Решение от 12 марта 2026 г. АС города Москвы

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-197792/25-60-1503
г. Москва
13 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2026 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовцевой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО "РЕСТИНВЕСТ" (123001, Г.МОСКВА, УЛ. САДОВАЯ -КУДРИНСКАЯ, Д.6, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.01.2004, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

при участии: согласно протокола судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕСТИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 252,7 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14), нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 15,5 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А,а1).

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «РЕСТИНВЕСТ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> -Кудринская, д. 6, стр. 1, пом. 1/Ц, площадью 252,7 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14), нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 15,5 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А,а1), изложив спорные пункты в редакции ООО «РЕСТИНВЕСТ», а именно:

п. 1.6, п. 2.1.2 , п. 2.1.6 , п. 2.1.7 , п. 2.1.9 - исключить.

п. 2.4. В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект 1 в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

п. 3.1. Цена Объекта 1 составляет 40 145 000 (сорок миллионов сто сорок пять тысяч) руб., в соответствии с заключением эксперта № б/н от 15.12.2025, выполненным ООО «Инвестиционная Оценка».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта 1, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта 1, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта 1 (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п.3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1 (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

п.3.4. Оплата за Объект 1 по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 916 (четыреста семдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта 1 (п. 3.1. Договора) Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

п. 3.7. Полная стоимость Объекта 2 составляет 2 955 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб., в том числе НДС - 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

п. 3.9. Стоимость Объекта 2 составляет 2 364 000 (два миллиона триста шестьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. без НДС 20% перечисляется Покупателем путем перечисления безналичных денежных средств в рублях Российской Федерации по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН-<***> КПП-770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК - 004525988

Единый казначейский счет - 40102810545370000003 Казначейский счет - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре.

п. 3.10. В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации НДС 20 % за объект 2 составляет 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., перечисляется Покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации в сроки, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре.

Датой исполнения обязательств по оплате по Договору является дата поступления денежных средств на счет Продавца.

п. 3.11., п. 4.1. Исключить

п. 4.7. - 4.7.2.2. Покупатель на время нахождения Объекта 1 в залоге у Продавца вправе передавать Объект 1:

4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.4 Договора.

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца.

п. 5.4. При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с дат происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта 1 до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта 1;

п. 5.5., п. 6.1., п. 6.2. Исключить

п. 6.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.

п. 6.4., п. 6.5., п. 6.8., п. 6.9., п. 6.10., п. 6.11., п. 8.4., п. 8.5. Исключить.

п. 8.8. В случае признания настоящего Договора недействительным или случае расторжения Договора, арендные отношения между Сторонами на Объект 1 считаются непрекращавшимися.

В этом случае Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта 1 и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства за пользование Объекта 1, в размере ставки арендной платы, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809- ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП за период до даты расторжения Договора купли-продажи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования Объектами, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП, за период до даты прекращения договора купли-продажи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объектов, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

п. 8.9. Исключить

п. 9.2. Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства), Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

В остальном все пункты Договора оставить без изменения.

Протокольным определением суда от 16.02.2026 ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, с учетом принятого судом уточнения.

Ответчик с требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, просил урегулировать разногласия по цене и на условиях, предложенных Департаментом, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 31.01.2007 г. № 01-00058/07, является арендатором нежилого помещения общей площадью 252,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Объект находится в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

13.03.2025 ООО «Рестинвест» в соответствии с п. 2. ст.9 Федерального закона № 159-ФЗ обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права приватизации арендуемого объекта недвижимости.

23.06.2025 Департамент направил в адрес ООО «Рестинвест» Договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 268,2 кв.м., состоящий из нежилого помещения общей площадью 252,7 кв. м (цокольный этаж, комн. а, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14) (Объект 1), и нежилого помещения общей площадью 15,5 кв. м (цокольный этаж, комн. А, a1) (Объект 2), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора купли-продажи цена установлена на основании отчета об оценке от 16 мая 2025 г. № M1484-1168-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и составляет:

- за Объект 1 - 55 970 000 руб., за нежилое помещение общей площадью 252,7 кв.м.;

- за Объект 2 - 4 120 000 руб., в том числе НДС - 686 666,67 руб., за нежилое помещение общей площадью 15,5 кв.м.

Считая, что рыночная стоимость объектов, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой в ООО «КС-АНАЛИТИК».

Согласно выполненному ООО «КС АНАЛИТИК» Отчету от 07.07.2025 № КС-1007/108, рыночная стоимость объектов составляет:

- за Объект 1 - 31 964 382,99 руб.;

- за Объект 2 - 2 352 740,41 руб., в том числе НДС - 392 123,40 руб.

Обществом 21.07.2025 был направлен в адрес Департамента протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости, а также в части изменения редакции пунктов 2.4. 3.1, 3.3, 3.4, 3.7, 3.9, 3.10, 4.7-4.7.2.2, 5.4, 6.3, 8.8, 9.2, и исключения пунктов 1.6, 2.1.2, 2.1.6, 2.1.7,2.1.9, 3.11, 4.1, 5.5, 6.1, 6.2, 6.4, 6.5, 6.8, 6.9. 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9.

Департамент письмом от 23.07.2025 № 33-5-26735/25-(0)-14, отказал в заключении договора купли-продажи на условиях, изложенных Обществом в протоколе разногласий.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия как по цене выкупаемого имущества, так и по иным пунктам.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд, при рассмотрении споров данной категории, руководствуется результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Проанализировав условия договора, суд приходит к следующему.

Истец просит пункт 1.6., 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9 договора исключить из текста Договора.

Действующее законодательство предусматривает, что публичный сервитут устанавливается по решению уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута, поданного лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. Однако, в данном случае отсутствует соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти и/или ходатайство об установлении публичного сервитута, поданное лицом, уполномоченным осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута.

В силу статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец, как собственник, обязан передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями, оформленными надлежащим образом. При этом, наличие обременения влияет на выкупную стоимость объекта, который в данном случае оценен без обременений. Установление публичного сервитута урегулировано статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не ограничивает право собственника в здании обратиться к собственнику помещения, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения. Для установления сервитута сторона, которая его требует, должна доказать его необходимость.

Оценив буквальное содержание пунктов 1.6., 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9 договора, суд приходит к выводу, что они подлежат исключению из текста договора, поскольку не только ограничивают права Покупателя как собственника, но противоречат базисным нормам Гражданского Кодекса РФ, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В рассматриваемом случае, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что, исходя из смысла указанной нормы, должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие о наличии электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон.

В связи с изложенным, и исходя из принципа разумности и исполнимости сторонами действий по договору, суд считает возможным исключить п. 2.1.2. из текста договора.

Истец просит исключить пункт 2.1.6., 2.1.7, 2.1.9.:

«2.1.6. В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемой Объект (пункт 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений».

2.1.7. Допускать ограниченное использование Объекта в соответствии с установленным публичным сервитутом (пункт 1.6. Договора).

2.1.9. В период нахождения Объекта 1 в залоге не использовать его для размещения апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и (или) используемых для временного проживания людей).

Исключая из договора положения пунктов 1.6, 2.1.2, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9 договора, суд исходит из того, что условия данных пунктов не отнесены законом к обязательным условиям договора купли-продажи.

Пункт 2.4. договора подлежит урегулированию в редакции истца, поскольку отвечает критериям разумности, соответствует требованиям норм гражданского законодательства, не влечет нарушение прав и обязанностей сторон:

П. 2.4 «В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект 1 в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав».

В отношении пунктов 3.1-3.4 суд исходит из следующего.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с несогласием истца с размером стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2025 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Проведение судебной экспертизы было поручено ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ ОЦЕНКА" (117292, Г.МОСКВА, УЛ. ИВАНА БАБУШКИНА, Д. 23, К. 3, КОМ. 3-5, ИНН: <***>, тел 8-905-501-07-60), эксперту ФИО1.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 252,7 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14) без учета НДС по состоянию на 13.03.2025?

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 15,5 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, а1) с учетом НДС по состоянию на 13.03.2025?

В материалы дела поступило заключение эксперта по делу № А40-197792/25-60-1503, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу:

По первому вопросу:

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 252,7 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14) без учета НДС по состоянию на 13.03.2025 составляет: 40 145 000 рублей.

По второму вопросу:

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 15,5 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А,а1) с учетом НДС по состоянию на 13.03.2025 составляет: 2 955 000 рублей.

С учетом результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, которые изложены выше.

Представитель ответчика, не согласившись с выводами эксперта, ходатайствовал о вызове эксперта, также представил Анализ судебной экспертизы на соответствие требованиям нормативно-правовых документов в области оценочной и судебно-экспертной деятельности.

Представитель ответчика ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Возражения представителя ответчика приняты судом к рассмотрению, однако, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку несогласие с выбранными экспертом объектами аналогами не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Выслушав доводы ответчика, суд приходит к выводу, что экспертное заключение, поступившее в материалы дела, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ позволяет установить выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Соответственно, данное экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости для доказательств по делу.

Определение рыночной стоимости объекта экспертизы произведено экспертом с опорой на методологию оценки методами, принятыми в оценке недвижимости.

Определение рыночной стоимости осуществлено с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассмотрены возможные способы использования имущества и выбрано такое использование, которое дает максимальную стоимость имущества. Для этого проведен анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применены общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, установлена рыночная стоимость имущества.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, рынок коммерческой недвижимости в Москве хорошо развит, поэтому для определения рыночной стоимости объекта оценки Эксперт провел сбор информации об имевшихся на дату оценки предложениях по продаже нежилых помещений коммерческого назначения. В результате выбраны предложения, которые расценены как достаточно показательные для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов Эксперт руководствовался требованиями Федеральных стандартов оценки.

Как указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. Содержание экспертного заключения, выводы, изложенные в нем, опровергают доводы, изложенные ответчиком в Анализе на экспертное заключение.

Оснований для вызова в суд эксперта суд не усматривает.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертом была дана подписка об уголовной ответственности. Подписка оформлена в соответствии с приказом Минюста России от 05.06.2007 № 115 "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации".

В тексте экспертизы отсутствуют какие-либо противоречия, заключение судебной экспертизы является полным исследованием представленных ему объектов и материалов дела, эксперт дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросом и заключение соответствует ст. 16 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

С учетом также вышеизложенного, редакция п. 3.3 договора принимается судом в редакции истца:

П. 3.3 «На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1 (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом пункт 3.3 подлежит изложению в редакции истца.

Таким образом, с учетом результатов судебной экспертизы, а также положений норм ФЗ № 159-ФЗ, указанные пункты (3.1-3.4) подлежат урегулированию в редакции Департамента с учетом результатов судебной экспертизы.

Пункты 3.7., 3.9., 3.10. договора суд считает возможным урегулировать в редакции истца, поскольку это не противоречит положениям ФЗ № 159-ФЗ, а данная редакция направлена на соблюдение баланса интересов сторон:

П. 3.7. «Полная стоимость Объекта 2 составляет 2 955 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб., в том числе НДС - 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

П. 3.9. «Стоимость Объекта 2 составляет 2 364 000 (два миллиона триста шестьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. без НДС 20% перечисляется Покупателем путем перечисления безналичных денежных средств в рублях Российской Федерации по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН - <***>

КПП - 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК - 004525988

Единый казначейский счет - 40102810545370000003

Казначейский счет - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре»;

П. 3.10 «В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации НДС 20 % за объект 2 составляет 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., перечисляется Покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации в сроки, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре.

Датой исполнения обязательств по оплате по Договору является дата поступления денежных средств на счет Продавца».

