Решение от 14 марта 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-12116/2024

г. Краснодар «15» марта 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 15 марта 2026 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-12116/2024

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась 05.03.2024 с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 11.03.2009 № 4900005095 земельного участка площадью 8404 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:192, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 40-а, для эксплуатации нежилого здания – профилактория №1 литер Д, указав в решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи от 20.09.2019 № 23:49:0402015:192-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды от 11.03.2009 № 4900005095 в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением от 03.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебное заседание, состоявшееся 30 октября 2025 года, стороны не явились, заседание проведено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители администрации участвовали в ранее состоявшихся судебных заседаниях, исковые требования поддержали.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в заседания не явилось, направило отзыв от 06.08.2024 № 04-79866/24, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик ни в одно из судебных заседаний по настоящему делу за весь период его рассмотрения не явился, отзыв или письменные пояснения не представил, при этом ответчик о настоящем судебном разбирательстве был уведомлен, что подтверждается его ходатайствами об ознакомлении с материалами дела от 19.07.2024 и от 23.08.2024, ходатайством об отложении судебного разбирательства от 19.07.2024, а также ходатайством о приобщении документов от 20.10.2024, с которым ответчик направил копии выписок из ЕГРН на объекты, технический паспорт здания, сведения ИСОГД на земельный участок; иные документы от ответчика не поступили.

Конкретных обоснованных возражений против исковых требований ответчик за весь период рассмотрения настоящего дела так и не заявил, при этом в определениях от 24.10.2024, 18.12.2024, 06.03.2025, 11.06.2025, 15.09.2025 суд прямо обязывал ответчика явкой в судебное заседание, предоставить отзыв, однако ответчик в заседания не явился, отзыв не представил.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:192 площадью 8404 кв. м первоначально был предоставлен распоряжением главы города Сочи от 03.03.2009 № 202-р в аренду ООО «МетТур-Проект» для эксплуатации нежилого здания – профилактория № 1 Литер Д. ООО «МетТур-Проект» на момент предоставления земельного участка принадлежало на праве собственности нежилое здание – профилакторий №1 литер Д на основании договора № 1007-01 от 01.10.2007 и свидетельства о государственной регистрации права. Проект границ земельного участка, занятого зданием профилактория № 1 литер Д был утвержден постановлением главы города Сочи от 28.10.2008 № 1188. Пунктом 3.4 распоряжения главы города Сочи от 03.03.2009 № 202-р на земельном участке запрещено возведение новых, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий, строений, сооружений без соответствующего разрешения администрации.

Администрацией и ООО «МетТур-Проект» заключен договор от 11.03.2009 № 4900005095 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:192 площадью 8404 кв. м для эксплуатации нежилого здания – профилактория №1 литер Д. Договор заключен сроком до 03.03.2058.

В соответствии с пунктом 5.2.16 договора арендатор вправе возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий: при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора.

Постановлением администрации города Сочи от 26.01.2012 № 86 на основании заявления ООО «МетТур-Проект» об изменении вида разрешенного использования земельного участка изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:192 площадью 8404 кв. м с «для эксплуатации нежилого здания – профилакторий № 1 литер Д» на «склады с использованием участка вне здания». Как следует из данного постановления, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:192 располагалось здание профилактория №1 литер Д общей площадью 1038,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО «МетТур-Проект», которое обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «склады с использованием участка вне здания». Пунктом 2.3 названного постановления ООО «МетТур-Проект» предписано привести объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:192 путем реконструкции или сноса в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка.

Дополнительным соглашением от 26.03.2012 администрация и ООО «МетТур-Проект» внесли изменения в договор аренды от 11.03.2009 № 4900005095, указав в пункте 1.1 договора вместо «для эксплуатации нежилого здания – профилакторий №1 литер Д» вид разрешенного использования «склады с использованием участка вне здания».

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 23.05.2012.

По соглашению о предоставлении отступного от 30.06.2015 ООО «МетТур-Проект» передало ООО «БизнесТрейд» в собственность нежилое здание площадью 1 038,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:1065, бетонные площадки площадью 3 347 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:1101 и площадью 2 434 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:1103, расположенные на земельном участке площадью 8 404 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:192 с видом разрешенного использования «склады с использованием участке вне здания», а также передало право аренды указанного земельного участка площадью 8404 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:192 на основании договора аренды от 11.03.2009 № 4900005095.

