Решение от 17 января 2019 г. по делу № А19-11829/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-11829/2017

17.01.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.01.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17.01.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жериховой М.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***> ИНН <***> юридический адрес: 666034, <...>)

к муниципальному бюджетному учреждению «Архитектура и Градостроительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666032, <...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости,

с участием третьего лица – Администрации Шелеховского городского поселения (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666034, <...>),

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***> ИНН <***> юридический адрес: 666034, <...>)

к Администрации Шелеховского городского поселения (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666034, <...>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности,

от МБУ «Архитектура и Градостроительство» – не явились, извещены,

от Администрации Шелеховского городского поселения – ФИО2 – представитель по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – ООО «АДС») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению «Архитектура и Градостроительство» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете муниципального бюджетного учреждения «Архитектура и Градостроительство» (далее МБУ «АиГ») № 16/2017 от 22.03.2017 «Об определении рыночной стоимости объектов оценки: Комплекс помещений, назначение: нежилые, общая площадь 297 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...> (кадастровые номера 38:27:000101:549; 38:27:000101:618; 38:27:000101:616).

Определением арбитражного суда от 30.06.2017 по делу №А19-11829/2017 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

ООО «АДС» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Шелеховского городского поселения об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилых помещений №№ 1, 2, 3, 4, 9, 11 ,12, 37, 38, 39, 40 площадью 130, 7 кв.м., №№ 15, 16, 17, 18, 27, 28, 29, 30, 31, 32 площадью 95,9 кв.м., №№ 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 площадью 70, 4 кв.м., расположенных по адресу: <...>, принятии спорных пунктов договора купли-продажи в редакции истца.

Определением арбитражного суда от 09.08.2017 по делу №А19-15269/2017 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

Определением арбитражного суда от 10.04.2018 по делу №А19-11829/2017, дело № А19-11829/2017 и дело № А19-15269/2017 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А19-11829/2017.

При рассмотрении дела истец отказался от требования об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2011 года N 10-П).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Заявление об отказе от иска подписано ФИО3 директором ООО «АДС».

Последствия отказа от иска, предусмотренные статьей 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу понятны, о чем имеется указание в заявлении об отказе от исковых требований.

Суд, рассмотрев заявленный отказ от исковых требований, считает, что отказ истца от исковых требований по делу не противоречит закону, иным нормативным правовым актам, прав и охраняемых законом интересов других лиц не нарушает, в связи с чем принимается судом.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Представитель истца в судебном заседании требования к МБУ «АиГ» поддержал.

МБУ «АиГ» о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Администрации Шелеховского городского поселения поддержал доводы истца.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 14.01.2019 до 17.01.2019 11 часов 10 минут, о чем сделано публичное извещение.

Дело рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие МБУ «АиГ».

Судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в связи с намерением истца реализовать преимущественное право приобретения арендуемых нежилых помещений общей площадью 297 кв.м., в том числе: нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 9, 11, 12, 37, 38, 39, 40 площадью 130,7 кв.м., с кадастровым номером 38:27:000101:616, расположенные по адресу: <...>; нежилые помещения №№ 15, 16, 17, 18, 27, 28, 29, 30, 31, 32 площадью 95,9 кв.м., с кадастровым номером 38:27:000101:618, расположенные по адресу: <...>; нежилые помещения №№ 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 площадью 70,4 кв.м., с кадастровым номером 38:27:000101:549, расположенные по адресу: <...>; решением комиссии по приватизации муниципального имущества от 24.05.2017, определены условия приватизации указанных выше нежилых помещений путем продажи ООО «АДС» по преимущественному праву приобретения по цене 6 890 148 рублей 31 копейка в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 16/2017 от 22.03.2017, выполненным МБУ «АиГ».

Администрация Шелеховского городского поселения направила ООО «АДС» договор купли-продажи нежилых помещений на условиях, определенных в решении от 24.05.2017.

Не согласившись с размером рыночной стоимости нежилых помещений, ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости нежилых помещений, указанной в отчете об определении рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в законе, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности отчета № 16/2017 от 22.03.2017 определением суда от 12.10.2017 была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская провинция» ФИО4 и эксперту ООО «АРМО-Сибирь» ФИО5.

Согласно заключению экспертов от 10.11.2017 № 332/17 отчет Муниципального бюджетного учреждения «Архитектура и Градостроительства» №16/2017 от 22.03.2017 «Об определении рыночной стоимости объектов оценки: Комплекс помещений, назначение: нежилые, общая площадь 297 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...> (кадастровый номера 38:27:000101:549, 38:27:000101:618, 38:27:000101:616)» не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, №7), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№297, 298, 299 от 20.05.2015, №611 от 25.09.2014. Выявленные несоответствия в отчете Муниципального бюджетного учреждения «Архитектура и Градостроительства» №16/2017 от 22.03.2017 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, №7), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№297, 298, 299 от 20.05.2015, №611 от 25.09.2014, повлияли на величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из экспертного заключения, дополнительных письменных пояснений к заключению экспертов и устных пояснений экспертов в судебных заседаниях 15.02.2018 и 28.02.2018 ответчиком при подготовке отчета использованы объекты сравнения, имеющие разное функциональное назначение; оценка произведена одного помещения общей площадью 297 кв.м., при этом, фактически имеет место три объекта недвижимости, каждое из которых подлежало оценке; отчет не содержит сведений о составе объекта оценки с указанием идентифицирующих сведений, характеристики объектов оценки, фотографий объектов оценки; в отчете отсутствуют обоснования и ссылки на источники информации при определении износа объектов.

Данные нарушения ответчиком не опровергнуты.

Довод ответчика о том, что нежилые помещения связаны между собой и предполагают их совместное использование не изменяет правовой природы данных объектов как самостоятельных объектов недвижимости, имеющих разные кадастровые номера, соответственно, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав и самостоятельными объектами оценки.

Довод ответчика об отсутствии в заключении экспертов сведений о величине, на которую может измениться рыночная стоимость объекта оценки, в данном случае не может быть принят во внимание, поскольку вопрос о достоверности или недостоверности величины рыночной стоимости оцениваемого объекта перед экспертами не ставился.

Кроме того, как установлено в ходе судебного разбирательства посредством исследования представленных в материалах дела технических паспортов на здание адресу: <...>, изготовленных ООО «ГЕОТЕХ» и ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», указанные документы содержат разные сведения о материале перекрытий здания, в котором расположены нежилые помещения, так, в одном техническом паспорте указано, что перекрытия деревянные, в другом – железобетонные, таким образом, на дату рассмотрения дела, а соответственно, и на дату выполнения оспариваемого отчета, отсутствует достоверная информация о материале перекрытий здания (деревянные/железобетонные). При проведении оценочной экспертизы, назначенной определением суда от 16.04.2018 было также установлено наличие железобетонных перекрытий.

Как следует из пояснений специалиста ООО «ГЕОТЕХ» и эксперта ООО «Бюро профессиональной оценки» ФИО6 осмотр перекрытий в здании произведен как при проведении экспертизы, так и при подготовке технического паспорта выборочно, в связи с чем были сделаны ошибочные выводы о материале перекрытий в здании, фактически же, здание имеет как деревянные, так железобетонные перекрытия. От определения дислокации конкретных перекрытий посредством проведения судебной экспертизы в рамках данного дела стороны отказались.

В то же время, как следует из пояснений эксперта ООО «Бюро профессиональной оценки» ФИО6, вызванного в судебное заседание в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материал перекрытий объекта недвижимости существенно влияет на рыночную стоимость этого объекта.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что, оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки выполнен без учета существенных характеристик объектов оценки, соответственно, рыночная стоимость объектов недвижимости определена без учета полной и достоверной информации о характеристиках объектов оценки.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик не представил суду доказательств, опровергающих факт наличия в отчете № 16/2017 от 22.03.2017 нарушений действующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что вопрос о достоверности или недостоверности величины рыночной стоимости оцениваемых объектов по данному требованию не был предметом исследования, исходя из отсутствия в отчете № 16/2017 от 22.03.2017 существенной информации об объекте оценки, установленными судебной экспертизой нарушениями при подготовке отчета, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания достоверной величины определенной в отчете стоимости объекта недвижимости, правомерности и обоснованности доводов истца.

На основании изложенного, исковые требований подлежат удовлетворению.

Истцом при обращении в арбитражный суд платежными поручениями от 26.06.2017 № 148, от 28.07.2017 № 176 уплачена государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с МБУ «АиГ» в пользу истца, государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

производство по делу по требованию к Администрации Шелеховского городского поселения об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилых помещений №№ 1, 2, 3, 4, 9, 11 ,12, 37, 38, 39, 40 площадью 130, 7 кв.м., №№ 15, 16, 17, 18, 27, 28, 29, 30, 31, 32 площадью 95,9 кв.м., №№ 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 площадью 70, 4 кв.м., расположенных по адресу: <...>, принятии спорных пунктов договора купли-продажи в редакции истца – прекратить.

Исковые требования к муниципальному бюджетному учреждению «Архитектура и градостроительство» удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов недвижимости, указанную в отчете муниципального бюджетного учреждения «Архитектура и Градостроительство» № 16/2017 от 22.03.2017 «Об определении рыночной стоимости объектов оценки: Комплекс помещений, назначение: нежилые, общая площадь 297 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...> (кадастровые номера 38:27:000101:549; 38:27:000101:618; 38:27:000101:616).

Взыскать с муниципального бюджетного учреждения «Архитектура и градостроительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666032, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***> ИНН <***> юридический адрес: 666034, <...>) 6 000 рублей – расходы по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН <***> ИНН <***> юридический адрес: 666034, <...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 28.07.2017 № 176.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья: Б.В. Красько