размере 237 843,04 руб. Таким образом, общая сумма задолженности по договору составила 41 411 843,04 руб.

Кроме того, по мнению истца по вине ответчика предпринимателем понесены убытки в виде упущенной выгоды в размере 33 630 000 руб. Данные убытки выражаются в сумме неполученной арендной платы за период с 16.12.2022 по 16.12.2024 по заключенному с новым арендатором ИП ФИО5 договору аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1, который расторг в одностороннем порядке договор в связи с неисполнением истцом обязательств по передаче имущества, ввиду его занятия ответчиком.

В целях досудебного урегулирования спора, 17.07.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 39 от 16.07.2024 с требованием оплатить задолженность по договору и убытки (т.1, л.д. 71-73).

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции руководствовался статьями 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно исходил из необоснованного заявления истцом периода задолженность по арендной плате за период с 09.12.2020 (дата заключения договора) по 12.07.2024 (дата подписания истцом в одностороннем порядке акта-приема передачи имущества).

С учетом сдачи ответчиком ключей от занимаемого объекта недвижимости 04.07.2024, суд первой инстанции обоснованно посчитал неправомерным применение истцом в расчете в качестве окончательной даты сдачи ответчиком спорного имущества дату - 12.07.2024.

При этом судебная коллегия полагает необходимым учесть, что в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по делу № А32-63399/22 ООО «Стиль Тревел» обязано освободить объекты недвижимого имущества. Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.06.2024 указанный судебный акт оставлен без изменения. Во исполнение решения суда общество «Стиль Тревел» 01.07.2024 освободило арендованное имущество, уведомив ИП ФИО6 Данное письмо получено предпринимателем 04.07.2024.

Довод апеллянта о том, что стороны не подписывали акт о возврате недвижимого имущества, переданного в аренду, ввиду чего датой возврата имущества следует считать 12.07.2025, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Таким образом, акт приема-передачи помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если договором установлена обязательность составления акта.

При отсутствии оформленного акта приема-передачи имущества из аренды, арендатор не лишен права представлять иные доказательства в подтверждение факта прекращения пользования имуществом, а арендодатель – доказательства продолжения использования имущества арендатором. Из материалов дела следует, что факт освобождения арендуемого здания подтверждается письмом (уведомление от 01.07.2024) ответчика, направлением в адрес истца с приложением акта приема-передачи недвижимого имущества, ключами и DVD-диском, опечатыванием здания (т.1, л.д. 48).

Доказательств того, что после 01.07.2024 ответчик использовал спорное имущество либо арендодатель имел какие-либо препятствия для владения и распоряжения имуществом материалы дела не содержат.

Согласно исковому заявлению, в заявленную сумму по арендной плате – 41 174 000 руб. входит ранее зачтенная последним в счет арендных платежей сумма результатов работ по производству неотделимых улучшений в размере 32 842 420,98 руб., которую истец вычел обратно, ссылаясь на то, что ответчиком к актам приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7 не приложены документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ и документы, подтверждающие такие расходы.

В обоснование своих доводов истец представил переписку сторон: письма № 31 от 28.02.2024 и № 33 от 25.03.2024, № 2 от 11.03.2024, № 36 от 02.05.2024, № 39 от 16.07.2024 (т.1, л.д. 44-47).

Вслед за судом первой инстанции суд апелляционной инстанции также не находит данные обоснования истца правомерными поскольку по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям п.п. 4.1 - 4.5 договора стороны воспользовались предоставленным законодателем правом и договорились, что арендатор улучшает недвижимое имущество, а арендодатель возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности имущества путем пропорционального уменьшения стоимости аренды.

Согласно актам приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 № 1, от 28.12.2020 № 2, от 23.01.2021 № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арендованного имущества с соблюдением требований проектной документации на недвижимое имущество. Данные акты подписаны истцом без возражений и замечаний.

Согласно пункта 3 актов арендодатель осмотрел неотделимые улучшения, произведенные арендатором. Претензий к качеству работ арендодатель не имеет.

Пунктом 5 указанных актов приема-передачи стороны условились, что арендодатель в срок не позднее десяти дней с момента подписания настоящего акта возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений путем пропорционального уменьшения, стоимости аренды подлежащей оплате в соответствующие периоды.

В договоре аренды стороны согласовали порядок возмещения расходов на улучшение арендованного имущества и капитальный ремонт и арендодатель выразил свою волю на то, что документ, подтверждающий результаты выполненных работ по производству неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности, выполненные арендатором, являются акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества.

Как следует из пояснений общества (т.2, л.д. 121-129) проведение работ проводилось обществом с согласия предпринимателя, акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества, дополнительные соглашения к договору аренды подписаны сторонами без замечаний. Сторонами был произведен зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей, документы, на основании которого произведен зачет, в установленном порядке не признаны сфальсифицированными.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключая спорный договор аренды на вышеизложенных условиях, истец выразил свое согласие, кроме прочего и в части возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности имущества путем пропорционального уменьшения стоимости аренды.

Вопреки доводам жалобы, факт выполнения улучшений подтверждается актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества. Принимая результат работ по производству неотделимых улучшений, истцом произведен осмотр улучшений, произведенных ответчиком. Истец подписал акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества помещения без замечаний.

Как следует из материалов дела, о наличии претензий истец заявил лишь в феврале 2024 года (письмо от 28.02.2024 № 31 – т.1, л.д. 44), то есть фактически через два года после подписания последнего акта приема-передачи неотделимых

улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества (31.03.2022 № 7).

В жалобе апеллянт ссылается на то, что из представленных обществом актов невозможно достоверно определить стоимость материалов (товаров, работ, услуг), факт приобретения материалов, выполнения работ. По мнению апеллянта, акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества не отвечают требованиям первичного учетного документа.

Указанный довод являлся предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Согласно статье 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:

1) наименование документа; 2) дата составления документа; 3) наименование экономического субъекта, составившего документ; 4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Данный Федеральный закон определяет перечень обязательных реквизитов первичного учетного документа, но не устанавливает конкретные виды документов, которые должны применяться экономическими субъектами в качестве первичных учетных документов для оформления фактов хозяйственной жизни.

Таким образом, в данном случае, как верно указано судом первой инстанции, акты приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 № 1, от 28.12.2020 № 2, от 23.01.2021 № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 соответствуют требованиям, предъявляемым к первичным документам, принимаемым к учету, содержат все необходимые реквизиты первичного учетного документа, определенные в части 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», в связи с чем, являются надлежащим доказательством передачи неотделимых улучшений арендованного имущества истцу.

С учетом установленного, является неправомерным произведенный истцом вычет ранее зачтенной арендной платы в размере 32 842 420,98 руб.

Основанием для частичного отказа в удовлетворении требований является заявление ответчика о применении в части данных требований срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума от 29.09.2015 г. № 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Позиция истца сводится к тому, что о нарушении своего права он узнал 12.07.2024, то есть в день принятия арендованного имущества по акту приема-передачи.

Указанные доводы обоснованно были отклонены судом первой инстанции в связи с тем, что о наличии, по мнению истца, у последнего нарушенного права в виде неполучения арендной платы, которая была ранее зачтена истцом, а потом вычтена, последний должен был узнать с дат подписания актов приема-передачи неотделимых улучшений комфортабельности арендованного имущества № 1-7, то есть для взыскания задолженности в виде ранее зачтенной арендной платы по актам от 09.12.2020 № 1, от 28.12.2020 № 2, от 23.01.2021 № 3, от 21.04.2021 срок исковой давности на момент подачи иска 12.08.2024 истек. Также истек срок исковой давности для взыскания задолженности по арендным платежам по состоянию на 12.07.2021 (с учетом претензионного порядка).

С учетом представленных в материалы дела дополнительных соглашений судом апелляционной инстанции самостоятельно установлено, что арендная плата за период с 12.07.2021 по 04.07.2024 с учетом заявленной суммы расходов по водоснабжению и водоотведению составила 36 121 253 руб.

Задолженность ответчика за услуги водоснабжения и водоотведения подтверждена представленной в материалы дела бухгалтерской справкой № 44 от 07.08.2024, квитанцией по оплате услуг водоснабжения за июль 2024 года (т.3, л.д. 36). В подтверждение погашения задолженности за услуги водоснабжения и водоотведения предпринимателем представлены платежные поручения № 93 от 30.07.2024 и № 124 от 30.08.2024 и квитанция по оплате услуг водоснабжения за сентябрь 2024 (т.3, л.д. 36)

Доводы ответчика о выставлении счетов по оплате водоснабжения на иной объект и несогласии с суммой задолженности за потребление услуг по водоснабжению подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 11.01.2014 истцом был заключен договор на приобретение холодной питьевой воды и водоотведение бытовых сточных вод с Государственным унитарным предприятием Краснодарского края Северо-Восточная водная управляющая компания «Курганинский групповой водопровод» на оказание услуг по водоснабжению и канализации объекта недвижимого имущества по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с.ЭстоСадок, ул.Березовая, дом 71. (т.3, л.д. 56). В соответствии с решением Городского Собрания Сочи от 27.06.2016 № 121 «О согласовании создания муниципального унитарного предприятия города Сочи «Водоканал», постановлением администрации города Сочи «Водоканал» от 15.08.2016 № 1914 «О создании муниципального унитарного предприятия города Сочи «Водоканал», обращениями департамента городского хозяйства администрации города Сочи от 27.09.2016 № 32-01-14/6051, муниципального унитарного предприятия города Сочи «Водоканал» от 20.09.2016 № 17, поручением Главы города Сочи от 21.09.2016 № 19585, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи подготовлено распоряжение от 27.09.2016 № 1339-р «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием города Сочи «Водоканал». В соответствии с указанным распоряжением за МУП г. Сочи «Водоканал» закреплены на праве хозяйственного ведения и переданы по акту приема — передачи от 01.11.2016 объекты водопроводно - канализационного хозяйства, находящиеся ранее в эксплуатации по договору аренды ГУП КК «Северо-восточная водная управляющая компания Курганинский групповой водопровод», для обеспечения целостности централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения города Сочи, надлежащего содержания и эксплуатации объектов таких систем, их сохранности и работоспособности, улучшения качества обслуживания абонентов и повышения надежности предоставления им соответствующих услуг. МУП г. Сочи «Водоканал» истцу выдана абонентская книжка с присвоением лицевого счета № <***> на объект недвижимого имущества по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> (т.3, л.д. 56). При заключении Договора аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 истец передал ответчику номер лицевого счета для самостоятельной передачи ежемесячных сведений в ресурсоснабжающую организацию о потреблении воды и оплаты услуг по водоснабжению и канализации, в отношении арендованного объекта. Указанные условия, были согласованны сторонами пунктом 3.5 договора, где установлено, что в стоимость арендной платы не включены эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, оплата за электроэнергию, газ водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора,

услуги интернета и прочее), которые оплачиваются арендатором самостоятельно, исходя из фактического потребления и взимаемых тарифов. Как следует из Акта сверки взаимных расчетов за оказание услуг по водоснабжению и канализации по лицевому счету № <***> (т.3, л.д. 56), в период действия договора аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020, а именно в январе 2021 года ответчиком, самостоятельно произведена замена приборов учета водопотребления, на арендованном объекте. По состоянию на 01.02.2021 показания прибора учета холодный воды составляли 0 куб.м. на начало месяца и 10 куб.м. на конец месяца. В период действия договора аренды, а также после его расторжения ответчик самостоятельно оплачивал услуги водоснабжения по лицевому счету № <***>, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями (т.3, л.д. 56). Данные платежные поручения были представлены самим ответчиком. Из акта сверки взаимных расчетов следует увеличение задолженности ответчика за услуги водоснабжения в период с 01.01.2024, которая составила по состоянию на 30.06.2024 – 227 424,02 руб. Из пояснений истца также следует, что поскольку передача показаний прибора учета воды производится ежемесячно до 10 числа, расчет потребления ответчиком услуг водоснабжения и водоотведения с 10.06.2024 до момента возврата объекта недвижимого имущества произведен истцом путем подготовки бухгалтерской справки № 44 от 07.08.2024.Объект, арендованный ответчиком, имеет один лицевой счет № <***>, указанный в квитанциях МУП г. Сочи «Водоканал», в соответствии с которым ответчик самостоятельно передавал сведения с приборов учета и оплачивал услуги водоснабжения и водоотведения.

Кроме того, в исковом заявлении истцом учтена внесенная ответчиком сумма оплаты в размере 528 000 руб. Из пояснений истца (т.3, л.д. 33-36) следует, что всего в период с 09.12.2020 по 12.07.2024 ответчиком по договору аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 внесено в качестве арендной платы 528 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 1157 от 20.12.2023, № 1177 от 25.12.2023, № 49 от 23.01.2024, № 62 от 26.01.2024, № 280 от 03.04.2024, № 505 от 29.05.2024, № 559 от 15.06.2024 (т.3, л.д. 36).

Таким образом, начисленная задолженность составляет 2 750 832 руб. (36 121 253 руб. – 32 842 420,98 руб.- 528 000 руб.).

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необходимости зачета денежной суммы в размере 3 299 312 руб., понесенной ответчиком в целях сохранности арендуемого помещения, ввиду следующего.

В обоснование необходимости зачета ответчиком указано, что 29.12.2022 ИП ФИО4 произведено отключение спорного гостевого дома, в связи с чем, за период с 29.12.2022 по 04.07.2024 энергоснабжение на указанном объекте отсутствовало по инициативе арендодателя ИП ФИО4 В связи с этим, в целях сохранности арендуемого имущества ИП ФИО4 ООО «Стиль Тревел» вынуждено было заключить договоры аренды генератора и поставки нефтепродуктов (с ООО Энергоснаб» договор аренды генератора № 3/04 от 30.12.2022 на период с 30.12.2022 по 01.04.2023, с ИП ФИО7 договор аренды генератора № 434 от 02.06.2023 на период с 02.06.2023 по 30.06.2024, с ООО «Русдиал» договор поставки нефтепродуктов (дизельного топлива) № 9 от 12.01.2023 на период 2023-2024 гг.) на общую сумму стоимости 3 299 312 руб.

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением обществом обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7-2.2.9 договора аренды,

предприниматель письмом от 15.11.2022 № 7 уведомил его о расторжении договора в одностороннем порядке. Письмо (уведомление) вручено обществу 15.11.2022.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по делу № А32-63399/2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2024, в удовлетворении требований ООО «Стиль Тревел» о признании недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 09.12.2020 на основании уведомления от 15.11.2022 № 7 по основаниям, предусмотренным пунктами 6.2.2 и 6.2.5 договора; признании договор аренды от 09.12.2020, заключенный предпринимателем и обществом, действующим, отказано. Встречные исковые требования предпринимателя к обществу удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО «Стиль Тревел» освободить объекты арендуемого недвижимого имущества.

В период указанного судебного разбирательства общество продолжало занимать арендованное имущество до 04.07.2024.

Таким образом, до момента возврата имущества арендодателю спорные помещения находились во владении арендатора. Обстоятельство отключения электроэнергии имело место после направления истцом уведомления о расторжении договора аренды и извещения об этом арендатора. Доказательств того, что данное обстоятельство препятствовало произвести возврат помещения арендодателю, либо доказательств уклонения последнего от принятия имущества суду не представлено.

Более того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в отношении периода взыскания платы на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента расторжения договора до фактического возврата имущества, довод ответчика об отключении истцом электроэнергии не имеет юридического значения. Факт эксплуатации либо не эксплуатации объекта аренды после прекращения действия договора аренды сам по себе не освобождает арендатора от обязанности внести плату за пользование имуществом арендодателя, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении действия арендной сделки арендатор обязан передать (возвратить) соответствующее имущество арендодателю, обеспечив тем самым возможность свободного владения, пользования и распоряжения арендодателем этим имуществом. Ответчик полагая о невозможности использования помещения, каких-либо действий по возврату имущества не предпринял, возвратил имущество по истечении продолжительного времени, тем самым, добровольно распорядился принадлежащими ему правами.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что факт ведения коммерческой деятельности в 2023-2024 гг. подтверждается документами бронирования и проживания в отеле «Монблан» по адресу: г. Сочи, <...> (т.3, л.д. 36).

На основании выше установленного, исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020 г. надлежит удовлетворить в части 2 750 832 руб.

К числу заявленных исковых требований относится требование о взыскании убытков в размере 33 630 000 руб. в виде упущенной выгоды.

Указанные требования мотивированы фактом неполучения арендной платы за период с 16.12.2022 по 16.12.2024 по заключенному с новым арендатором ИП

ФИО5 договору аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1, который расторг в одностороннем порядке договор в связи с неисполнением истцом обязательств по передаче имущества, ввиду его занятия ответчиком.

В подтверждение заявленных требований о взыскании упущенной выгоды истцом в материалы дела представлен договор аренды спорного недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1, заключенный между ИП ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) и акт приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 16.12.2024 (т.1, л.д. 13).

Из материалов дела следует, что 16.12.2022 ИП ФИО4 и ИП ФИО5 подписали Акт приема-передачи недвижимого имущества арендатору, согласно которому ИП ФИО4 передает недвижимое имущество, а ИП ФИО5 принимает недвижимое имущество.

В пункте 3 акта приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 16.12.2022 стороны установили, что «Недвижимое имущество находится в надлежащем к использовании состоянии. Техническое состояние оборудования: удовлетворительное. Техническое состояние инженерных коммуникаций: удовлетворительное».

21.12.2022 платежным поручением № 26, после передачи арендодателем и приема арендатором недвижимого имущества по акту приема-передачи ИП ФИО5 произвела оплату ИП ФИО4 в размере 500 000 руб.

09.01.2023 ИП ФИО5 направила в адрес ИП ФИО4 уведомление о расторжении договора аренды № 1 от 08.12.2022 в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества.

Рассматривая данные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.

При оценке поведения сторон судам следует исходить из принципа добросовестности сторон (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности в отношениях арендаторов и субарендаторов, оценить фактор их рафинированности и его влияние на разумность и соразмерность взыскиваемых не полученных доходов, проверить, использовали ли истцы такие

формы отношений в период, предшествовавший нарушению, в том случае, если оформление отношений аренды (субаренды) между аффинированными лицами истцы использовали только в спорный период, оценить не являются ли такие действия злоупотреблением правом со стороны истцов в целях увеличения размера упущенной выгоды.

Исходя из позиции истца последний, зная о наличии отношений у него и ответчика, а так же зная о наличии конфликта интересов (судебный спор по занятию спорного объекта ответчиком) заключил с ИП ФИО5 договор аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1 и якобы передал ИП ФИО5 по акту приема-передачи недвижимого имущества арендатору 16.12.2024 земельный участок с кадастровым номером 23:49:042002:71 и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234.

Тогда как сам истец представляет акт приема-передачи недвижимого имущества от ответчика, датированный 12.07.2024.

30.12.2022 Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32-63339/2022 принимаются обеспечительные меры в виде запрета УФСРС по Краснодарскому краю производить аннулирование записи о государственной регистрации договора аренды, тем самым договор аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1 в силу закона не мог бы быть зарегистрирован в органах государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю до принятия решения судом по делу.

Таким образом, действия сторон договора аренды недвижимого имущества от 08.12.2022 № 1, заключенного между истцом и ИП ФИО5 нельзя признать добросовестными, разумными, осмотрительными и достаточными для предотвращения наступления негативных последствий. Более того, также не имеется оснований полагать, что ИП ФИО5 занимала бы спорное недвижимое имущество в течении всего периода, на который истец начисляет упущенную выгоду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом суммы убытков в размере 33 630 000 руб.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2025 по делу № А32-45696/2024 надлежит отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» в пользу ИП ФИО4 2 750 832 руб. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом процента удовлетворенных требований (3,66%).

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2025 по делу № А32-45696/2024 отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 2 750 832 рубля задолженности по арендной плате.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению в размере 191 418 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению в размере 7 320 рублей.".

Вернуть ИП ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 000 рублей, уплаченную по чеку от 12.05.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 366 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.П. Крахмальная

Судьи Р.Р. Илюшин

Я.Л. Сорока