По договору купли-продажи имущества на торгах от 01.08.2019 ООО «БизнесТрейд» в лице конкурсного управляющего продало ООО «Страйт Эстэйт» указанные бетонные площадки с кадастровым номером 23:49:0402015:1101 площадью 3 347 кв. м и с кадастровым номером 23:49:0402015:1103 площадью 2434 кв. м, здание с кадастровым номером 23:49:0402015:1065 площадью 1038,7 кв. м и право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:192 площадью 8404 кв. м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.03.2023 № КУВИ-001/2023-63987352, земельный участок КН 23:49:0402015:192 площадью 8 404 кв. м имеет вид разрешенного использования «склады с использованием участка вне здания», находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи и в аренде ООО «Страйт Эстэйт» на основании договора аренды земельного участка от 11.03.2009 № 4900005095 и договора купли-продажи имущества на торгах от 01.08.2019.

В границах данного земельного участка по данным ЕГРН расположены объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402015:1065, 23:49:0402015:1066, 23:49:0402015:1072.

Здание с кадастровым номером 23:49:0402015:1065 площадью 1038,7 кв. м, назначение «нежилое», количество этажей: 2, год завершения строительства: 1972, принадлежит на праве собственности ООО «Страйт Эстэйт» (дата регистрации права: 20.09.2019) (выписка из ЕГРН от 17.03.2023 № КУВИ-001/2023-64420536).

Сооружение с кадастровым номером 23:49:0402015:1066 представляет собой бетонную площадку, площадью 3 347 кв. м, год завершения строительства: 2009 (выписка из ЕГРН от 16.03.2023 № КУВИ-001/2023-63986860).

Сооружение с кадастровым номером 23:49:0402015:1072 представляет собой бетонную площадку, площадью 2 434 кв. м, год завершения строительства: 2009 (выписка из ЕГРН от 16.03.2023 № КУВИ-001/2023-63987135).

Управление муниципального земельного контроля администрации в письме от 22.03.2023 № 2098/36.01-20 уведомило департамент имущественных отношений администрации о ведении на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:192 строительно-монтажных работ по возведению объекта недвижимости.

В претензии от 09.06.2023 № 8757/02.01-44 департамент имущественных отношений администрации потребовал от общества устранить выявленные нарушения в виде ведения строительно-монтажных работ по возведению объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:192 в отсутствие разрешительной документации.

В отсутствие ответа на эту претензию департаментом имущественных отношений администрации была направлена претензия от 22.08.2023 № 13048/02.01-44 с предложением расторжения договора аренды в добровольном порядке, с возможностью расторжения договора в судебном порядке.

Отсутствие ответа на данную претензию явилось основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.

В целях проверки доводов администрации о самовольной застройке земельного участка определением суда от 03.06.2024 было назначено проведение совместного обследования на предмет состава и характеристик расположенных на участке объектов, с установлением даты и времени обследования земельного участка.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 15.08.2024, подготовленным управлением муниципального земельного контроля администрации, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402015:192 помимо вышеупомянутых объектов – нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402015:1065 площадью 1 038,7 кв. м 1972 года завершения строительства, и двух бетонных площадок площадью 2 434 кв. м и 3 347 кв. м, расположены четыре строения и навес, а также ещё одно здание.

Фотоматериалы к данному акту осмотра подтверждают использование земельного участка не только для эксплуатации здания 1972 года постройки площадью 1 038,7 кв. м, которое располагалось на данном участке на момент ег предоставления в аренду и на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2012 году, но и иные объекты, не относящиеся непосредственно к данному зданию и предназначенные для использования в коммерческих целях, не соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с представленным администрацией актом осмотра земельного участка от 30.05.2024, составленного при участи представителя арендатора земельного участка – ФИО1 (по доверенности), в границах земельного участка расположены результаты строительства, в том числе спорный объект (фото 4 – 10), в котором осуществляется коммерческая деятельность в виде сдачи помещений в аренду, столовой, и магазин строительных материалов.

Данный акт осмотра от 30.05.2025 подписан представителем арендатора земельного участка – ФИО1 без возражений и замечаний.

Из представленных с данным актом фотоматериалов видно нахождение на участке помимо здания с кадастровым номером 23:49:0402015:1065 правильной прямоугольной формы также вновь построенного двухэтажного сооружения Г-образной формы с металлопластиковыми окнами, входными дверями на первом этаже, рекламными вывесками.

На представленной с исковым заявлением фототаблице от 21.03.2023 главным специалистом отдела земельного контроля администрации по Адлерскому району запечатлен вид с воздуха на данное двухэтажное сооружение Г-образной формы на стадии строительства второго этажа (установки металлопластиковых окон и устройства стен).

Таким образом, действительно, ответчиком на территории арендуемого земельного участка КН 23:49:0402015:192 помимо нежилого здания 1972 года постройки площадью 1038,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:1065 возведено в период 2023 – 2024 годов новое двухэтажное сооружение Г-образной формы коммерческого назначения, при этом согласие администрации на такое строительство не давалось, чем нарушен пункт 5.2.16 договора аренды. Помимо данного строения в границах участка расположены и иные строения, не предусмотренные видом разрешенного использования участка, на возведение которых согласие администрации также отсутствовало.

Невыполнение арендатором обязанностей, установленных пунктом 5.2 договора, а также использование участка в целях, не предусмотренных договором, является существенным его нарушением (пункт 4.1.1 договора), дающим арендодателю право на расторжение данного долгосрочного договора аренды (статья 450 ГК РФ).

Ответчик за весь период рассмотрения настоящего дела так ничем не подтвердил правомерность строительства в период 2023 – 2024 годов нового двухэтажного сооружения Г-образной формы коммерческого назначения, а также устройства на этом участке иных строений, не относящихся к виду разрешенного использования участка.

По смыслу распоряжения главы города Сочи от 03.03.2009 № 202-р, договора аренды от 11.03.2009 № 4900005095 земельного участка, постановления администрации города Сочи от 26.01.2012 № 86 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, данный земельный участок КН 23:49:0402015:192 площадью 8 404 кв. м формировался и предоставлялся в аренду без торгов именно для эксплуатации одного нежилого здания – сначала профилактория №1 литер Д, а затем склада, с возложением на арендатора обязанности привести объект недвижимого имущества в соответствие с новым видом разрешенного использования земельного участка путем реконструкции или сноса. Содержание вида разрешенного использования «склады с использованием участка вне здания» не предполагает расширительного толкования и не наделяет арендатора правом возведения в границах участка новых зданий, капитальных или некапитальных объектов коммерческого назначения.

Кроме того, в границах спорного земельного участка расположены две бетонные площадки, общей площадью 3 3 347 кв. м и 2 434 кв. м, поставленные на кадастровый учет, на которые было зарегистрировано право собственности правопредшественников общества на основании того же договор аренды земельного участка от 11.03.2009 № 4900005095 и декларации об объекте недвижимого имущества от 12.12.2011, с регистрацией права собственности на эти бетонные площадки в ЕГРП 10.01.2012 (соглашение о предоставлении отступного от 30.06.2015 между ООО «МетТур-Проект» и ООО «БизнесТрейд»; договор купли-продажи имущества на торгах от 01.08.2019 между ООО «БизнесТрейд» и ООО «Страйт Эстэйт»).

В настоящее время данные бетонные площадки состоят на актуальном кадастровом учете как самостоятельные объекты недвижимости, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Вместе с тем, земельный участок в аренду для строительства бетонных площадок не предоставлялся, кадастровый учет бетонных площадок как самостоятельных объектов недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и выходит за пределы как первоначального, так и вновь установленного вида разрешенного использования участка, не предусматривающих предоставление земельного участка в аренду в том числе под бетонные площадки или под строительство бетонных площадок.

То обстоятельство, что данные площадки были поставлены на кадастровый учет с регистрацией на них права собственности, не ответчиком, а его правопредшественником (ООО «МетТур-Проект»), не освобождает ответчика как правопреемника первоначального арендатора от последствий данного нарушения условий договора, исключающих застройку земельного участка и возведение в его границах новых объектов без согласия арендодателя, в нарушение вида разрешенного использования земельного участка, установленного в договоре аренды и в дополнительном соглашении от 26.03.2012.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание непредоставление ответчиком доказательств правомерности строительства (возведения) в границах арендуемого земельного участка нового здания (сооружения) Г-образной формы с помещениями коммерческого назначения, размещения иных объектов, не предусмотренных видом разрешенного использования участка, соответствия бетонных площадок как объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, суд находит арендатора допустившим существенное нарушение договора аренды, достаточное для его расторжения по требованию арендодателя.

При таких обстоятельствах, требования администрации подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11 марта 2009 года № 4900005095 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:192, площадью 8 404 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 40-а.

Решение суда по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи от 20.09.2019 № 23:49:0402015:192-23/050/2019-5 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:192 арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» (ИНН <***> ОГРН <***>), зарегистрированной на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005095 от 11.03.2009 и договора купли-продажи имущества на торгах от 01.08.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРАЙТ ЭСТЭЙТ» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков