Постановление от 19 февраля 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-405/2026Ф06-405/2026

Дело № А65-10400/2024
г. Казань
20 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при осуществлении видеозаписи и ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.

при участии в судебном заседании:

посредством использования системы вебконференции представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Новая недвижимость»– ФИО1 (доверенность от 26.06.2025),

присутствующего в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - ФИО2 (доверенности от 26.05.2025 и 10.10.2025), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025

по делу № А65-10400/2024

по исковому заявлению Исполнительного комитета муниципального образования города Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Новая недвижимость», при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан, Муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений г. Казани», акционерного общества «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», общества с ограниченной ответственностью «Инженерный центр по экспертизе и диагностике», Прокуратуры Республики Татарстан, Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», индивидуального предпринимателя ФИО3, о признании действий незаконными, о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, об обязании, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Новая недвижимость» (далее - ООО «Новая недвижимость», ответчик) о признании незаконными действия, связанных с реконструкцией объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 16:50:150106:180, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160502:16 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Ю. Фучика, земельный участок 107Б; признании указанного выше объекта самовольной постройкой; возложении на ответчика обязанности привести спорный объект с расположенным под ним земельного участка, в первоначальное состояние за свой счет и своими силами в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании денежных средств в размере 25 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после истечения месячного срока, установленного на исполнение решения суда до его фактического исполнения.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2024, от 24.06.2024, от 21.08.2024, от 27.11.2024, от 13.01.2025, от 18.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан, Муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительных разрешений города Казани» (далее - Управление), акционерное общество «БТИ РТ» (далее - АО «БТИ РТ»), общество с ограниченной ответственностью «Инженерный центр по экспертизе и диагностике» (далее - ООО «Инженерный центр по экспертизе и диагностике»), Прокуратуры Республики Татарстан, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – МКУ «КЗиО»), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025 решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета оставлено в силе, апелляционная жалоба Комитета - без удовлетворения. Апелляционная жалоба ООО «Новая недвижимость» удовлетворена; изменена мотивировочная часть решения суда первой инстанции; с Комитета в пользу ООО «Новая недвижимость» взыскано 30 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, вывод судов об отсутствии нарушений градостроительных норм и правил при возведении объекта не соответствует фактическим обстоятельствам дела, сделан без учета имеющихся в материалах дела доказательств. Суды не учли, что проведение работ по внутренней перепланировке, на которое ссылался ответчик, исключает возможность увеличения площади застройки (границ объекта). В суде апелляционной инстанции ответчиком предоставлено дополнительное доказательство - заключение эксперта, которое было необоснованно приобщено к материалам дела, в отсутствии доказательств уважительности причин, препятствовавших представлению указанного заключения в суд первой инстанции. Заявитель также указывает, что спорный объект представляет собой не просто реконструированный и ранее существовавший объект, а полностью новый, самовольно возведенный объект строительства, увеличение площади застройки которого не могло произойти в результате лишь внутренней перепланировки. Заявитель жалобы также указывает на противоречащие друг другу выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно наличия у объекта признаков объекта недвижимости, выражая несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований исключения из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов о том, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу указывает на законность и обоснованность судебных актов суда первой и апелляционной инстанции и отсутствие оснований для их отмены.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.01.2026 кассационная жалоба Комитета принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 19.02.2026 на 10 часов 40 минут.

26 января 2026 года от ООО «Новая недвижимость» в суд округа поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, удовлетворенное в электронном виде 28.01.2026 в порядке, предусмотренном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель Комитета и МКУ «КЗиО» в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ООО «Новая недвижимость», принимающий участие в рассмотрении дела посредством системы веб-конференции, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 закрытому акционерному обществу «Волга-Натур-Продукт» (далее – ЗАО «Волга-Натур-Продукт») отведен во временное пользование на условия аренды сроком на 5 лет земельный участок площадью 80 кв. м для строительства торгового павильона по ул. Ю. Фучика в микрорайоне 11 жилого массива «Горки - II».

Управлением государственного архитектурно-строительного контроля города Казани ЗАО «Волга-Натур-Продукт» 31.12.1997 выдано разрешение № 79 на производство строительно-монтажных работ по установке мини-аптеки по ул. Ю. Фучика Приволжского района (далее – Разрешение № 79).

