Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А35-1953/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1953/2020
25 ноября 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Саната»

об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо - временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью Саната» ФИО2.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца - не явился, уведомлен,

от ответчика - не явился, извещен,

от 3-го лица – не явился, уведомлен.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саната» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск) об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 46:29:102219:3291, расположенного по адресу: <...> б/н, путем его продажи с публичных торгов.

Представитель истца в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя комитета, в котором исковые требования поддержал в полном объеме. Ходатайство удовлетворено.

Ответчик в судебное заседание не явился, в ходе рассмотрения дела представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представило письменное мнение, в котором сообщило об отсутствии законных возражений относительно заявленных требований. Также заявило ходатайство о рассмотрении искового заявления в отсутствии привлеченного третьего лица. Ходатайство удовлетворено.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не препятствует, согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В 2009 году между комитетом по управлению имуществом Курской области (далее-комитет) и ООО «Тиза» был заключен договор аренды № 2127-09ю от 30.03.2009 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:83, площадью 1578 кв.м., расположенного по адресу: <...> для строительства автомойки и шиномонтажа, на срок с 17.03.2009 по 16.03.2010.

В 2011 году между комитетом и ООО «Тиза» был заключен договор аренды № 3385-10 ю от 28.01.2011 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:83, площадью 1578 кв.м., расположенного по адресу: <...> для строительства многоуровневых гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013.

В 2013 году комитетом была согласована передача прав и обязанностей ООО «Тиза» по договору аренды земельного участка № 3385-10ю от 28.01.2011 ООО «Саната».

29.04.2013 года договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 3385-10ю от 28.01.2011 земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области.

В 2013 году между комитетом и ООО «Саната» был заключен договор аренды № 4678-13ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:83, площадью 1578 кв.м., расположенного по адресу: <...> для строительства многоуровневых гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок с 06.12.2013 по 05.12.2016.

02.11.2016 между комитетом и ООО «Саната» был заключен договор аренды № 01-27/199-5584-16ю, согласно п. 1.1. которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:102224:83, находящийся по адресу: <...> (далее - Участок), для строительства многоуровневых гаражей для индивидуального автотранспорта, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, площадью 1578 кв.м. На Участке имеется объект незавершенного строительства ( п. 1.2. договора).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды участка установлен с 30.09.2016 по 29.09.2019.

Пунктом 6.3. договора установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок.

По акту приема-передачи от 02.11.2016 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для строительства объекта. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ООО «Саната» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102219:3291, находящийся по адресу: <...> д. б/н.

Из искового заявления следует, что договор аренды вышеуказанного земельного участка прекратил свое действие 29.09.2019, в связи с окончанием срока, однако строительство объекта на земельном участке не завершено, в установленный договором 3-хгодичный срок.

Письмом от 09.09.2019 исх. № 01.7-01-20/11473, комитет уведомил ООО «Саната» об окончании срока действия договора аренды и о необходимости вернуть арендодателю данный земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок, со дня окончания Договора.

Ссылаясь на положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 №117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск" и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286 комитет является уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск».

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Законом N 171-ФЗ в Гражданский кодекс РФ введена статья 239.1, предусматривающая возможность изъятия у собственника объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из искового заявления и установлено судом, арендные правоотношения между истцом и ответчиком возникли с 2013 года. В частности договор № 01-27/199-5584-16ю от 02.11.2016 заключен на основании заявления ответчика о предоставлении земельного участка для завершения строительства спорного объекта.

Право собственности ответчика за спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом 29.04.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды № 01-27/199-5584-16ю от 02.11.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ. В связи с указанным, доводы ответчика о заключении спорного договора без аукциона отклоняются судом.

К моменту прекращения договора аренды земельного участка объект, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, так и не возведен.

С учетом того, что арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство не завершено истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражения ответчика относительно того, что к спорному договору не применяются положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку первоначальный договор заключен до вступления в силу изменений, введенных Законом N 171-ФЗ, отклоняются судом поскольку согласно правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды № 01-27/199-5584-16ю от 02.11.2016 отношения регулируются новым договором.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Как указано выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ документов, подтверждающих факт невозможности завершения строительства объекта по вине органа местного самоуправления или иных лиц, не представил.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, учитывая отсутствие доказательств незаконности действий публичных и иных органов, окончание срока действия договора, требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 46:29:102219:3291, расположенного по адресу: <...> б/н, путем его продажи с публичных торгов, подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Саната» объект незавершенного строительства, кадастровый номер 46:29:102219:3291, расположенный по адресу: <...> б/н, путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Саната» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова