Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А62-4015/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

02.11.2020Дело № А62-4015/2020

Резолютивная часть решения оглашена 26 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2020 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пехтеревой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ-СОДЕЙСТВИЕ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.2011 № 1441/з: - по арендной плате с III квартала 2017 года по IV квартал 2019 года в размере 165194,91 рубля, - по пени за период с 20.09.2011 по 20.12.2019 в размере 21454,4 рубля

при участии:

от истца: ФИО1, – представитель (доверенность, копия диплома),

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

установил:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (далее по тексту – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.2011 № 1441/з: - по арендной плате с III квартала 2017 года по IV квартал 2019 года в размере 165194,91 рубля, - по пени за период с 20.09.2011 по 20.12.2019 в размере 21454,4 рубля.

Как следует из материалов дела, приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 11.08.2011 № 1641 Обществу с ограниченной ответственностью «ТД Кортекс» из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв.м., расположенный в <...> для строительства предприятия общественного питания.

16.12.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТД Кортекс» (Арендато) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 1441 /з, площадью 800 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020307:26, расположенного по адресу: <...> для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для строительства предприятия общественного питания, в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) согласно приказу Департамента от 11.08.2011 № 1641.

Государственная регистрация договора аренды произведена 04.04.2012г„ регистрационный номер 67-67-01/035/2012-33.

20.08.2013 между Обществом с ограниченной ответственностью «ТД Кортекс» и Обществом с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания - Содействие» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которого ООО «Кортекс» передало ООО «Лизинговая компания-Содействие» права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.12.2011 регистрационный номер № 1441/з.

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.10.2013, регистрационный номер 67-67-01/744/2013-616.

Таким образом, ООО «Лизинговая компания-Содействие» приняло на себя обязательства по договору аренды земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020307:26, расположенного по адресу: <...>.

В результате нарушения ООО «Лизинговая компания - Содействие» условий договора по состоянию на 31.12.2019 образовалась задолженность по арендной плате с III квартала 2017 года по IV квартал 2019 года по договору аренды земельного участка от 16.12.2011 № 1441/з в размере 165194,91 рубля. При этом арендная плата рассчитана с применением двойного коэффициента со ссылкой на то обстоятельство, что земельный участок используется не по целевому назначению (строительство объекта не завершено). За несвоевременное внесение платежей по арендной плате в период с 20.09.2011 года по 20.12.2019 год начислена неустойка в размере 21 454,4 рубля.

В связи с неисполнением требований арендодателя в досудебном порядке истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд о взыскании задолженности.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором предъявленные требования не признаны в части применения двойного коэффициента при расчете арендной платы, необоснованным начислением арендной платы за период до 13.09.2017, так как использование земельного участка было невозможным вследствие необоснованного уклонения Администрации от выдачи разрешения на строительство; истцом частично не учтены произведенные платежи в счет арендной платы; также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующему.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2 названного положения установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, (вопрос 5).

Как следует из материалов дела, на основании разработанных проектных документов Общество 04.09.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмом от 15.09.2014 №23/001-исх Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство. 24.11.2014, 19.01.2015 Общество повторно обращалось для получения разрешения на строительство, но получило аналогичные отказы.

В феврале 2015 года ООО «ЛК-Содействие» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (дело № А62-835/2015). 17.04.2015 Арбитражным судом Смоленской области принято решение, которым требования Общества были удовлетворены, отказ Администрации г. Смоленска в выдаче ООО «ЛК-Содействие» разрешения на строительство предприятия общественного питания по ул. Студенческой в г. Смоленске признан незаконным, суд обязал Администрацию г. Смоленска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем выдачи разрешения на строительство предприятия общественного питания по ул. Студенческой в г. Смоленске сроком на 24 месяца. 18.06.2015г. Межрайонным отделом судебных приставов по особым исполнительным производствам было возбуждено исполнительное производство, однако от исполнения решения суда Администрация г. Смоленска уклонялась, решение суда было исполнено только в сентябре 2017 года, разрешение на строительство объекта было выдано 13.09.2017. Противоправность действий Администрации подтверждена также тем обстоятельством, что в связи с неисполнением решения суда по заявлению ответчика Арбитражным судом Смоленской области 21.07.2017 было вынесено определение о взыскании судебной неустойки.

Таким образом, в период с 2015 года по 13.09.2017 ответчик не мог использовать земельный участок по назначению, в связи с чем арендатором с 3 квартала 2015 года была прекращена оплата арендных платежей, о чем истец уведомлен письмом.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о необоснованном начислении арендной платы за указанный период, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды, предшествующие 13.09.2017, являются необоснованными.

Начиная с 13.09.2017, требования истца о взыскании арендной платы являются обоснованными, вместе с тем, в указанной части суд соглашается с доводом ответчика об отсутствии оснований для увеличения ставки арендной платы, исходя из следующего.

Пунктом 4.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Из текста пункта 4.2 Положения следует, что указанные ставки применяются не за нарушение нормативного трехгодичного срока строительства, а как санкция за нецелевое использование (неиспользование) земельного участка (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу №А62-8795/2016).

Как установлено судом при рассмотрении дела в период с 2015 до 13.09.2017 Общество по вине Администрации не могло использовать земельный участок по назначению, после получения разрешения на строительство Общество приступило к осуществлению строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка (что не оспаривается истцом, также подтверждено материалами фотофиксации, приложенными к акту обследования земельного участка).

Учитывая изложенное, арендная плата подлежит внесению ответчиком без применения двойного коэффициента.

В соответствии с определением суда Администрацией представлен справочный расчет арендной платы без применения двойного коэффициента.

В соответствии с указанным расчетом (л.д.131) за период с 14.09.2017 по 30.09.2017 размер арендной платы составляет 1 798,43 рубля, за 4 квартал 2017 года – 9 191,97 рубля, за 2018, 2019 год – 36 468,16 рубля (9117 рублей ежеквартально).

Таким образом, арендная плата за период с 14.09.2017 по 4 квартал 2019 года составляет 83 926,72 рубля (1 798,43 рубля + 9 191,97 рубля + 36 468,16 рубля + 36 468,16 рубля).

Вместе с тем, из контррасчета ответчика (л.д. 93) следует, что за указанный период 3 квартал 2017 – 4 квартал 2019 ответчиком внесена арендная плата в размере 129 467 рублей.

Таким образом, задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, напротив, имеется переплата.

Довод истца о том, что арендная плата, перечисленная по чекам-ордерам от 20.03.2019, 17.06.2019, 20.09.2019, 18.12.2019 не зачислена в счет погашения арендной платы по договору аренды с Обществом, так как платежные документы не позволяют идентифицировать обязательство (арендная плата внесена физическими лицами), является несостоятельным.

Из указанных платежных документов (л.д. 91-92 (оборот)) следует, что, несмотря на наименование плательщика как физического лица, в назначении платежа указано за ООО «ЛК-Содействие».

Таким образом, материалами дела подтвержден факт внесения арендной платы за спорный период в размере 129 467 рублей, что превышает расчет задолженности.

На основании изложенного, основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

При рассмотрении исковых требований о взыскании неустойки суд исходит из следующего.

Как указано выше, в связи с неправомерными действиями Администрации, препятствующими Обществу в использовании земельного участка, за период, предшествующий 13.09.2017 арендная плата начислению не подлежит, в связи с чем требования о взыскании неустойки также являются необоснованными.

Из материалов дела следует, что арендная плата за 3, 4 кварталы 2017 года, 1-3 кварталы 2018 года вносилась Обществом с просрочкой, в связи с чем за период с 21.09.2017 по 20.12.2018 подлежит начислению неустойка, начиная с 4 квартала 2018 года у Ответчика имеется переплата, что исключает начисление неустойки.

Расчет неустойки:

- 3 квартал 2017 года (с 14.09.2017 по 30.09.2017): 1 798,43 х 158 дн (с 21.09.2017 по 26.02.2018) х 0,0002 = 56,83 рубля;

- 4 квартал 2017 года: 9 191,97 х 67 дн (с 21.12.2017 по 26.02.2018) х 0,0002 = 123,17 рубля;

- 1 квартал 2018 года: 1 444 (9 117 – 8 972,06 рубля (остаток платежа 19963 от 26.02.2018) х 91 дн (с 21.03.2018 по 20.06.2018) х 0,0002 = 26,28 рубля;

- 2 квартал 2018 года: 1 468,94 (9 092,06 (платеж 20.06.2018) – 1 444 (остаток задолженности за 1 квартал 2018) - 9 117 (задолженность за 2 квартал 2018) х 91 дн (с 21.06.2018 по 20.09.2018) х 0,0002 = 26,73 рубля;

- 3 квартал 2018 года: 1 493,88 (9 092,06 (платеж 20.09.2018) – 1 468,94 (остаток задолженности за 2 квартал 2018) - 9 117 (задолженность за 3 квартал 2018) х 90 дн (с 21.09.2018 по 20.12.2018) х 0,0002 = 28,23 рубля;

ИТОГО: 261,24 рубля.

В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ-СОДЕЙСТВИЕ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН <***>; ИНН <***>) пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 3 квартал 2017 года – 3 квартал 2018 года за период с 21.09.2017 по 20.12.2018 в размере 261,24 рубля.

В удовлетворении исковых требований АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН <***>; ИНН <***>) в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ-СОДЕЙСТВИЕ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9 рублей.

Исполнительный лист о взыскании государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.А. Печорина