06 марта 2000 года составлен акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - аптечного павильона площадью 45 кв. м, утвержденного постановлением Главы администрации г. Казани от 03.04.2000 № 605 (далее – акт приемки от 06.03.2000).

На основании указанных документов 26.06.2000 за ЗАО «Волга-Натур-Продукт» зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание общей площадью 44,5 кв. м, литер А по адресу: <...> аптечный павильон ЗАО «Волга-Натур-Продукт», номер объекта 16:50:00362:001.

Постановлением Главы администрации города Казани от 24.10.2002 № 1701 ЗАО «Волга-Натур-Продукт» в собственность за плату предоставлен занимаемый торговым павильоном земельный участок площадью 80 кв. м. по ул. Ю. Фучика, на основании указанного постановления между Службой земельного кадастра по городу Казани (продавец) и ЗАО «Волга-Натур-Продукт» (покупатель) заключен договор от 01.03.2004 № 1412 купли-продажи земельного участка и кадастровым номером 16:50:16:0502:0016.

В дальнейшем одноэтажное здание общей площадью 44,5 кв. м, литер А по адресу: <...> аптечный павильон ЗАО «Волга-Натур-Продукт», номер объекта 16:50:00362:001, а также земельный участок, на котором расположен спорный аптечный павильон внесено ЗАО «Волга-Натур-Продукт» в качестве вклада в уставный капитал ответчика - ООО «Новая недвижимость», что подтверждено протоколом общего собрания ООО «Новая недвижимость» от 11.11.2005 и актом приема-передачи имущества от 17.11.2005 № 5, на основании которых за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект и земельный участок.

Согласно техническому паспорту, составленному Приволжским ДТ Бюро технической инвентаризации по состоянию на 17.02.2000, общая площадь торгового павильона оставила 44,5 кв. м, застроенная площадь составила 61,9 кв. м.

Как следует из технического паспорта, составленного РГУП «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 20.12.2012, общая площадь помещений здания составила 61,1 кв. м, застроенная площадь 70 кв. м. Как следует из технического паспорта, увеличение общей площади на 16,6 кв. м произошло за счет переустройства здания, предъявлено заключение по результатам обследования от 16.01.2013 № 01-09/91.

Из заключения РГУП «Бюро технической инвентаризации МСАЖКХ» от 16.01.2013 № 01-09/91 следует, что РГУП БТИ осуществлено обследование технического состояния зданий и сооружений, для заключения заказчиком были представлены документы: свидетельство о государственной регистрации права серия ААХ № 0025586 от 30.12.2005, проект перепланировки, выполненной ООО «Инженерный центр по экспертизе и диагностике», копия технического паспорта по состоянию на 20.12.2012. Специалистами проектного отдела РГУП БТИ проведено визуальное обследование здания аптечного павильона, при обследовании установлено, что работы по перепланировке помещений выполнены в соответствии с проектом, требованиям строительных норм и правил, несущие конструкции не затронуты, а также не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности безопасности здания и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию.

Между тем указанный выше проект производства работ, выполненный ООО «Инженерный центр по экспертизе и диагностике», ответчиком, а также третьим лицами – АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ РТ» и ООО «Инженерный центр по экспертизе и диагностике» в материалы дела не представлены поскольку, как следует из отзыва ООО «Инженерный центр по экспертизе и диагностике» указанный проект не сохранился за давностью лет, АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ РТ» в письме от 28.10.2024 № 01-09/4161 также сообщило суду, что в материалах инвентарных дел № 15023, 15023/1 на аптечный павильон проект перепланировки отсутствует.

Кроме того, из материалов дела следует, что 28.05.2024 по заявлению представителя ответчика с приложением технического плана здания от 17.05.2024, технического паспорта от 20.12.2012, а также заключения РГУП «Бюро технической инвентаризации МСАЖКХ» № 01-09/91 от 16.01.2013 осуществлен учет изменений, в связи с изменением сведений об объекте недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 16:50:150106:180 (площадь здания и местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:16), по результатам которых, согласно выписки из ЕГРН от 28.06.2024 площадь спорного объекта составила 61,1 кв. м.

В ходе проверки соблюдения земельного законодательства Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160502:16 площадью 80 кв. м расположен торговый павильон площадью по наружному обмеру 70,6 кв. м, о чем составлены акт выездного обследования от 26.03.2024 № 1157.

Ссылаясь на то обстоятельство, что согласно сведениям из ЕГРН (на дату подачи иска) площадь спорного объекта составляла 44,5 кв. м, в то время как согласно обмеру по границам объекта площадь составляет 70,6 кв. м, а также указывая, что реконструкция здания, осуществлена без получения разрешения на строительство и в отсутствие акта ввода в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исходя из того, что спорный павильон не может быть отнесен к объектам недвижимого имущества, поскольку у спорного объекта отсутствуют свойства объекта недвижимости, ответчик доказательств возведения спорного объекта в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил, в материалы дела не представил.

Вместе с тем, установив, что спорный объект расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:16 суд первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований и возложения на ответчика обязанности по демонтажу спорного объекта не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 12, 130, 131 ГК РФ пришел к выводу о доказанности наличия у спорного объекта признаков объекта недвижимости и признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что спорное здание не относится к объектам недвижимого имущества, поскольку у спорного объекта отсутствуют свойства объекта недвижимости, а также о том, что спорный объект возведен с нарушением градостроительных норм и правил, исключив их из мотивировочной части решения, оставив при этом его без изменения.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Разрешая и отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования о возложении на ответчика обязанности привести спорный объект с расположенным под ним земельным участком, в первоначальное состояние за свой счет и своими силами в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу, судом первой инстанции в нарушении части 2 статьи 65 АПК РФ в предмет доказывания не были включены обстоятельства, имеющие правовое значение для правильного разрешения указанного требования.

В ходе рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции надлежало установить и исследовать материально-правовой интерес истца и его фактическую цель при обращении с указанным выше исковым требованием, определить какие нормы права подлежат применению при разрешении дела и установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию.

Суд кассационной инстанции учитывает, что в силу положений статей 133 и 168 АПК РФ именно суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и разрешить спор в соответствии с надлежащей нормой права; при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) и пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22).

Однако в нарушении указанных разъяснений применительно к указанному выше исковому требованию суд первой инстанции с учетом принятых во внимание судом параметров спорного объекта, предмет доказывания надлежащим образом не определил и не разрешил вопрос о нормах права подлежащих применению при разрешении настоящего спора, исключив лишь применение положений статьи 222 ГК РФ на которые ссылался истец.

Между тем суд кассационной инстанции принимает во внимание, что в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление Пленума № 44) разъяснено, что статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).

Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ).

Следовательно, разрешение вопроса о нормах права подлежащих применению к настоящему спору имеет правовое значение для правильного разрешения заявленных истцом по делу требований, учитывая приведенные истцом в обоснование указанного требования положения статьи 222 ГК РФ, возможность применения которых в силу приведенных выше разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума № 44 обусловлена характеристиками спорного объекта, а невозможность их применения предполагает необходимость разрешения спора применительно к положениям статьи 304 ГК РФ, о чем прямо разъяснено в приведенном выше пункте постановления Пленума № 44.

В связи с этим суд округа приходит к выводу, что обжалованное истцом решение суда первой инстанции не может быть признано обоснованным, ввиду преждевременности сделанных в нем выводах об отсутствии оснований для их удовлетворения, ввиду следующего.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:16 площадью 80 кв. м по ул. Ю. Фучика был выкуплен ЗАО «Волга-Натур-Продукт» по договору купли-продажи от 01.03.2004 № 1412 и в дальнейшем внесен в качестве вклада в уставный капитал ответчика - ООО «Новая недвижимость» протоколом общего собрания от 11.11.2005 и актом приема-передачи имущества от 17.11.2005 № 5.

Указанный договор купли-продажи заключен на основании постановления Главы администрации города Казани от 24.10.2002 № 1701 в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату его принятия).

Между тем суд округа принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции от 25.10.2001) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Приведенная правовая норма в системном единстве с единообразной правоприменительной практикой ее применения предусматривала, что право на приобретение в собственность земельного участка предоставлено собственнику объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Как следует из пункта 1 статьи 166 и пунктом 2 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату принятия постановления Главы администрации города Казани от 24.10.2002 № 1701 и заключения договора купли-продажи земельного участка) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При этом разрешая исковые требования и отказывая в иске суд первой инстанции признав спорный объект не отвечающим признакам объекта недвижимого имущества, в нарушении статьей 65 и 71 АПК РФ не исследовал и не оценивал, являлось ли ЗАО «Волга-Натур-Продукт» субъектом исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:16 в собственность и, соответственно, является ли указанный выше договор купли-продажи земельного участка под спорным объектом действительным.

