Решение от 4 сентября 2017 г. по делу № А07-19815/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-19815/2017
г. Уфа
05 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31.08.2017

Полный текст решения изготовлен 05.09.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафиуллиным И.И., рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан (ИНН 0205006028; ОГРН 1050201554468)

Обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району

о признании договора частично ничтожным (недействительным)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, служебное удостоверение ТО№047255

от ответчика – явка не обеспечена, извещены.

От третьего лица - явка не обеспечена, извещены.

Прокуратура Республики Башкортостан (далее по тексту – истец, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан (далее по тексту – ответчик, Администрация МР Аургазинский район РБ), Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Урожай» (далее по тексту – СПК «Урожай») о признании пунктов 5.1.3, 5.2.1, 9.7 договора аренды от 25.11.2015 №349/0523-15 (далее по тексту – договор аренды) недействительными (ничтожными).

От Общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (далее по тексту - ООО «СП Урожай») поступил отзыв, заявленные требования о признании недействительными п. 5.1.3, 5.2.1., 9.7 оспариваемого договора аренды, полагает возможным, поскольку оспариваемые пункты договора противоречат действующему законодательству. Судом отзыв приобщен к материалам дела.

Представителем истца заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве и замене ответчика - Сельскохозяйственного производственного кооператива «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на его процессуального правопреемника – общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Данное ходатайство судом рассмотрено, удовлетворено, вынесено отдельное определение.

Определением суда от 06.07.2017 сторонам разъяснена возможность завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания (ч.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе и в случае их неявки в предварительное судебное заседание и отсутствии возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие.

От сторон возражений относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании не поступило.

При данных обстоятельствах суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании (ст.136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, по имеющимся материалам согласно ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.12.2015 между Администрацией муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице главы ФИО2 (Арендодатель) и Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Урожай" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка по результатам аукциона от 20.11.2015 №07/2015-7 и №07-/2015-6№382/0523-15, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки, расположенные в административных границах сельского поселения Уршакский сельсовет муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан, относящиеся к категории земель населенных пунктов:

- с кадастровым номером 02:05:010601:201, площадью 926 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием для размещения столовой;

- с кадастровым номером 02:05:010601:204, площадью 1049 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием для размещения административных зданий и сооружений, в границах, указанных на карте (паспортах) участков, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение№1).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 25.11.2015 до 25.11.2025.

Договор заключен сроком на 10 лет и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 5 договора предусмотрены права и обязанности арендатора, в том числе:

Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено право арендатора исключительно с письменного согласия арендодателя:

- передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока настоящего договора, при этом срок субаренды не может быть продолжительнее срока аренды;

- возводить на участке любые здания, строения, сооружения.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора зарегистрировать договор в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течении двух месяцев с момента подписания договора и (или) акта приема-передачи. В случае уклонения или отказа арендатора от регистрации договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сроки, указанные в настоящем пункте Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно п.9.7 договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случае, указанном в п.5 .2.1 настоящего договора, при этом другой стороне направляется не менее чем за один месяц, письменное уведомление об этом.

Считая п.п. 5.1.3, 5.2.1, п.9.7 договора не соответствующими требованиям действующего законодательства, Заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании их недействительными.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что требования прокурора подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 5.1.3 договора аренды земельного участка 25.11.2015 №349/0523-15, обязывающий арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды, противоречит приведенным выше нормам права.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, в пунктах 5.2.1, 9.7 договора аренды земельного участка № 349/0523-15 от 25.11.2015 стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды, заключенного сроком на 10 лет, в случае уклонения или отказа арендатора от регистрации договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, признание недействительными пункта 5.2.1 в части условия: «В случае уклонения или отказа Арендатора от регистрации договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сроки, указанные в настоящем пункте договора может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке» и пункта 9.7 договора не влечет недействительность самого договора аренды земельного участка №349/0523-15 от 25.11.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор аренды между ответчиками прошел государственную регистрацию.

Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» не обращалось в суд за урегулированием разногласий, в связи с чем, данный пункт 5.2.1 договор аренды в части слов: арендатор обязан зарегистрировать договор в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течении двух месяцев с момента подписания договора и (или) акта приема-передачи. заключен на предложенных администрацией условиях в соответствии с текстом договора.

Из буквального толкования статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование о государственной регистрации может быть заявлено стороной сделки при соблюдении надлежащей формы.

Поскольку согласно п. 5.2.1 договора аренды обязанность по государственной регистрации договора аренды по соглашению сторон возложена на арендатора, который кроме того своевременно данные действия произвел, суд приходит к выводу что данный пункт в указанной части слов действующему законодательству не противоречит.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.92 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству.

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Согласно положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 000 руб. относится на ответчиков. Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию только с ООО "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 5.1.3, 9.7 договора аренды от 25.11.2015 № 349/0523-15, заключенного между Администрацией муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Урожай» (ныне Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Признать недействительными пункт 5.2.1 договора аренды от 25.11.2015 № 349/0523-15, заключенного между Администрацией муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Урожай» (ныне Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части условия: «В случае уклонения или отказа Арендатора от регистрации договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сроки, указанные в настоящем пункте, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке»

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров