Решение от 7 мая 2018 г. по делу № А45-24380/2016

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск

«08» мая 2018 г.                                                                       Дело № А45-24380/2016

резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27.04.2018 года

полный текст решения изготовлен 08.05.2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к Муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Советский Инвестстрой", г. Новосибирск

третьи лица: 1) внешний управляющий ФИО2; 2) ООО «БИЛД» 3) Департамент строительства и архитектуры  мэрии города Новосибирска 

о взыскании 15515789 руб. 46 коп.

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО3, доверенность от 28.12.2017, удостоверение; (после перерыва не явился)

от ответчика: ФИО4, доверенность от 26.10.2017, паспорт; (после перерыва не явился)

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен; 2) ФИО5, доверенность от 01.03.2017 № 55, паспорт; (после перерыва не явился)

3) ФИО6, доверенность от 19.12.2017, удостоверение (после перерыва не явился)

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (по тексту - истец, Мэрия, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Советский Инвестстрой" (далее – МУП г. Новосибирска "Советский Инвестстрой", ответчик, арендатор) (третьи лица: 1) внешний управляющий ФИО2; 2) ООО «БИЛД» 3) Департамент строительства и архитектуры  мэрии города Новосибирска) о взыскании арендной платы в размере 1792350,02 рублей и пени в размере 59745 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 38344 рубля 54 копейки.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.06.2017 исковое заявление оставлено без рассмотрения. Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.08.2017 определение от 01.06.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В ходе судебного разбирательства на новом рассмотрении сторонами доводы поддержаны.

Ответчик и ООО «БИЛД» возражали против удовлетворения заявленных требований, указывали на то, что в  конце 2015 года был введен второй дом и в феврале 2016 года на помещение в нем зарегистрировано право собственности физического лица, в связи с чем, взимание арендной платы за часть земельного участка, необходимую для эксплуатации указанного второго дома, неправомерно, так как эта часть земельного участка перешла в общую собственность собственников помещений в данном доме. Кроме того, полагают, что в 2013 году было проведено градостроительное проектирование квартала  и часть земельного участка, предоставленного ответчику попала в зону красных линий, строительство на которой запрещено, что явилось основанием для изменения проекта застройки и вместо 6 домов планируется к застройке только 5, в связи с чем, такая часть земельного участка в красных линиях не должна быть учтена при исчислении арендных платежей. Ответчик и третье лицо не согласны с увеличением арендной платы в два раза с 26.12.2014 года.

Представитель Мэрии требования поддержал в полном объеме. Полагает, что красные линии не препятствовали освоению земельного участка, так как арендатором предусмотрено и благоустройство придомовой территории, организация проездов, что в данной ситуации на территории, прилегающей к дороге общего пользования допускается. В части введенного второго дома ответчиком не представлено межевого плана и не завершены межевые работы, в связи с чем, отдельный участок для эксплуатации данного дома не сформован, что исключает возможность расчета площади земельного участка, входящей в общую долевую собственность.

Доводы Мэрии поддержаны Департаментом строительства и архитектуры  мэрии города Новосибирска. 

24.04.2018 в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.04.2018, после перерыва судебное заседание продолжено, представители лиц, участвующих в деле явку в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Дело рассмотрено по правилам ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований частично. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (далее-Арендодатель) и МУП г. Новосибирска «Советский Инвестстрой» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.03.2011 № 104693, сроком действия до 14.03.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2016 № 2 к договору аренды). 

Согласно п. 4 дополнительного соглашения от 28.01.2016 № 2 к договору аренды, п. 1.3, п. 7.2 договора аренды. Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:091710:19, расположенный в пределах Советского района города Новосибирска, площадью 26958 кв.м., для строительства многоквартирных жилых домов, центрального теплового пункта, трансформаторной подстанции по ул. Приморской.

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от 11.03.2013 № 1 к договору аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем. По приложению № 3 к договору аренды размер ежемесячной арендной платы составил 445678 руб. 93 коп.   

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения № 2 от 28.01.2016 с 26.12.2014 расчет размера арендной платы установлен приложением № 4 к договору аренды, размер ежемесячной арендной платы составил 716430 руб. 73 коп.

В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения № 2 от 28.01.2016 с 01.01.2015 расчет аренды осуществляется по приложению № 5 составил 755834 руб. 42 коп,

В соответствии с п. 5 дополнительного соглашения № 2 от 28.01.2016 с 05.02.2015 расчет аренды осуществляется по приложению № 7 составил 746721 руб. 31 коп.

Договор аренды, указанные дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию, о чем имеется на них штамп регистрационной записи.

          В нарушение взятых на себя обязательств, у Арендатора возникла задолженность по арендной плате на сумму 13004479, 83 руб. за период с ноября 2014 по июнь 2016.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.05.2012 в отношении должника - муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Советский Инвестстрой» введена процедура банкротства.

Определением от 13.05.2013 года производство по делу А45-16259/2012 о банкротстве прекращено в связи с заключением мирового соглашения.

Определением от 30.12.2013 года мировое соглашение расторгнуто.

Определением от 17.03.2014 года в отношении должника - муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Советский Инвестстрой» введена процедура банкротства – внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО2.

Определением от 07.12.2016 года вновь утверждено мировое соглашение  и производство по делу о банкротстве прекращено.

Определением от 17.05.2017 года мировое соглашение расторгнуто и процедура банкротства возобновлена.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2017 МУП г. Новосибирска «Советский Инвестстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ФИО7.

Досудебным уведомлением от 02.07.2016 № 31/20-3827 Арендатору былопредложено оплатить задолженность.

Задолженность Арендатором не оплачена.  

Учитывая, что указанная задолженность возникла в период, когда велось производство о банкротстве, то есть платежи являлись текущими, что иск предъявлен после утверждения мирового соглашения, но до его расторжения, то с учетом разъяснений, изложенных в п. 58 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», правил статьи 5 Федерального  Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", данные платежи являются текущими и иск подлежит рассмотрению по существу.

Совокупность представленных истцом документов соответствует требованиям ст. ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, надлежащим образом подтверждает заключение сторонами договора аренды, исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды арендатору и возникновение у арендатора обязанности по своевременной оплате арендных платежей.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, следовательно, ответчик обязан был оплачивать арендные платежи в соответствии с пунктом п. 5 дополнительного соглашения от 11.03.2013 № 1 к договору аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании долга по арендной плате в размере 13004479 рублей 83 копеек.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако суд с заявленной суммой требований согласиться не может, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ответчик на арендуемом участке одновременно осуществлял строительство шести (в последующем пяти) многоквартирных жилых домов. Дополнительным соглашением № 2 к Договору от 28.01.2016г. площадь переданного земельного участка была уменьшена до 26958 кв.м., в связи с вводом в эксплуатацию первого дома жилой застройки с 05.02.2015г.

При этом для указанного дома необходима площадь 8360 кв.м., но из них 329 кв.м. были постановлением от 05.02.2015 года выделены для эксплуатации трансформаторной подстанции.

Разрешение на ввод объекта - жилого дома № 2  в эксплуатацию № 54-Ru-54303000-341-2015 выдано 11.12.2015г.

Во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: <...> зарегистрировано прав собственности на квартиру участником долевого строительства ФИО8 (регистрационная запись от 09.02.2016 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости)).

Размер арендной платы уменьшен не был.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Однако в данной ситуации отдельного земельного участка сформировано для эксплуатации второго дом не было, точнее такое формирование не завершено, тогда как документы ответчиком в уполномоченные органы предоставлялись.

Как не отрицалось Мэрией и Департаментом  архитектуры Постановление № 4777 от 20.10.2016 года о назначении публичных слушаний  и приложение к нему были сформированы именно на основании  документов, предоставленных арендатором.

Согласно данному постановлению № 4777 площадь для эксплуатации второго дома составляет 5605 кв.м.

В материалы дела представлен ответ на запрос суда из ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области о регистрации права собственности ФИО8 09.02.2016 на квартиру в доме на спорном участке.

С учетом изложенного принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых помещений домах общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации такого дома, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 2 Обзора правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права. Март 2012 г.).

Таким образом, площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на помещения в домах, так как земельный участок, на котором находится построенные и сданные в эксплуатацию жилые дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме.

Ответчик не может пользоваться частями спорного участка с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме. Поэтому ответчик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка (под незавершенным строительством).

Таким образом, из площади арендуемого земельного участка с даты регистрации права собственности первого лица на помещение в жилом доме по адресу: <...> подлежит исключению площадь 5605 кв.м. и, следовательно, арендные платежи, начисленные на указанную площадь подлежат исключению из расчета задолженности по арендной плате 09.02.2016 года.

Кроме того, судом установлено, что истцом в своем расчете применена двукратная ставка в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (по тексту- Постановление № 213-п).

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

При этом в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7 (если не завершено строительство в течение 2 лет), а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.  Аналогичные коэффициенты были применены в Решении Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 960.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-П утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что размер арендной платы, подлежащий внесению арендатором за период с 04.10.2014 по 02.07.2015 определен арендодателем с учетом п. 7 Положения № 213-п, согласно которому в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством. Положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства свыше 3-х лет. А из буквального толкования названного пункта следует, что фактически это санкция за не введение в эксплуатацию уже построенного объекта в течение свыше трех лет, а не за непосредственное строительство свыше трех лет.

В рассматриваемой ситуации указанная санкция к обществу была применена в форме коэффициентов Кдоп 1,7 в 2013, 2014, 2015 годах на тех же основаниях.

Так, постановлением Правительства Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па в пункте 3 была установлена следующая методика исчисления арендной платы: годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется:

 1) органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов по формуле: Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп, где: Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс - кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент. Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются решением представительного органа муниципального района, городского округа. При этом размер арендной платы за год за использование земельных участков определяется с учетом защиты интересов лиц, которые в соответствии с законодательством о налогах и сборах освобождены от уплаты земельного налога. Для лиц, осуществляющих социально значимые виды деятельности, определяемых органами местного самоуправления, размер арендной платы за год не должен превышать размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Такие коэффициенты, в том числе дополнительные, как уже было указано выше, были приняты решением Совета депутатов города Новосибирска № 961 от 22.04.2008 года, и в том числе коэффициент (Кдоп) был поставлен в зависимость от срока введения в эксплуатацию объекта недвижимости. Названные коэффициенты были применены в рассматриваемом договоре в 2013, 2014 и 2015 годах соответственно.

Пункт 7 названного постановления Правительства Новосибирской области № 213-П не изменял методику расчета арендной платы и арендная плата исчислялась по формуле Ап = Кс x Кр x Ка x Кдоп где: Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс - кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент. Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп, как и ранее, утверждаются решением представительного органа муниципального района, городского округа.

При этом размер арендной платы за год за использование земельных участков определяется с учетом защиты интересов лиц, которые в соответствии с законодательством о налогах и сборах освобождены от уплаты земельного налога. Для лиц, осуществляющих социально значимые виды деятельности, определяемых органами местного самоуправления, размер арендной платы за год не должен превышать размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Таким образом, на основании одного и того обстоятельства (не введение в эксплуатацию объекта по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка) арендная плата увеличена дважды.

Суд находит такой порядок расчета нарушающим основные принципы порядка исчисления арендной платы, установленные постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которым арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В настоящее время решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 № 960 отменено и с 03.07.2015 года введено в действие Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», в котором уже корректирующий коэффициент (Кдоп) не ставится в зависимость от сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, что исключает возможность двойного применения меры стимулирования (а по существу ответственности) при не завершении строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка.

Таким образом, применение одновременно положений указанных выше нормативных актов ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены положения и решения Совета депутатов № 960 и п. 7 Постановления № 213-п, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов № 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.

Кроме того, следует отметить, что 05.02.2015 года введен первый дом в эксплуатацию, при этом расчет арендной платы и исключение применения двукратного увеличения не было произведено арендодателем.

При этом, следует отметить, что в приложениях № 2 и № 3 к договору не имеется указаний на двукратное увеличение размер арендной платы.

В приложениях № 4 и № 7 по которым расчет арендной  платы осуществляется с учетом двукратного увеличения, в приложении № 5 при этом указание на применение двукратного размера отсутствует, имеется только применение коэффициента инфляции, но при этом расчет Мэрия производит с учетом такого двукратного увеличения.

Данные обстоятельства нарушают основные принципы порядка исчисления арендной платы, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

По расчету суда размер арендной платы за спорный период составляет 8859004 руб. 85 коп. (за минусом площади земельного участка 5605 кв.м., с учетом исключения двойного увеличения, при этом на даты 28.11.2014, 24.12.2014 (01.01.2015) у ответчика имелась переплата).

Расчет ответчика судом не может быть признан обоснованным, поскольку в нем дважды учтен июнь 2015 года, не учтены коэффициенты инфляции, а так же допущена арифметическая ошибка.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 8859004 руб. 85 коп. не представил, факта наличия задолженности как такого не отрицал.  

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 8859004 руб. 85 коп. является обоснованным, в остальной части заявленное требование удовлетворению не подлежит.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 11.03.2013 № 1 к договору аренды исходя из 0,05 % от суммы задолженности начислил пеню в размере  2511309 руб. 63 коп. за период с 01.06.2014 по 25.08.2016.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки платежа.

С учетом того, что требования истца в части основного долга подлежат удовлетворению частично, суд произвел перерасчет суммы неустойки, согласно которому сумма неустойки составила 1501202 руб. 58 коп. (с учетом периодов переплаты).

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 1501202 руб. 58 коп. является обоснованным, в остальной части данное требование удовлетворению не подлежит.

Довод ответчика о том, что часть  арендованного земельного участка находится в границах красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, что исключает возможность владения и пользования земельным участком, судом не принимается, в вид следующего.

Так, Постановлением Мэрии города Новосибирска № 10301 от 26.11.2014г. «Об утверждении проекта планировки территории жилого района «ОбьГЭС» в Советском районе» был утвержден проект планировки территории жилого района «ОбьГЭС» в Советском районе, согласно которому для проектирования и строительства улицы Ивлева в Советском районе была проведена красная линия, проходящая, в том числе через земельный участок, арендуемый ответчиком, с кадастровым номером 54:35:091710:0019. Однако данная часть земельного участка не была отведена непосредственно под дорогу общего пользования, эта часть участка отведена под зону озеленения, что не исключает возможность использования земельного участка, поскольку согласно плану застройки арендатором земельного участка, предусмотрено благоустройство территории, в том числе озеленение, игровые площадки, парковки автотранспорта, следовательно, застройщиком возможно использование земельного участка под благоустройство территории и озеленения.

На основании изложенного, требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "Советский Инвестстрой" (ИНН <***>):

-в пользу Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 14.03.2011 № 104693 в размере 8859004 рубля 85 копеек,  пени в размере 1501202 рубля 58 копеек.

 - в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере  74801 рубль.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Исполнительные листы выдать  после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.


СУДЬЯ                                                                                    Т.А. Наумова