Решение от 26 октября 2018 г. по делу № А62-6181/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск

26.10.2018 Дело № А62-6181/2018


Резолютивная часть решения оглашена 19.10.2018

Полный текст решения изготовлен 26.10.2018


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чукляевой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании заявление

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "КОНТИНЕНТ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании 172672,2 рубля, в том числе: задолженность по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 1558/з по арендной плате за 4 квартал 2017 года - 1 квартал 2018 года в сумме 166727,14 рубля, пени за период 4 квартал 2017 года – 1 квартал 2018 года в размере 4939,69 рубля, пени за 2-3 квартал 2012 года и 2 квартал 2013 года в сумме 1005,37 рубля,


при участии:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности (паспорт);

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности (паспорт),



У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КОНТИНЕНТ" (далее – ответчик, ООО "КОНТИНЕНТ") о взыскании 172672,2 рубля, в том числе: задолженность по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 1558/з по арендной плате за 4 квартал 2017 года - 1 квартал 2018 года в сумме 166727,14 рубля, пени за период 4 квартал 2017 года – 1 квартал 2018 года в размере 4939,69 рубля, пени за 2-3 квартал 2012 года и 2 квартал 2013 года в сумме 1005,37 рубля.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экспресс-МК» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2012 №1558\з, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:12 площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения(далее также - договор).

В соответствии с актом приема - передачи от 07.06.2012 Арендодатель передал, а Арендатор принял на условиях, определенных договором, указанный земельный участок.

Согласно п. 3.2 Договора размер арендной платы за участок с 05.06.2012 по 31.12.2012 составляет 86085,62 рубля с изменением в последующем в соответствии с законодательством РФ без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор (п. 3.3. Договора).

В силу пункта 3.4 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя.

Согласно пункта 3.5 договора арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем издания решения о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора.

Пунктом 3.1 договора аренды определена формула расчета размера арендной платы Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х К х m /12, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 м2);

Sуч. - площадь земельного участка;

Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

К- понижающий коэффициент;

m – количество месяцев аренды.

В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора аренды).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Срок действия договора до 07.06.2015 (пункт 2.1 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора). Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4. Договора.

Договор в зарегистрирован установленном порядке.

09.07.2012 заключен договор уступки прав и обязанностей между ООО «Экспресс-МК» и ООО «Континент», согласно которого ООО «Континент» приняло на себя обязательства, по договору аренды от 07.06.2012 № 1558/з земельного участка площадью 10000 кв.м. с кадастровым 67:27:0020417:12, расположенного по адресу: <...> для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения.

Договор уступки прав и обязанностей от 09.07.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, о чем 09.08.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 67-67-01/182/2012-330.

По окончании срока действия Договора, ООО «Континент» земельный участок по акту приема-передачи Администрации города Смоленска не передало, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок.

В связи с нарушением Арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд Администрация города Смоленска направила в адрес Арендатора претензию от 11.05.2018 с предложением в двухнедельный срок с момента получения настоящей претензии погасить образовавшуюся за период 4 квартал 2017 - 1 квартал 2018 задолженность в сумме 166 727,14 руб., пени за тот же период в сумме 4939,69 руб., а также пени за период 2-3 квартал 2012 г. и 2 квартал 2013 г. в сумме 1005,37 руб. Заявленную претензию Ответчик оставил без ответа.

В обоснование заявленных требований администрация указала на следующее.

Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 14.05.2018 № 6700/301/2018-164163 вид разрешенного использования земельного участка - строительство крупного общественно-торгового центра общегородского значения, для чего указанный земельный участок и предоставлялся по договору аренды от 07.06.2012 № 1558/з.

Однако, на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020417:12 отсутствуют строения, участок не огорожен, строительные работы не осуществляются, следовательно, арендодатель на основании п. 4.2 Постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2014 № 18 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области» увеличил размер арендной платы в 2 раза.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве, в котором указал на следующее.

ООО «Континент» арендная плата была перечислена по ставке в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п.п. 4 п. 1 постановления Администрации г. Смоленска от 09.01.2017 №30-адм, не только своевременно, но и существенно ранее предусмотренного договором срока:

платеж за 4 - ый квартал 2017 года в размере 55 981,37 руб. был зачтен Администрацией города Смоленска на основании письма ООО «Континент» от 05.06.2017 №07/84 о зачете переплаты в размере 536 015,35 руб., возникшей в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:12, в том числе в счет погашения арендной платы за 2017 год за земельный участок № 67:27:0020417:12, о чем свидетельствует ответ истца от 04.07.2017 №24/8016-исх.

В соответствии с указанным письмом Администрации города Смоленска от 04.07.2017 №24/8016-исх. обращение ООО «Континент» о зачете переплаты в счет арендной платы за 2017 год было удовлетворено. По договору аренды №1558/з был осуществлен зачет на сумму 222 100 руб., в том числе за 4-ый квартал 2017 года на сумму 55 981,37 руб.

Платеж за 1-ый квартал 2018 года в сумме 54 764,4 руб. был внесен ответчиком платежным поручением №870 от 14.08.2017.

Разница в арендных платежах между суммой арендной платы за 4-ый квартал 2017 и 1-ым кварталом 2018 года возникла вследствие различного количества дней в 4-ом и 1-ом кварталах.

Таким образом, по состоянию на 01.04.2018 задолженность ООО «Континент» перед Администрацией города Смоленска в связи с полной уплатой арендной платы в размере, установленном действующим законодательством РФ, отсутствует, о чем свидетельствуют письмо Администрации города Смоленска от 04.07.2017 №24/8016-исх и платежное поручение от 14.08.2017 №870.

Платежным поручением №511 от 20.04.2018 ООО «Континент» была уплачена денежная сумма в размере 18 382, 76 руб. в счет погашения неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 20.02.2018 по делу №А62-6546/2017, что также было подтверждено самой Администрацией города Смоленска в письме от 07.05.2018 №24/6385-исх.

Нецелевое использование земли выражается в осуществлении на конкретном земельном участке деятельности, не предусмотренной законодательством для данной категории земель, т.е. землепользование нарушает правовой режим участка.

Какие-либо претензии относительно нецелевого использования арендованного земельного участка истец в период действия договора аренды не предъявлял.

Представленный Администрацией города Смоленска в материалы дела акт обследования земельного участка от 28.04.2018 составлен без участия представителей Общества, а из прилагаемых к Акту фотоматериалов невозможно установить на каком земельном участке и когда проводилась фотосъемка (на фотоматериалах отсутствует дата проведения фотосъемки). При этом представленные в материалы дела фотоматериалы явно сделаны в летний период года, о чем свидетельствует наличие густых листьев на деревьях.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, размер арендной платы с 01.04.2009 определяется по следующей формуле:

Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х m /12, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр);

Sуч. - площадь земельного участка;

Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

m - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске. В соответствии с указанным нормативным правовым актом подлежат применению следующие размеры ставок:

- 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 м2) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

- 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 м2) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности (кроме земельных участков, предусмотренных подпунктом 2 настоящего пункта).

Постановление Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 утратило силу с 31.01.2014 в связи с принятием постановления администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 (утратило силу с 01.03.2015), в соответствии с последним в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением земельных участков, предоставленных для дачного, индивидуального жилищного строительства и размещения домов многоэтажной и повышенной этажности застройки) подлежит применению ставка арендной платы 1 процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы определяется по следующей формуле Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап – установленная ставка арендной платы;

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2. названного положения о порядке определения размера арендной платы, установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Если земельные участки, предоставленные для строительства зданий, строений, сооружений, не используются по целевому назначению, по истечении трехлетнего срока с момента предоставления земельного участка в аренду, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Материалами дела установлены следующие обстоятельства.

Для размещения объектов социальной инфраструктуры, расположенных вблизи арендованных земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, обществом с ограниченной ответственностью «Континент» в июле 2012 года приняты в полном объеме все права и обязанности арендатора в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок площадью 10000 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020417:12 с установленным видом разрешенного использования - для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения;

- земельный участок площадью 10000 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0000000:130, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: в городе Смоленске, по Краенинскому шоссе, с установленным видом разрешенного использования - для строительства торгово-бытового комплекса (Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2012 № 1559/з, заключен между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3; договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков от 11.07.2012 № 1559/з, заключен между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «Континент»).

Постановлением Главы города Смоленска от 27.12.2012 № 15 на 11 сентября 2012 года назначены публичные слушания по проекту планировки территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске (информация о публичных слушаниях размещена на официальном сайте Администрации города Смоленск.

Земельные участки, предоставленные ООО «Континент» под многоэтажное жилищное строительство, а также земельные участки, планируемые к освоению ООО «Континент» для целей строительства на них социальных объектов, находились в границах территории, в отношении которой был подготовлен проект панировки.

Подготовленный к утверждению проект планировки и проекты межевания территории не учитывали интересов обществ, входящих в состав Группы компаний «Гражданстрой», иных собственников и арендаторов земельных участков (таких как ЗАО «Ваш Дом» и т.д.) и не учитывали обстоятельств предоставления Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области земельных участков, расположенных в границах разработанного проекта планировки, под жилищное строительство без учета социальной инфраструктуры.

С учетом изложенных обстоятельств, а также позиции собственников и арендаторов земельных участков, расположенных на территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, указанный выше проект планировки был отклонен.

Как указывает Администрация города Смоленска в письме от 25.01.2017 №24/683-исх разрабатываемый проект планировки территории Западного II микрорайона города Смоленска в районе Краснинского шоссе входит в санитарную зону комплекса очистных сооружений. При этом по данным СМУП «ГОРВОДОКАНАЛ» осуществляется разработка комплекса очистных сооружений.

Отсутствие утвержденной санитарно-защитной зоны от комплекса очистных сооружений препятствует ООО «Континент» приступить к подготовке проекта планировки и проекта межевания территории II Западного микрорайона г. Смоленска.

Основной проблемой явилось то обстоятельство, что из земельного участка площадью 75 га земельный участок ориентировочной площадью 51 га расположен на территории Смоленского района Смоленской области, в связи с чем для принятия решения о разработки проекта планировки и проекта межевания территории необходимо помимо разрешения Администрации города Смоленска разрешение Администрации Смоленского района Смоленской области (письмо Заместителя Главы города Смоленска по градостроительству от 14.05.2018 №23/2437-исх.). Однако из письма Главы Администрации муниципального образования «Смоленский район» от 08.06.2018 №7075 усматривается, что территория, в отношении которой поступил запрос о выдаче разрешения, находится на территории города Смоленска, в связи с чем рекомендовано обратиться в Администрацию города Смоленска.

В связи с невозможностью определения к какому из муниципальных образований: города Смоленск или Смоленского района относится территория площадью 51 га, входящая в состав земельного участка площадью 75 га, в отношении которого должен составлен проект планировки и проект межевания территории ООО «Континент», был направлен запрос в Департамент Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (письмо от 18.07.2018 №07/86).

Согласно поступившему ответу Департамента от 06.08.2018 №3504Д четыре земельных участка расположены в границах Михновского сельского поселении Смоленского района Смоленской области, при этом границы, указанные в генеральном плане Михновского сельского поселения Смоленского района Смоленской области и генеральном плане города Смоленска не соответствуют Закону Смоленской области от 20.03.1997 №7-з «Об установлении границы города Смоленска» и не состоят на государственном кадастровом учете.

В целях ускорения решения вопроса разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории ООО «Континент» было принято решение о финансировании затрат на разработку указанного документа, в связи с чем в адрес Администрации муниципального образования «Смоленский район» было направлено письмо от 20.08.2018 №07/99.

Однако, в соответствии с ответом Администрации муниципального образования «Смоленский район» от 07.09.2018 №11410 территория, в отношении которой запрашивается принятие решения о разработки проекта планировки и межевания, расположена за границами Смоленского района. В указанной территории также отсутствует функциональное зонирование, в связи с чем принять решение о разработке проекта планировки и межевания не представляется возможным.

Ввиду наличия правовой неопределенности отнесения земельных участков общей площадью 51 га, ООО «Континент» обратилось в Администрацию города Смоленска с просьбой о разработке проекта планировки в отношении земельного участка в 24 га, при этом затраты на разработку проекта Общество готово взять на себя (письмо от 17.08.2018 №07/98).

Согласно письму, поступившему в адрес ООО «Континент», 25.09.2018 заместителем Главы города Смоленска согласован вопрос о разработке проекта планировки и межевания территории в согласованных ранее границах, площадью 75 га, в связи с чем в настоящее время Администрация готовит постановление о принятии решения о подготовке проекта. Цели проекта будут указаны в техническом задании на разработку проектной документации.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными обществом в материалы дела документами и не оспорены администрацией.

Таким образом, администрацией в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих нецелевое использование земельного участка ответчиком.

Согласно расчета арендной платы без учета увеличения в два раза, задолженности не имеется.

На основании изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

в удовлетворении требований Администрации города Смоленска отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.



Судья В.И. Еремеева