Пункты 3.11., 4.1. Истец просит исключить из текста договора.

Согласно пункту 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Согласно пункту 3 статьи 336 ГК РФ - на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором. Абзац четвертый пункта 2 статьи 334 названного Кодекса обеспечивает защиту имущественных интересов залогодержателя как кредитора по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2019 года № 1324-О).

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ.

Таким образом, пункты 3.11. и 4.1. договора подлежит исключению из текста договора.

Пункты с 4.7. по 4.7.2.2. пункта 4 Договора в редакции Департамента не только ограничивают права Покупателя как собственника, но и противоречат базисным нормам Гражданского Кодекса РФ, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право Продавца на получение доходов Покупателя, связанных с использованием залогового имущества, обязанность получения согласия Продавца на сдачу помещения в аренду, включение в договор аренды условий о банковской гарантии, поручительства арендатора по обязательствам Покупателя, а также последствия признания договора аренды незаключенным, при отсутствии в договоре аренды вышеуказанных условий, влечет нарушение фундаментальной статьи 1 ГК РФ "Основные начала гражданского законодательства", провозглашающей основные неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему) (ч. 4 ст. 209 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, пункты 4.7.-4.7.2.2. договора подлежат урегулированию в редакции истца.

Истец просит урегулировать п. 5.4. договора в следующей редакции:

«п. 5.4. При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с дат происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта 1 до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта 1».

В отношении п. 5.4 во взаимосвязи с п. 4.1 суд приходит к выводу о возможности урегулирования данных пунктов в редакции истца.

Таким образом, пункт 5.4. договора подлежат урегулированию в редакции истца.

Истец просит п. 5.5 договора исключить из текста Договора. С учетом доводов в отношении п. 5.5., поскольку они находятся во взаимосвязи, данный пункт также подлежит исключению.

6 раздел договора регулирует ответственность сторон.

Установление договорной неустойки Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. На основании ст. 421 ГК РФ обязательство, по которому не достигнуто соглашения и его внесение в Договор не предусмотрено Законом, не может быть включено в Договор. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки.

При указанных обстоятельствах, пункты 6.1, 6.2 договора подлежат исключению.

Истец просил п. 6.3 Договора урегулировать в редакции истца: «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта».

В отношении редакций истца и ответчика пункта 6.3, суд исходит из того, что уклонение от государственной регистрации перехода права собственности может быть по вине каждой из сторон. Установление ответственности только для одной из сторон противоречит принципу юридического равенства.

Оценив доводы сторон, суд приходит к выводу, что пункт 6.3 договора подлежит урегулированию в редакции истца, и нарушение прав ответчика не влечет, не противоречит нормам действующего законодательства, отвечает принципу правовой определенности.

Согласно ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия Договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Суд полагает, что условия п. 6.4., 6.5, 6.8., 6.9., 6.10., 6.11. необоснованно расширяют права продавца, в связи с чем, считает возможным исключить пункты 6.4., 6.5, 6.8., 6.9., 6.10., 6.11. из договора.

8 раздел договора регулирует порядок изменения и расторжения договора.

Истец указал, что п. п. 8.4, 8.5. подлежат исключению из Договора, поскольку Законом N 159-ФЗ расторжение Договора по инициативе продавца лишает покупателя права требовать возмещения, также истец возражал против внесудебного расторжения Договора, так как сильная сторона Договора (Департамент) не может диктовать слабой (Обществу), условия расторжения Договора купли-продажи и обладать таким правом единолично. Условие о правах последующих залогодержателей на такое расторжение Договора купли-продажи, ставит покупателя в неравные условия с продавцом. Также не может быть основанием для расторжения Договора купли-продажи реорганизация Общества или уменьшение ее уставного капитала.

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Между тем, в силу ст. 421 ГК РФ условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено Законом для обязательного включения в Договор купли-продажи, не может быть включено в Договор.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первоначальному залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на Объект, являющийся предметом залога, в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ».

Оценив буквальное содержание п.п. 8.4, 8.5. Договора, суд приходит к выводу, что они подлежат исключению из текста договора.

Истец указал, что п. 8.8. подлежит изложению в редакции общества, однако, какие нормы гражданского законодательства нарушает данный пункт договора истцом не приведено, также как и не приведено какие конкретно права истца будут нарушены при сохранении данного пункта, в связи с чем, данный пункт суд считает возможным сохранить в редакции Департамента.

Истец просит п. 8.9. исключить из текста Договора.

Пункт 8.9. договора исключен судом, поскольку включение в договор указанного пункта не является обязательным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

9 раздел договора содержит заключительные положения.

Истец не согласился с редакцией п. 9.2., изложенной Департаментом, просил суд изложить п. 9.2. договора в редакции общества.

В отношении пункта 9.2. суд считает возможным принять редакцию истца, в целях соблюдения баланса интересов сторон, при этом противоречий положениям ФЗ № 159-ФЗ не установлено:

«п. 9.2. Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства), Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.».

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 49, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕСТИНВЕСТ", возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> -Кудринская, д. 6, стр. 1, пом. 1/Ц, площадью 252,7 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А, Б, б, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-14), нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц, площадью 15,5 кв.м. (Цокольный этаж, комн. А,а1), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

П. 1.6, 2.1.2, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9 - исключить;

П. 2.4 «В целях государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект 1 в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав»;

П. 3.1 «Цена Объекта 1 составляет 40 145 000 (сорок миллионов сто сорок пять тысяч) руб., в соответствии с заключением эксперта № б/н от 15.12.2025, выполненным ООО «Инвестиционная Оценка».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта 1, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта 1, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта 1 (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

П. 3.3 «На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта 1 (пункт 3.1 Договора), подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату подачи заявления на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

П. 3.4 «Оплата за Объект 1 по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 916 (четыреста семьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта 1 (п. 3.1. Договора) Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга»;

П. 3.7. «Полная стоимость Объекта 2 составляет 2 955 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб., в том числе НДС - 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., (пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

П. 3.9. «Стоимость Объекта 2 составляет 2 364 000 (два миллиона триста шестьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. без НДС 20% перечисляется Покупателем путем перечисления безналичных денежных средств в рублях Российской Федерации по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН - <***>

КПП - 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва БИК - 004525988

Единый казначейский счет - 40102810545370000003

Казначейский счет - 03100643000000017300

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре»;

П. 3.10 «В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации НДС 20 % за объект 2 составляет 591 000 (пятьсот девяносто одна тысяча) руб. 00 коп., перечисляется Покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации в сроки, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта 2 и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.11 Договора не требуется.

Факт оплаты Объекта 2 подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в Договоре.

Датой исполнения обязательств по оплате по Договору является дата поступления денежных средств на счет Продавца»;

П. 3.11, 4.1 - исключить;

П. 4.7-4.7.2.2: «4.7. Покупатель на время нахождения Объекта 1 в залоге у Продавца вправе передавать Объект 1:

4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Продавца в соответствии с порядком, установленным пунктом 3.4 Договора.

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца»;

П. 5.4 «При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта 1 до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта 1;

- произвести восстановление Объекта 1 за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год»;

П. 5.5, 6.1, 6.2 - исключить;

П. 6.3 «В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта»;

П. 6.4, 6.5, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5 - исключить;

П. 8.8 «В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом), ранее существовавшие арендные отношения на Объект 1 не восстанавливаются.

Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта 1 и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования Объектом 1, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования Объектом 1, определенной согласно ранее действовавшим между Сторонами условиям Договора аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта 1 Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования Объекта 1, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися»;

П. 8.9 - исключить;

П. 9.2 «Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, а в случае выявления перепланировок (переустройства), Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и (или) юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕСТИНВЕСТ" расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления.

Судья Т.В. Кравченко