Решение от 17 сентября 2024 г. по делу № А59-1483/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


                                                                                     Дело А59-1483/2024


18 сентября 2024 года                                                   г. Южно-Сахалинск


         Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 сентября 2024 года, решение в полном объеме изготовлено 18 сентября 2024 года.      


Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 694500, Сахалинская область, пгт. Южно-Курильск, пл. Ленина, 1) к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит ЮК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 694500, Сахалинская область, пгт. Южно-Курильск, ул. Заречная, 5А) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,


при участии в судебном заседании:

истец, третье лицо администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ»  – представителей не направили,

представитель ответчика ФИО1, по доверенности от 10 января 2024 года (сроком действия по 31 декабря 2024 года),


                                               у  с  т  а  н  о  в  и  л  :


департамент по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит ЮК» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 58/2022 от 26 апреля 2022 года за период II и III  кварталы 2023 года в сумме 308 089,43 рублей, неустойки в размере 17 266,11 рублей.


Определением суда от 25 марта 2024 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 16 апреля 2024 года судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.


Ответчик иск не признал, указав, что общество не может использовать земельный участок по назначению для возведения малоэтажной многоквартирной жилой застройки ввиду отсутствия к нему подъездных путей (л.д.38-39,145-156).


8 мая 2024 года в суд поступило уточнение требований, по которым истец просил взыскать задолженность по состоянию на 24 января 2024 года в размере 540 438,50 рублей, из которых 478 735,68 рублей основной долг, 61 702,82 рубля неустойка. Департамент в уточненных требованиях изложил возражения на отзыв и указал, что все обращения общества о согласовании изыскательских работ и проезда к земельному участку рассмотрены администрацией Южно-Курильского городского округа. Обществу дан ответ от 12 февраля 2024 года о возможности использовать земельный участок по назначению. Кроме того департамент дал пояснения о том, что договор аренды спорного земельного участка был заключен по результатам аукциона, инициатором которого выступило само ООО «Монолит ЮК». О месте расположения земельного участка общество было достоверно извещено из аукционной документации. Обращает внимание суда на то, что ООО «Монолит ЮК» с заявлением о расторжении договора не обращалось (л.д. 51-52).


2 июля 2024 года поступило уточнение требований на сумму задолженности по договору аренды 835 386,34 рублей, неустойки в размере 158 150,88 рублей. Уточнение требований является правом истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принимается судом.


         Истец представил дополнительные пояснения и указал, что возможность доступа к арендованному обществом земельному участку имеется посредством земель общего пользования. Заявление ответчика о том, что для доступа к спорному земельному участку ему необходимо именно дорога, обустроенная муниципалитетом, истец расценивает  как уклонение от необходимости внесения денежных средств в бюджет МО (л.д.159-160).


         От третьего лица администрации МО «Южно-Курильский городской округ» поступил отзыв, в котором администрация поддержала требования департамента о взыскании с ответчика арендной платы (л.д.95-96).


         Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.


         Как установлено судом из материалов дела, 26 апреля 2022 года на основании протокола открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ», арендодателем, и ООО «Монолит ЮК», арендатором, заключен договор аренды  земельного участка № 58/2022, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 65:25:0000003:76 общей площадью 14400 квадратных метров, расположенный по адресу <...>. Разрешенное использование земельного участка: малоэтажная многоквартирная застройка 2.1.1. Земельный участок предоставляется в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости  об объекте недвижимости (л.д.12-13).


         Разделом 2 установлена «Арендная плата». Арендная плата начисляется с даты заключения договора аренды с 26 апреля 2022 года. Размер арендной платы составляет 647 000 рублей в год. Арендная плата вносится арендатором за первый год использования в размере годовой арендной платы в течение месяца с даты регистрации договора аренды. В последующем арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 2.1 договора суммы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.


         Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26 апреля 2022 года запись регистрации № 65:25:0000003:76-65/076/2022-6.


  Претензией от 5 октября 2023 года департамент обратился к ответчику с просьбой погасить задолженность по договору аренды, а также в связи с наличием непогашенной задолженности предупредило о возможности расторгнуть договор.


Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения департамента по управлению муниципальной собственности МО «Южно-Курильский городской округ» в Арбитражный суд Сахалинской области настоящим иском.


Возникшие между сторонами правоотношения судом квалифицируются как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ,  нормами Земельного кодекса РФ, а  также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.


Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


В силу статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.


Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.


В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.


Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.


В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона ( пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).


         Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что между обществом и департаментом заключен договор аренды земельного участка. В судебном заседании представитель арендатора подтвердила, что общество намерено использовать предоставленный в аренду земельный участок для целей возведения малоэтажной многоквартирной застройки, в которой нуждается население района.


         Вместе с тем в нарушение условий договора и требований закона общество арендную плату не вносит. Истцом в уточнении требований от 7 июля 2024 года приведен полный расчет иска, учтены все произведенные арендатором платежи (л.д.116-117). Судом расчет проверен, и в судебном заседании ответчиком не оспаривался. Арендатор не признает иск не по сумме, а по заявленным основаниям.


  Общество, возражая против заявленных требований, сослалось на то обстоятельство, что не могло использовать земельный участок по его целевому назначению (малоэтажная многоквартирная застройка) ввиду отсутствия подъездного пути. Со ссылкой на положения Федерального закона от 10 декабря 1995 года № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения», а также на Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257 «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности  в Российской Федерации» ответчик полагает, что наличие входящего в улично-дорожную сеть подъездного пути и его содержание является обязанностью муниципальных органов. На спорном земельном участке такой подъезд отсутствует.


Исследовав доводы  сторон, суд приходит к следующему выводу.


1 июля 2022 года ООО «Монолит ЮК» направило главе администрации письма № 72 и № 73, 78, 79, в которых просило согласовать устройство подъездной дороги к земельному участку (с приложением схемы),  о даче согласования на проведение изыскательских работ спорного земельного участка (л.д. 101-104, 63).


Письмом № 6 от 17 января 2023 года генеральный директор общества просит дать разъяснения о начислении арендной платы при отсутствии подъездного пути и невозможностью освоения земельного участка с кадастровым номером 65:25:0000003:76 в рамках договора аренды № 58/2022 от 26 апреля 2022 года.


Администрация МО «Южно-Курильский городской округ» письмом № 03-315/24 от 12 февраля 2024 года сообщило, что заключению договора предшествовали аукционные процедуры, ООО «Монолит ЮК» обладал полной информацией о месте расположения земельного участка, а также сведениями о наличии подъездных путем. Подъезд к земельному участку осуществляется посредством земель общего пользования. При непосредственном выезде на местность трудностей в доступе к земельному участку не установлено (л.д. 65-69).


На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.


Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.


Однако в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.


В рассматриваемом случае суд вообще не усматривает недостатков земельного участка, на которые ссылается ответчик, обусловливая невозможность его использования по целевому назначению. Отсутствие подъездного пути могло и должно было быть обнаружены обществом в рамках обычного визуального осмотра земельного участка в момент его приемки от арендодателя при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от профессионального участника градостроительной деятельности. Кроме того отсутствие обустроенного проезда, по мнению суда, не может препятствовать в использовании земельного участка арендатором по целевому назначению, в частности, для выполнения инженерно-геодезических работ, подготовки проектной документации и получения разрешительной для строительства документации.


Определением от 16 мая 2024 года суд в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ поставил на обсуждение стороне ответчика необходимость уточнения правовой позиции по делу. В тексте отзыва ответчик сослался на положения статьи 612 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей последствия обнаружения недостатков переданного в аренду имущества. Неисполнение обязательств по внесению арендной платы приведенной статьей не предусмотрено. Таким образом, ООО «Монолит ЮК» при сложившейся ситуации не отказывается от договора, не просит его расторгнуть, ведет работу по дальнейшему использованию земельного участка по его целевому назначению (в частности как пояснила представитель общества, имеет проект застройки, решает вопросы о переносе краснокнижных растений, общество получило от арендодателя технические условия № 36 от 23 декабря 2021 года ООО «Южно-Курильский водоканал» на подключение к инженерным сетям участка для строительства малоэтажной многоквартирной застройки), однако не желает вносить арендную плату, полагая, что обустройство дороги к арендованному земельному участку является обязанностью администрации.


         Из переписки сторон следует, что застройщик первоначально планировал самостоятельно обустроить проезд к арендованному участку, однако впоследствии стал полагать, что эту обязанность по договору должен сделать арендодатель.


  Соответственно, риск невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению несет именно общество как лицо, предварительно установившее фактическое состояние участка во время его визуального осмотра, добровольно и без каких-либо претензий принявшее такой участок в аренду, взяв на себя обязательства по оплате арендных платежей.


Доказательств того, что муниципальным органом при предоставлении земельного участка в аренду была скрыта либо была дана заведомо ложная информация об обременениях либо ограничениях относительно его использования в соответствии с целевым назначением, в материалах дела не имеется.


При изложенных обстоятельствах по смыслу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель в рамках спорных отношений не отвечает за такие недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие, по мнению арендатора, его использованию по целевому назначению.


В свою очередь, истец, как арендодатель, вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей пополнения муниципального бюджета.


При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере.


Относительно требования истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период со II квартала 2023 по 1 июля 2024 в размере 158 150,88 рублей, суд установил следующее.


В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.


В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).


Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.


Пунктом 2.5 спорного договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.


Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.


В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и последним не оспаривается, то истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.


Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд считает его обоснованным, арифметически правильным. Возражений относительно расчета неустойки ответчик также не выразил (л.д. 122).


Поскольку извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве ответчик заявление об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявлял, вследствие чего, учитывая статус коммерческой организации у АО «Монолит ЮК», оснований для уменьшения размера неустойки не имеется.


При таких условиях требования истца о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению в полном объеме.


         На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в федеральный бюджет, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.


Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р  е  ш  и  л :

исковые требования департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» удовлетворить.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монолит ЮК» в пользу департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» задолженность по договору аренды 835 386,34 рублей, неустойку в размере 158 150,88 рублей, а всего в пользу истца 993 537,22 рубля (девятьсот девяносто три тысячи пятьсот тридцать семь рублей 22 копейки).


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монолит ЮК» государственную пошлину в доход государства в федеральный бюджет в сумме 22 871 рубль (двадцать две тысячи восемьсот семьдесят один рубль).


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.


Судья                                                                  О.Н. Боярская