Более того, применительно к требованию о приведении в первоначальное положение земельного участка, суд первой инстанции не выяснил, о каком первоначальном состоянии заявлял истец, не дал оценки действительности договора купли-продажи от 01.03.2004 № 1412 и от 01.03.2004 № 1412, а также не установил факт наличия и условия договора аренды, заключение которого было предусмотрено постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596, с учетом следующего.

Суд округа учитывает, что в материалах дела отсутствует договор аренды, заключение которого было предусмотрено постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 от отводе ЗАО «Волга-Натур-Продукт» во временное пользование на условия аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 80 кв. м для строительства торгового павильона по ул. Ю. Фучика в микрорайоне 11 жилого массива «Горки - II».

Факт наличия указанного договора и его исполнения сторонами, по мнению суда округа, имеет правовое значение при разрешении вопроса об основаниях применения при разрешении настоящего спора приведенных выше положений статьей 166, 168, 304 ГК РФ, учитывая, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Рассматривая возможность применения положений указанной нормы ГК РФ к договорам аренды земельных участков, в том числе заключенным до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», следует принимать во внимание следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

При этом положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если первоначальный собственник спорного объекта, являвшийся надлежащим арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:16 использовал и продолжал его использование по истечении предусмотренного постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 срока, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд округа также учитывает, что возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Более того, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, действие которого возобновлено по правилам статьи 621 ГК РФ.

Между тем, судом первой инстанции приведенные выше доказательства о наличии у ЗАО «Волга-Натур-Продукт» прав на использование земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:16 не исследовались, факты возникновения, сохранения арендных обязательств или их прекращения в установленном порядке по инициативе сторон договора или исходя из условий самых арендных правоотношений, не устанавливались.

Указанные обстоятельства не были включены судом первой инстанции в предмет доказывания по настоящему делу, остались без должного внимания со стороны суда, несмотря на то, что в силу приведенных выше положений законодательства они имели значение для правильного разрешения требования о приведении спорного объекта с расположенным под ним земельным участком, в первоначальное состояние за свой счет и своими силами в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

При этом суд апелляционной инстанции в нарушении требований главы 35 АПК РФ также не предпринял мер к установлению и оценки данных обстоятельств, являющихся юридически значимыми для правильного рассмотрения настоящего спора, допущенную судом первой инстанции ошибку не устранил.

Более того, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции привел принципиально иную оценку техническим параметрам спорного объекта недвижимости, указав по итогам рассмотрения апелляционных жалоб сторон, что спорный объект является объектом недвижимости, не приняв во внимание следующее.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (статья 131 ГК РФ); при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 постановления Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

При этом суды при рассмотрении спора должны дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09).

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости; кроме неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Как следует из содержащегося в материалах дела технического паспорта, составленного Приволжским ДТ Бюро технической инвентаризации по состоянию на 17.02.2000 фундамент спорного объекта – бетонный, стены и наружная отделка – металлические, перекрытия – металлические (т.3, л.д.134).

Согласно техническому паспорту, составленному РГУП «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 20.12.2012 фундамент спорного объекта – бетонный, стены – сэндвич панели, перекрытия – металлические (т.3, л.д.31).

Суд округа принимает во внимание, что в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в связи с этим именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Изменяя мотивировочную часть решения суда первой инстанции и, приходя к выводам относительно правовой квалификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества, суд второй инстанции указал, что технические паспорта от 17.02.2000 и от 20.12.2012, а также техническое заключение № 1832-24, составленное ООО «Профессиональный центр комплектации» не содержат выводов о том, что спорное здание не обладает признаками недвижимого имущества.

Суд второй инстанции также исходил из того, что строительство спорного объекта было начато в 1997 году и окончено в 2000 году, в связи с чем судом сделан вывод о том, что представленные в материалы дела доказательства, в том числе, выданное ЗАО «Волга-Натур-Продукт» Разрешение № 79, а также составленный акт приемки от 06.03.2000 подтверждают соблюдение процедуры возведения спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Между тем суд округа считает необходимым указать, что для строительства и последующего получения правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости, в том числе в период строительства спорного объекта, устанавливался особый предусмотренный законом порядок, регулирующий градостроительную деятельность, земельные правоотношения. Этот порядок включает в себя отвод земельного участка для строительства, получение разрешения компетентных органов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

На дату выдачи ЗАО «Волга-Натур-Продукт» Разрешения № 79 и на момент начала строительства спорного объекта действовали Закон Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» (далее – Закон № 3295-1), Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденным приказом Минстроя Российской Федерации от 03.06.1992 № 131 (далее – Примерное положение № 131).

Согласно статье 11 Закон № 3295-1 в составе основных правовых документов, регулирующих отношения субъектов градостроительной деятельности, предусматривалось наличие решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно - изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2, 19 Примерного положения № 131, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта в случае предоставления документов согласно установленному перечню. Выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным и влечет ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

Аналогичные положения предусмотрены положением пункта 1.2 Строительных норм и правил 3.01.01-85* «Организация строительного производства», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 02.09.1985 № 140 (далее - СНиП 3.01.01-85*), согласно которым до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

При этом обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).

В свою очередь пункт 2 Примерного положения № 131 предусматривал, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта.

Между тем в материалах дела такое решение территориальных органов исполнительной власти о строительстве спорного объекта не представлено.

Более того, содержащееся в материалах дела Разрешение № 79 не соответствует форме, приведенной в Приложении №2 к Примерному положению № 131.

Суд округа учитывает, что в соответствии с пунктом 19 Примерного положения № 131 выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным.

В свою очередь согласно пункту 8 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. В актах дается оценка качества строительно-монтажных работ и прогрессивности технологических и архитектурно-строительных решений, предусмотренных проектом. Дата подписания акта приемочной комиссией считается датой создания объекта и датой ввода объекта в эксплуатацию.

При этом пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Как указывалось выше, постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 ЗАО «Волга-Натур-Продукт» отведен во временное пользование на условия аренды сроком на 5 лет земельный участок площадью 80 кв. м для строительства торгового павильона по ул. Ю. Фучика в микрорайоне 11 жилого массива «Горки - II.

Управлением государственного архитектурно-строительного контроля города Казани выдано Разрешение № 79.

Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:16 площадью 80 кв. м. по ул. Ю. Фучика, города Казани, был предоставлен во временное пользования для установки торгового павильона, являющегося временным объектом.

Вместе с тем, на основании вышеуказанных документов за ЗАО «Волга-Натур-Продукт» зарегистрировано право собственности на спорный объект площадью 44,5 кв. м, литер А по адресу: <...> как на объект недвижимости, хотя указанный объект не обладал признаками объекта недвижимости, предусмотренными статьей 130 ГК РФ, учитывая содержание технического паспорта, составленного Приволжским ДТ Бюро технической инвентаризации по состоянию на 17.02.2000.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что предыдущему собственнику спорного объекта не выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости в соответствии с нормативными актами, действовавшими на дату начала его строительства, а акт приемки от 06.03.2000 не отвечает требованиям постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов».

Кроме того, судом апелляционной инстанции не было учтено, что порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на дату предоставления ЗАО «Волга-Натур-Продукт» земельного участка постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 был регламентирован статьей 28 Земельного кодекса РСФСР.

Положением абзаца первого статьи 28 Земельного кодекса РСФСР было предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием места размещения объектов.

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состояло из нескольких этапов, предусмотренных статьей 28 Земельного кодекса РСФСР, по завершении каждого из которых уполномоченный орган принимал решения, наличие которых являлось условиям принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что земельный участок, предоставленный ЗАО «Волга-Натур-Продукт» во временное пользование на условия аренды сроком на 5 лет площадью 80 кв. м для строительства торгового павильона по ул. Ю. Фучика в микрорайоне 11 жилого массива «Горки – II», на котором в настоящее время расположен спорный объект, предоставлялся именно для целей строительства объекта недвижимости в порядке, предусмотренном действующим на тот период законодательством, в материалы дела не представлено.

Нормы действовавшего на дату предоставления указанного земельного участка градостроительного и земельного законодательства, приведенные выше, судами во внимание не принимались, факты и обстоятельства, предусматривающих их надлежащее применение не устанавливались и не исследовались.

Более того, в указанной ситуации, признавая правомерным включение в гражданский оборот спорной постройки, признанной судом второй инстанции объектом недвижимости площадью 61,1 кв. м., суды первой и апелляционной инстанций, в том числе без надлежащей оценки соблюдения процедуры возведения спорного объекта в качестве объекта недвижимости (суд первой инстанции) и без учета первоначальных параметров спорного объекта согласно указанным выше данным технической инвентаризации от 17.02.2000 (суд второй инстанции), оставили вопрос обоснованности инициирования ответчиком учета изменений, связанных с изменением сведений о спорном объекте в части его площади и местоположения границ земельного участка под ним, по результатам которых площадь спорного объекта изменилась с 44,5 кв.м до 61,1 кв. м.

Правовой квалификации такому изменению ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не дали, не установив за счет выполнения каких работ объект, имевший на протяжении длительного времени определенные пространственно-технические характеристики увеличился более чем на 37% по отношению к исходной площади объекта и являются ли проведенные работы реконструкцией, о наличии которых последовательно заявлялось истцом в ходе рассмотрения дела.

В указанной ситуации, вынесенное судом второй инстанции определение от 15.10.2025, содержащее предложение сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для установления факта проведения реконструкции спорного объекта, обстоятельств, связанных с проверкой причин и оснований существенного увеличения площади спорного объекта не подтверждает.

При этом выводы суда апелляционной инстанции о том, что доказательства изменения габаритов здания (этажность, высота), а также доказательств, свидетельствующих о том, что проведенные ответчиком ремонтные работы и работы по перепланировки помещений, являются самовольной реконструкцией или самовольной постройкой, в материалы дела не представлены, до момента проверки соблюдения процедуры возведения спорного объекта в качестве объекта недвижимости и оценки его фактических технических параметров, определяющих возможность или невозможность его квалификации в качестве объекта недвижимости, являются преждевременными.

Правильность выводов судов по делу не подтверждают и выводы суда апелляционной инстанции о том, что при обращении в суд в рамках настоящего дела на основании статьи 222 ГК РФ, Комитет не оспаривал правомерность первоначального возведения правопредшественником ответчика спорного здания, не заявлял требований о признании права собственности ответчика на спорное здание отсутствующим ввиду того, что оно не является объектом недвижимого имущества, поскольку в отсутствие исследования и оценки доказательств соблюдения процедуры предоставления земельного участка для целей возведения объекта недвижимости, в том числе с учетом действовавших на тот период норм Земельного кодекса РСФСР, законодательства о градостроительной и архитектурной деятельности, приведенных выше, а также норм статьей 166, 168 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, изложенных в пункте 9 Пленума № 25, пункте 3 постановления Пленумов № 10/22 и пункте 6 постановления Пленума № 44, порядок разрешения вопроса о правомерности использования земельного участка фактом расположения на нем спорной постройки, учитывая публичный характер вопросов использования земельных участков, перешедших в частную собственность из собственности публичных образований, подлежит определению судом с учетом положений части 2 статьи 65 АПК РФ самостоятельно.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2025 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025 по настоящему делу и его направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции надлежит установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания (параметры и характеристики спорной постройки, а также процедуру ее возведения применительно к возможности ее квалификации в качестве объекта недвижимости; дать оценку действительности договора купли-продажи земельного участка от 01.03.2004 № 1412 с позиции существования исключительного права застройщика на приобретение земельного участка с кадастровым номером 16:50:16:0502:0016 в собственность, а также наличия/отсутствия посягательств на публичные интересы при заключении указанной сделки; установить наличие договора аренды, заключенного в соответствии с постановлением Главы администрации города Казани от 31.03.1997 № 596 с точки зрения наличия или отсутствия арендных правоотношений по владению и пользованию земельным участком с кадастровым номером 16:50:16:0502:0016 и возможности их учета при разрешении вопроса об основаниях сохранения спорной постройки с учетом квалификации судом ее параметром по отношению к положениям статьи 130 ГК РФ), исследовать и оценить содержание представленных в дело всех доказательств применительно к тому, сведения о каких фактах они содержат и, какие обстоятельства по делу ими устанавливаются (статья 64 АПК РФ); исследовать и дать оценку доводам сторон спора; дать оценку представленным доказательствам и вынести законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права.

Кроме того, суду следует решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе государственной пошлины по иску, а также государственной пошлины уплаченной при рассмотрении дела в судах апелляционной и кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025 по делу № А65-10400/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Х. Хисамов

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова