Решение от 15 февраля 2024 г. по делу № А40-154116/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-154116/23-180-1233
15 февраля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 15 февраля 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДМ" (119415, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, ВЕРНАДСКОГО ПР-КТ, Д. 37, К. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.05.2023, ИНН: <***>)

ответчик:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ГЮЛЬМАМЕДОВ ДЖАВИД АЛТАЙ ОГЛЫ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.03.2023)

О взыскании 650 539 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.08.2021 №ПВЗ-07/2021/КХМ, из них: 3 030 руб. 31 коп. – долг за период с 17.03.2023 по 31.03.2023, 15 626 руб. 88 коп. – обеспечительный платеж, 556 809 руб. 10 коп. – неотделимые улучшения, 75 073 руб. 00 коп. – штраф.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 02.05.2023г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 10.08.2023г.



У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 650 539 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.08.2021 №ПВЗ-07/2021/КХМ, из них: 3 030 руб. 31 коп. – долг за период с 17.03.2023 по 31.03.2023, 15 626 руб. 88 коп. – обеспечительный платеж, 556 809 руб. 10 коп. – неотделимые улучшения, 75 073 руб. 00 коп. – штраф.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Детский мир» (Арендатор) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 03.08.2021 №ПВЗ-07/2021/КХМ.

Согласно п. 1.1 договора Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, 23-27 (далее - Помещение).

05.09.2021 сторонами подписан Акт приема-передачи данного Помещения.

В соответствии с п.п. 3.1.9, 10.2.8 договора Арендодателем предоставлены гарантии соответствия Помещения всем природоохранным, и строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и стандартам, а также приняты обязательства по обеспечению такого соответствия в течение срока аренды.

Истец ссылается на то, что 17.03.2023 в связи с возникновением трещины в несущей конструкции здания и созданием угрозы обрушения межэтажного перекрытия в арендованном Помещении, Сторонами составлен Акт фиксации закрытия магазина.

23.03.2023 в адрес Арендодателя направлена претензия с требованием проведения ремонтных и строительно-монтажных работ и проведением строительно-технической экспертизы конструкций здания.

Поскольку Арендодателем оставил претензию без рассмотрения, Арендатором самостоятельно проведена данная экспертиза.

Согласно заключению по результатам внесудебной судебно-технической экспертизы от 03.04.2023 № 20-03-2023 спорное здание находится в аварийном состоянии, механическая безопасность здания, нормальная эксплуатация и эксплуатационная пригодность здания не обеспечены, здание представляет угрозу жизни, здоровью и имущества людей.

В соответствии с 9.3.2 Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, в целом либо в части окажется в состоянии, непригодном для использования, и Арендодатель в течение 30 календарных дней с даты получения соответствующего требования Арендатора не устранит такие обстоятельства.

17.04.2023 Сторонами подписано Соглашение о расторжении договора аренды от 03.08.2021 № ПВЗ-07/2021/КХМ (далее - Соглашение), в котором указано на то, что договор прекращает свое действие на основании пунктов 9.3.2, 10.2.8, 10.3 договора.

Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что если по причинам, зависящим от Арендодателя, невозможно осуществление торговой деятельности магазина Арендатора в Помещении или невозможен доступ покупателей в магазин Арендатора, то арендная плата за соответствующий период/день Арендодателем не начисляется и Арендатором не оплачивается.

Аналогичное условие стороны согласовали в п. 3 Соглашения.

Таким образом, оплате подлежит период аренды Помещения с 17.03.2023 по 31.03.2023, размер которого, согласно расчета истца, с учетом принятых судом уточнений, составляет 3 030 руб. 31 коп.

Во исполнение п. 6.1 договора Арендатором на расчетный счет Арендодателя внесен обеспечительный платеж в размере 72 570,62 рублей, что подтверждается платежным поручением от 12.11.2021 № 63201.

Согласно п. 5 Соглашения Арендодатель обязался осуществить возврат обеспечительного платежа в течение 10 банковских дней с даты подписания Соглашения, т.е. до 02.05.2023.

09.06.2023 Арендодателем произведен платеж в адрес Арендатора в сумме 59 943 руб. 74 коп, в связи с чем сумма долга по возврату обеспечительного платежа составляет 15 626 руб. 88 коп.

В соответствии с п.п. 9.3.2, 9.3.5 договора в случае отказа Арендатора от исполнения договора, в частности по основаниям, предусмотренным п. 9.3.2 договора, а также его прекращения в соответствии со ст. 620 ГК РФ, Арендодатель не позднее 10 банковских дней с даты прекращения договора должен выплатить Арендатору штраф в размере Постоянной арендной платы за 1 месяц, определяемой согласно арендной ставки, указанной в п. 5.2 и площади Помещения, указанной в п. 1.1. договора, а также Арендодатель возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений Помещения за вычетом сумм амортизации, произведенной Арендатором в соответствии с методом начисления амортизации, установленным в учетной политике для целей налогообложения.

Пунктом 4.2.5 договора предусмотрено, что Арендатор вправе производить с согласия Арендодателя неотделимые улучшения Помещения (перепланировка Помещения, возведение перегородок, замена дверных блоков, напольных покрытий (включая керамическую плитку и т.п.), настенных покрытий (включая керамическую плитку, обои, стеновые панели и т.п.), потолочных конструкций (включая подвесные и натяжные потолки и конструкции и т.п.), инженерных систем и оборудования (включая системы отопления , центрального кондиционирования и вентиляции, сантехнического оборудования, электропроводку и т.п.).

Под надлежащим и достаточным согласованием неотделимых улучшений Помещения Стороны понимают подписание Разграничительной ведомости выполнения работ, содержащейся в Приложении № 2 к договору, согласование Плана планировки Помещения и проектной документации на выполнение Подготовительных работ.

Во исполнение п. 4.2.5 договора, сторонами подписана указанная Разграничительная ведомость выполнения работ в соответствии с которой выполнены подготовительные работы, стоимость которых с учетом амортизации составила 556 809,10 рублей.

Дополнительным соглашением к договору от 30.12.2022, размер постоянной арендной платы на период с 01.01.2023 по 31.12.2023 составляет 75 073 рубля.

Таким образом, сумма штрафа, согласно расчета истца, составляет 75 073 руб. 00 коп.

27.04.2023 Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 27.04.2023 № 582, данная претензия была оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

02.05.2023 ПАО «Детский мир» реорганизовано путем выделения ООО «ДМ», в связи с чем в силу универсального правопреемства все права и обязанности по указанному договору перешли к ООО "ДМ".

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств

При этом суд учитывает, что 17.04.2023 истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.08.2021 № ПВЗ-07/2021/КХМ, в котором указаны причины прекращения договора, а именно: пункты 9.3.2, 10.2.8, 10.3 договора, предусматривающие право арендатора на отказ от договора если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, в целом либо в части окажется в состоянии, непригодном для использования, и арендодатель в течение 30 календарных дней с даты получения соответствующего требования Арендатора не устранил такие обстоятельства, а также в связи с нарушением заверений об обстоятельствах, закрепленных в п. 10.2.8 договора.

В соответствии с п. 4.2.5 договора сторонами согласованы неотделимые улучшения, в связи с чем подписана Разграничительная ведомость выполнения работ (приложение № 2 к договору), план планировки помещения (Приложение № 1 к договору), а также согласована проектная документация (л. 3 Исполнительной документации).

Более того, в п.п. 1, 8 Акта об окончании Подготовительных работ от 06.10.2021 арендодателем подтверждено выполнение арендатором согласованных с арендодателем подготовительных работ в помещении и отсутствие каких-либо претензий к состоянию помещения.

В целях выполнения подготовительных работ истцом заключено с ООО «РусСтрой Инжиниринг» дополнительное соглашение от 06.09.2021 № 8 к договору от 01.07.2021 № РусСтрой -2. Подготовительные работы выполнены в полном объеме, что отражено в акте КС-2 от 01.10.2021 и справке КС-3 от 01.10.20213. Стоимость работ составила 750 000 рублей, которые оплачены истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 06.10.2021 № 41901, от 15.12.2021 № 82888.

Таким образом, учитывая положения п. 4.2.5 договора остаточная стоимость указанных работ (за вычетом сумм амортизации) составляет 556 809 руб. 10 коп.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы судом было отказано, принимая во внимание, что из пояснений сторон следовало, что в спорных помещениях был произведен ремонт, а настоящее время помещения сданы в аренду, в связи с чем установить состояние помещения на момент его возврата из аренды истцом не представляется возможным.

При этом в материалы дела представлены документы, подписанные ответчиком, подтверждающие факт и причины закрытия магазина, в том числе акт фиксации закрытия магазина от 17.03.2023г., согласно которого: «17 марта 2023 года в 19 часов 22 минут магазин ДМ мини Кохма, расположенный по адресу: <...> был закрыт для покупателей, по причине того, что здание находится в аварийном состоянии. Из-за значительного скопления снега на кровле здания происходят её множественные активные течи, в связи с тем межэтажные перекрытия, над магазином МИНИ Ксгхма, находятся в аварийном состоянии.

Инженеры ПАО Детский мир провели осмотр и пришли к выводу, что находиться в данном здании может быть не безопасно для сотрудников магазина и покупателей. Магазин в срочном порядке закрыт до экспертного заключения по несущим конструкциям.

Обстоятельства, указанные в пункте 1 настоящего Акта повлекли за собойневозможность осуществления ПАО «Детский мир» коммерческой деятельности вПомещении, начиная с «19» час. «22» мин. 17.03.2023 г., что является основанием для не оплаты (снижения) Арендатором арендных и иных платежей, причитающихсяАрендодателю с «19» час. «22» мин. 17.03.2023 года за период вынужденного ограничения в использовании Помещения по его назначению."

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 309, 329, 330, 381.1, 606 РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ГЮЛЬМАМЕДОВ ДЖАВИД АЛТАЙ ОГЛЫ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.03.2023) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДМ" (119415, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, ВЕРНАДСКОГО ПР-КТ, Д. 37, К. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.05.2023, ИНН: <***>) 650 539 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.08.2021 №ПВЗ-07/2021/КХМ, из них: 3 030 руб. 31 коп. – долг за период с 17.03.2023 по 31.03.2023, 15 626 руб. 88 коп. – обеспечительный платеж, 556 809 руб. 10 коп. – неотделимые улучшения, 75 073 руб. 00 коп. – штраф, а также 16 011 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДМ" из дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 571 руб., перечисленную по платежному поручению № 185785 от 06.07.2023

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.