Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А45-12018/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-12018/2020
г. Новосибирск
10 июля 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк", Новосибирская область, д.п. Кудряшовский (ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.08.2013 № 223 в размере 1 174 919,88 рублей за период с июля 2018 года по март 2020 года, неустойки в размере 119 649,60 рублей,

с участием представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 27.04.2020, удостоверение (до перерыва), ФИО3, по доверенности от 10.02.2020, паспорт (после перерыва),

от ответчика: ФИО4, директор на основании протокола от 28.03.2018, паспорт,

установил:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.08.2013 № 233 в размере 1 174 919,88 рублей за период с июля 2018 года по март 2020 года, неустойки в размере 119 649,60 рублей за период с 02.12.2017 по 27.04.2020.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, сославшись на полную оплату задолженности, в подтверждение чего представил соответствующие платежные документы. Истец подтвердил оплату основного долга и неустойки, однако просил рассмотреть спор по существу.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2013 № 233 (далее – договор аренды), согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 54:19:012601:367, площадью 20000 кв.м., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет вдоль автомобильной дороги М-51 «Северный обход Новосибирска» на км 29+300 (справа), примерно на расстоянии 750 м на северо-запад от п. Катковский. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей, неустойки послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 23.08.2013 между Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВМТ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 233, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 54:19:012601:367, площадью 20000 кв.м., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет вдоль автомобильной дороги М-51 «Северный обход Новосибирска» на км 29+300 (справа), примерно на расстоянии 750 м на северо-запад от п. Катковский (п.1.1).

Согласно п. 1.3 договора участок предоставлен для строительства объектов дорожного сервиса (гостиница, пункт общественного питания, станция технического обслуживания, автомагазин, моечный пункт, площадка отдыха, стоянка автотранспорта).

Договор заключен сроком на 3 года (п. 2.1).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы на начало действия договора составляет 785 740 рублей в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 18.06.2013 № МК30/45-12, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование».

Арендная плата начинает начисляться с момента подписания договора (п. 3.2).

Арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 3.3).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями, путем перечисления на расчетный счет (п. 3.4).

В силу п. 3.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,7% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 5.2.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Как следует из письма Департамента земельных и имущественных отношений Новосибирской области от 12.09.2016 № 12023-07/38, договор аренды возобновлен на неопределенный срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Соглашением об уступке права аренды земельного участка от 12.12.2017 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы ФИО5

Соглашением об уступке права аренды земельного участка от 17.05.2020 ФИО5 передал права и обязанности арендатора по договору аренды ответчику – ООО «Маяк». Согласно п. 4 указанного соглашения ответчик принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей арендатора участка по первоначальному договору аренды в объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения.

Стороны договорились о том, что ответчик принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за объект с момента подписания соглашения (п. 10).

Согласно ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как разъяснено в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон-арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, оценив содержание соглашения от 17.05.2018 об уступке права аренды земельного участка, суд квалифицирует указанные отношения как передачу договора (ст.392.3 ГК РФ).

С учетом приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, ООО «Маяк» полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату и неустойку за просрочку ее уплаты.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с период с июля 2018 года по март 2020 года в размере 1 174 919,88 рублей.

Кроме того, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.12.2017 по 27.04.2020 в сумме 119 649,60 рублей.

Истец 24.03.2020 вручил представителю ответчика досудебное уведомление № 1463-мку/042/88 от 23.03.2020 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления указанного уведомления.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Следовательно, в данном случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Данный вывод соответствует п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю ответчиком не представлено.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен. Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Между тем из представленных ответчиком платежных поручений № 139 от 03.07.2020 и № 141 от 06.07.2020 следует, что задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме. С учетом письма ответчика об уточнении назначения платежа также погашена и неустойка, начисленная истцом. Представителем истца указанные обстоятельства признаны в судебном заседании.

Поскольку требования истца удовлетворены ответчиком в полном объеме, основания для их удовлетворения в судебном порядке отсутствуют.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко