Решение от 15 сентября 2025 г. по делу № А42-816/2025

Арбитражный суд Мурманской области ул.Академика Книповича, д.20, <...> http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-816/2025 «16» сентября 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 04.09.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 16.09.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Кушниренко В.Н., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Дементьяновой М.А., после перерыва помощником судьи

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северная недвижимость», ул.Полярной Правды, д.6, <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 311 960 руб. 03 коп., при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3, доверенность от 01.11.2023 (после перерыва), ответчика – лично ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северная недвижимость» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по возмещению расходов за содержание и ремонт нежилых помещений в административном здании на основании соглашения от 11.03.2022 в отношении нежилого помещения площадью 173,3 кв.м (с учетом отчуждения части помещения), расположенного по адресу: ул.Полярной Правды, д. 6, г. Мурманск, за период с 01.05.2023 по 27.01.2025 в сумме 215 660 руб. 03 коп., договорной неустойки за период с 10.05.2023 по 27.01.2025 в сумме 86 823 руб. 38 коп., всего - 302 483 руб. 38 коп., а также пени с 28.01.2025 по день фактической оплаты задолженности.

В обоснование требований истец указал на неисполнение ответчиком обязательств в части полной и своевременной оплаты оказанных услуг.

В ходе судебного разбирательства истец представил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому ко взысканию предъявлена задолженность за период с 01.05.2023 по 20.02.2025 в сумме 220 131 руб. 72 коп., договорная неустойка за период с 11.05.2023 по 20.02.2025 в сумме 91 828 руб. 31 коп., всего – 311 960 руб. 03 коп., а также пени с 21.02.2025 по день фактической оплаты задолженности.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение исковых требований принято судом.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 51:20:0002084:590, площадью 173,3 кв.м, прекращено 08.02.2023 при разделе помещения на 10 объектов недвижимости:

51:20:0002084:1080, S=7,9 кв.м, в собственности ФИО4 с 24.07.2023,

51:20:0002084:1081, S=10,3 кв.м, в собственности ФИО5 с 07.09.2023,

51:20:0002084:1078, S= l 1,2 кв.м, в собственности ФИО4 с 15.02.2024,

51:20:0002084:1075, S=28,l кв.м, в собственности ФИО4 с 15.02.2024, 51:20:0002084:1077, S=12 кв.м, в собственности ФИО4 с 16.02.2024,

51:20:0002084:1083, S=26,7кв.м, в собственности ФИО6 с 20.03.2024,

51:20:0002084:1079, S=17 кв,м, в собственности ООО «Капитал» с 02.09.2024,

51:20:0002084:1082, S=12,3 кв.м, в собственности ФИО7 с 03.09.2024,

51:20:0002084:1076, S=6,0кв,м - санузел, право собственности прекращено 17.02.2023 на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ),

51:20:0002084:1084, S=41,8кв,м - коридор и лестничная площадка, право собственности прекращено 22.03.2023 на основании заявления.

Согласно письму Управления Росреестра по Мурманской области от 10.03.2023 № 045-ОГ/23 объекты 51:20:0002084:1076 (санузел) и 51:20:0002084:1084 (коридор, лестничная клетка) относятся к общедомовому имуществу. Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на указанные объекты недвижимости в качестве основания прекращения права собственности указана статья 36 ЖК РФ. Таким образом, помещения с кадастровыми номерами 51:20:0002084:1084, 51:20:0002084:1076, суммарной площадью 47,8 кв.м, являются местами общего пользования в силу закона, вне зависимости от сведений, содержавшихся ранее в ЕГРН. Расчет задолженности нужно производить исходя из площади помещений, находившихся в собственности предпринимателя в спорный период.

В письменных пояснениях истец указал на ошибочность доводов ответчика, изложенных в отзыве на иск.

В дополнительно отзыве ответчик указал, что истцом выполнен расчет задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании, исходя из того, что помещения санузла (кадастровый номер 51:20:0002084:1076, S=6,0 кв.м) и коридора с лестничной площадкой (кадастровый. номер 51:20:0002084:1084, S=41,8 кв.м) являлись личной собственностью на протяжении всего спорного периода, за который взыскивается задолженность.

Вместе с том, при наличии иных собственников помещений (кабинетов) на мансардном этаже здания (173,3 кв.м) оплата за пользование коридором, лестничной площадкой и санузлом должна распределяться пропорционально площадям помещений мансардного этажа, между всеми собственниками этих помещений. В связи с вышеуказанным произведен контррасчет задолженности, с учетом продажи помещений (кабинетов) и последующего уменьшения площади помещений в собственности предпринимателя. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ).

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 28.08.2025 объявлялся перерыв до 04.09.2025.

После перерыва в судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений; ответчик поддержал позицию, изложенную в отзыве и дополнениях к нему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, протоколом от 27.11.2020 № 1 общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, утверждён состав общего имущества (вопрос № 4), выбрана обслуживающая организация (вопрос № 6), утверждены договор оказания услуг по обслуживанию здания (вопрос № 9) и перечень работ (вопрос № 7), установлен размер платы за услуги по обслуживанию здания, содержанию и ремонту общего имущества (вопрос № 8).

В качестве управляющей организации определено Общество и 01.12.2020 с ним заключён договор оказания услуг по обслуживанию административного здания по адресу: <...> (далее – Договор).

Согласно пункту 4.2 Договора собственник обязан производить оплату услуг по настоящему договору ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца на основании выставленных счетов.

Срок Договора согласован в пунктах 5.1, 5.2 и составляет с 01.12.2020 по 01.12.2021 с возможностью пролонгации.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на май 2023 года помещение № 11 общей площадью 173,3 кв.м, расположенное в рассматриваемом здании, принадлежало на праве собственности ответчику.

Далее объект недвижимости с кадастровым номером 51:20:0002084:590, площадью 173,3 кв.м, был разделен на несколько объектов недвижимости и передан в собственность третьим лицам, кроме помещений с кадастровыми номерами 51:20:0002084:1084 (коридор и лестничная площадка), 51:20:0002084:1076 (санузел), суммарной площадью 47,8 кв.м.

В заявленный период – с 01.05.2023 по 20.02.2025 – истец нёс расходы по содержанию административного здания, которые были предъявлены к оплате собственникам указанного здания, в том числе ответчику.

Стоимость оказанных услуг (выполненных работ) за указанный период составила 220 131 руб. 72 коп., исходя из расчёта: 93,55 руб. (тариф) с учетом отчуждения площадей помещения в собственность третьих лиц.

Для оплаты истцом выставлены счета и акты выполненных работ (оказанных услуг), которые ответчиком не оплачены.

Неисполнение собственником (ФИО2) обязанности по оплате услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества здания послужило

основанием для обращения истца в суд с настоящим иском после направления оставленной без удовлетворения претензии. Одновременно истец начислил и предъявил ко взысканию неустойку в соответствии с пунктом 7.6 Договора.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, не входящего в состав общего имущества дома, оплата потребляемых в нём коммунальных услуг, не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества дома.

Собственники помещений как жилых, так и нежилых в силу прямого указания закона обязаны компенсировать расходы по содержанию и ремонту общего имущества здания лицу, осуществляющему указанные услуги. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности (законного владения) и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Тем самым, доводы ответчика о том, что его спорное помещение коммунально обесточено (отсутствует водо-, электроснабжение, водоотведение), не освобождает его от обязанности содержать общедомовое имущество здания.

Факт владения нежилыми помещениями общей площадью 173,3 кв.м (на начало периода взыскания задолженности) и площадью 47,6 кв.м (на период окончания взыскания задолженности), расположенными в административном здании № 6 по улице Полярной Правды города Мурманска, подтверждается материалами дела, а доводы ФИО2 о том, что помещения коридора и лестничной площадки общей площадью 41,8 кв.м с кадастровым номером 51:20:0002084:1084 и санузла площадью 6 кв.м с кадастровым номером 51:20:0002084:1076 – это места общего пользования, нельзя признать состоятельными.

Как приведено судом выше, в соответствии со статьёй 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию общего имущества.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ определено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 названного Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1, пункт 1 части 4).

На основании частей 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном указанным Кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Как установлено судом выше, 27.11.2020 общим собранием собственников помещений административного здания № 6 по улице Полярной Правды города

Мурманска принято решение о поручении Обществу за плату выполнять работы по содержанию и эксплуатации здания, одновременно, в числе прочего, определены места общего пользования (приложение № 6), куда спорные санузел, коридор и лестничная площадка общей площадью 47,8 кв.м (41,8 кв.м + 6 кв.м) с кадастровыми №№ 51:20:0002084:1084, 51:20:0002084:1076 не включены, в связи с чем не являются общедомовым имуществом в смысле жилищного законодательства; сведений и документов о том, что данными помещениями пользуются либо могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в материалах дела не имеется.

В 2023 году ФИО2 предпринял действия по разделению находящегося в его собственности помещения общей площадью 173,3 кв.м на несколько отдельных помещений, выделив в отдельные помещения, поименованные как «лестница», «коридор» и «санузел» (суммарной площадью 47,8 кв.м), с дальнейшей постановкой этих объектов на кадастровый учёт и определению их правовой природы как общего имущества здания. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах в отношении указанных помещений отсутствуют.

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объёма прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Доказательств того, что собственники помещений в нежилом здании принимали решение о включении спорных помещений (ранее находившихся в собственности ответчика в составе одного объекта недвижимости и используемых для обслуживания именно этого объекта) в состав общего имущества здания, не представлено; сам ФИО2 с инициативой проведения такого собрания к иным собственникам не обращался, обратного из материалов дела не следует.

Кроме того, в порядке части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований данного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Вышеупомянутое решение собрания собственников (протокол от 27.11.2020 № 1) на момент рассмотрения настоящего дела недействительным не признано и в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех собственников, которые голосовали против либо вовсе не голосовали.

Фактически отказ ответчика (собственника части помещений в здании) от своевременной реализации права на изменение состава общего имущества в здании (в частности, при наличии, по мнению ответчика, обстоятельств к такому изменению), с учётом вышеуказанного правового регулирования, не свидетельствует об изменении в спорный период порядка возмещения расходов на оплату услуг технического содержания здания между собственниками данного здания.

В этой связи, само по себе совершение ответчиком в заявительном порядке действий, направленных на изменение в сторону уменьшения площади помещения (помещений) в здании, находящихся в его собственности (по сути отказ от права на отдельные помещения), повлекших внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, не свидетельствует о том, что данные помещения автоматически включены в состав общего имущества нежилого здания.

Проверка действий Управления Росреестра по Мурманской области по отнесению (квалификации) отдельных помещений ответчика к общедомовому имуществу здания (в заявительном порядке) не входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

С иском о признании права общей долевой собственности на спорные помещения за всеми собственниками отдельных помещений в нежилом здании (при наличии у собственников в здании разногласий по указанному вопросу) ответчик в установленном (судебном) порядке также не обращался; иного из материалов дела не следует.

Таким образом, суд считает, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общедомового имущества административного здания из расчёта нахождения в его пользовании помещений площадью 173,3 кв.м (на начало периода взыскания задолженности) и, с учетом разделения помещений на несколько объектов с последующим их отчуждением в собственность третьих лиц, площадью 47,6кв,м (41,8 кв.м + 6кв,м с кадастровыми №№ 51:20:0002084:1084, 51:20:0002084:1076 на период окончания взыскания задолженности).

Доказательств направления истцу в спорный период каких-либо претензий относительно объёма и качества оказанных услуг, ответчиком суду не представлено.

Какие-либо документы, опровергающие оказание истцом услуг технического содержания здания, ответчиком также не представлены.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что факт оказания ответчику в спорный период рассматриваемых услуг (работ) подтверждается материалами дела.

Доказательств внесения ответчиком денежных средств на оплату рассматриваемых услуг суду не представлено.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика компенсации понесённых расходов обосновано по праву и по размеру, а потому подлежит удовлетворению в заявленной сумме 220 131 руб. 72 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 7.6 Договора, в размере 0,1 % от стоимости оказанных услуг за каждый день просрочки. Согласно расчёту истца данная гражданско-правовая ответственность за общий период с 11.05.2023 по 20.02.2025 составила 91 828 руб. 31 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная

сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена, требование о взыскании неустойки соответствует действующему законодательству.

При этом Договор ответчиком был получен 27.05.2022, а потому ему было известно о гражданско-правовом обеспечении исполнения им денежных обязательств по Договору в виде начисления неустойки.

Поскольку факт неисполнения денежного обязательства установлен судом и подтверждён материалами дела, требование истца о взыскании договорной неустойки является правомерным.

Ответчик просит уменьшить рассматриваемую неустойку в порядке статьи 333 ГК РФ. Однако, вопреки официальным разъяснениям, содержащимся в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), никак не доказал несоразмерность неустойки и необоснованность выгоды кредитора (истца) в целях уменьшения заявленной к применению неустойки, установленной пунктом 7.6 Договора, а равно такие основания не усматривается самостоятельно судом, в связи с чем подтверждённая судом неустойка не подлежит уменьшению.

Ответчик утверждает, что начало периода просрочки платежа необходимо исчислять с момента востребования.

Вместе с тем, обязанность по внесению платы за услуги, предоставленные ответчику, установлена Договором. Доказательств того, что ответчик (собственник) обращался к истцу за счетами и последний ему отказал, в суд не представлено. Ответчик не мог не знать о своей обязанности по своевременной оплате оказанных услуг.

В связи с чем, неполучение платежных документов не освобождает ответчика от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности.

Действуя добросовестно, ответчик мог самостоятельно рассчитать и осуществить соответствующие платежи в установленные Договором сроки.

Вместе с тем, проверив представленный истцом расчет неустойки, суд приходит к выводу, что истцом при определении начала периода просрочки платежа не учтены положения статьи 193 ГК РФ. В связи с чем пени подлежат пересчету.

С учетом положений статьи 193 ГК РФ согласно расчету суда сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика за общий период с 11.05.2023 по 20.02.2025, составляет 91 715 руб. 16 коп. В остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 65 Постановления № 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и

подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании пени по день фактической уплаты денежных средств, вытекает из факта нарушения денежного обязательства, вследствие чего, является правомерным и подлежит удовлетворению

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов по делу установлено, что истцом при подаче искового заявления платежным поручением от 27.01.2025 № 50 в доход федерального бюджета перечислена государственная пошлина в сумме 20 124 руб.

С учетом увеличения суммы исковых требований государственная пошлина по настоящему делу составляет 20 598 руб. и в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ подлежит пропорциональному взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 20 116 руб. 53 коп., а в сумме 7 руб. 47 коп. – оставлению на истце.

Другая часть госпошлины в сумме 474 руб. (недоплаченная истцом) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северная недвижимость» задолженность в сумме 220 131 руб. 72 коп., неустойку в сумме 91 715 руб. 16 коп., всего - 311 846 руб. 88 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 116 руб. 53 коп.

Неустойку начислять на сумму основного долга, составляющую на день принятия решения 220 131 руб. 72 коп., с 21.02.2025 по день фактической уплаты денежных средств в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 474 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кушниренко В. Н.