Решение от 13 апреля 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


14 апреля 2026 года

Дело №

А55-20650/2025


Резолютивная часть решения объявлена 31 марта 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 апреля 2026 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Хабибуллиной Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисицкой А.В.

рассмотрев в судебном заседании 31 марта 2026 года дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "АР СТРОЙ"

о взыскании 54 324 867 руб. 80 коп.

с участием в деле Прокуратуры Самарской области

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО1;

от ответчика – представители ФИО2, Яковлев Г.Т.

прокурор Кислицына А.Н.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, в котором, с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований, просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АР СТРОЙ" (далее – ответчик) 54 324 867 руб. 80 коп., в том числе неустойку по муниципальному контракту от 12.07.2023 № 36 (за период с 02.10.2024 по 18.02.2025) в размере 36 998 816 руб. 60 коп., неустойку по муниципальному контракту от 12.07.2023 № 30 (за период с 01.11.2024 по 18.02.2025) в размере 16 315 946 руб. 40 коп., неустойку по муниципальному контракту от 08.12.2023 № 62 (за период с 01.11.2024 по 18.02.2025) в размере 1 010 104 руб. 76 коп.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, изучив их доводы и возражения в совокупности с исследованными доказательствами, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «АР СТРОЙ» заключены:

- муниципальный контракт на приобретение жилых помещений (квартир) в муниципальную собственность городского округа Кинель для последующего их предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, в целях исполнения государственной программы Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года» до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 29.03.2019 № 179, муниципальной программой городского округа Кинель «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до января 2017 года на территории городского округа Кинель на 2019-2024 годы», утвержденного постановлением администрации городского округа Кинель от 16.04.2019 № 1073, путем участия в долевом строительстве № 36 от 12.07.2023 (далее - контракт № 36);

- муниципальный контракт на приобретение жилых помещений (квартир) в муниципальную собственность городского округа Кинель для последующего их предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, в целях исполнения государственной программы Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года» до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 29.03.2019 № 179, муниципальной программой городского округа Кинель «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до января 2017 года на территории городского округа Кинель на 2019-2024 годы», утвержденного постановлением администрации городского округа Кинель от 16.04.2019 № 1073, путем участия в долевом строительстве № 30 от 12.07.2023 (далее - контракт № 30);

- муниципальный контракт на приобретение жилого помещения (квартиры) в муниципальную собственность в целях формирования муниципального специализированного жилищного фонда для последующего предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, путем участия в долевом строительстве от 08.12.2023 № 62 (далее - контракт № 62).

Согласно п.п. 1.1., 1.2. контракта № 36, ответчик обязался на условиях, установленных контрактом, построить многоквартирный дом по адресу: <...> с количеством этажей 8, количество квартир 192. Объектом долевого строительства являются 166 жилых помещений (квартиры), соответствующие количественным, качественным и техническим характеристикам, установленным в приложениях №№ 1, 3, 4 являющихся неотъемлемой частью контракта.

Согласно п.п. 1.1., 1.2. контракта № 30, ответчик обязался на условиях, установленных контрактом, построить многоквартирный дом по адресу: Самарская область, г.о. Кинель, <...> з/у 1 с количеством этажей 9, количество квартир 99. Объектом долевого строительства являются 83 жилых помещений (квартиры), соответствующие количественным, качественным и техническим характеристикам, установленным в приложениях №№ 1,3,4 являющихся неотъемлемой частью контракта.

Согласно п.п. 1.1., 1.2. контракта № 62, ответчик обязался на условиях, установленных контрактом, построить многоквартирный дом по адресу: Самарская область, г.о. Кинель, <...> з/у 1 с количеством этажей 9, количество квартир 99. Объектом долевого строительства являются 8 жилых помещений (квартиры), соответствующие количественным, качественным и техническим характеристикам, установленным в приложениях №№ 1, 3, 4 являющихся неотъемлемой частью контракта.

В соответствии с п. 2.1. контрактов цена контракта № 36 составляет 515 184 264 руб. 20 коп., цена контракта № 30 - 289 717 900 руб. 80 коп., цена контракта № 62 - 17 936 160 руб. 27 коп.

В силу п. 5.1. контрактов №№ 36, 30, 62, застройщик должен передать квартиры участнику долевого строительства по документу о приемке в срок, указанный в п. 1.4. контрактов.

Согласно п. 1.4. контракта №36, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства (квартир) участнику долевого строительства по документу о приемке в соответствии с проектной декларацией не позднее 01.10.2024.

Согласно п. 1.4. контрактов №№ 30,62, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства (квартир) участнику долевого строительства по документу о приемке в соответствии с проектной декларацией не позднее 31.10.2024.

В соответствии с пунктами 3.1.4, 3.1.5 и 3.1.13 контрактов застройщик обязан:

- осуществить завершение строительства многоквартирного дома, в котором расположены объекты долевого строительства; подключить объект долевого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленные контрактом сроки;

- передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, являющиеся предметом контракта, качество которых соответствует требованиям контракта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в порядке и в сроки, установленные контрактом;

- передать по документу о приемке участнику долевого строительства квартиры, качество которых соответствует условиям контракта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не позднее срока, предусмотренного контрактом (не позднее 30.09.2024), но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 8.1 контрактов предусмотрено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение контракта предусмотрена ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями контракта.

В соответствии с пунктом 8.7. контрактов, в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, участник долевого строительства направляет застройщику требование об уплате неустоек (штрафов, пеней).

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения стороной обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения указанного обязательства, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены контракта (отдельного этапа исполнения контракта), уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом (соответствующим отдельным этапом исполнения контракта) и фактически исполненных застройщиком, за исключением случаев, если законодательством Российской Федерации установлен иной порядок начисления пени (п. 8.8. контрактов).

В связи с нарушением установленных контрактами сроков передачи квартир истец начислил застройщику неустойку (пени).

Сумма неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств по контракту № 36 (за период с 02.10.2024 по 18.02.2025) составила 36 998 816 руб. 60 коп.

Сумма неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств по контракту № 30 (за период с 01.11.2024 по 18.02.2025) составила 16 315 946 руб. 40 коп.

Сумма неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств по контракту (за период с 01.11.2024 по 18.02.2025) составила 1 010 104 руб. 76 коп.

В соответствии с условиями контрактов ответчику были направлены требования от 27.02.2025 № 151, от 31.10.2024 № 931, № 932 об уплате неустойки по муниципальным контрактам № 36 от 12.07.2023, № 30 от 12.07.2023, № 62 от 08.12.2023, однако данные требования не исполнены, что послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик, в том числе ссылался на постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в связи с чем полагал, что в период с 22.03.2024 по 31.12.2025 не начисляются неустойки (штрафы, пени) иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Ответчик указал, что в заявленный истцом период пени за нарушение срока передачи объектов долевого строительства с 02.10.2024 по 18.02.2025 действовал мораторий на ее начисление, установленный вышеуказанным постановлением.

Истец, в свою очередь, настаивал на том, что к спорным правоотношениям неприменимы положения данного постановления, поскольку при разрешении спора следует руководствоваться положениями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», а не нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а также при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правовые отношения между сторонами возникли из муниципальных контрактов.

В соответствии с нормой части 1 статьи 2 Федерального закона от 05.04.2013 № 44- ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ) законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (далее - законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок) основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из настоящего Федерального закона и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Приняв во внимание всю совокупность согласованных сторонами сделок условий, при квалификации сложившихся правоотношений суд констатировал, что заключенные в порядке, установленном Законом № 44-ФЗ, спорные муниципальные контракты на приобретение жилого имущества, которое будет создано в будущем, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 214-ФЗ) по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве. В частности, судом при квалификации правоотношений приняты во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из пункта 1.1 контрактов №№ 36,30, предметом является приобретение участником долевого строительства у застройщика жилых помещений (квартир) в муниципальную собственность городского округа Кинель для последующего их предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. Предметом контракта № 62 является приобретение жилого помещения (квартиры) в муниципальную собственность городского округа Кинель в целях формирования специализированного жилищного фонда в части включения в него жилых помещений для последующего их предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Пункт 1.1 контрактов содержит прямое указание на то, что жилые помещения приобретаются путем участия в долевом строительстве, что также отражено и в наименовании муниципальных контрактов.

По своей правовой природе, заключенные муниципальные контракты являются договорами долевого участия в строительстве, поскольку ими предусматривается привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, а в состав обязанностей ООО «АР СТРОЙ» входит строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передача участнику долевого строительства в собственность объектов долевого строительства – жилые помещения (квартиры).

Данные муниципальные контракты заключены с соблюдением требований Закона № 214-ФЗ, в частности, произведена их государственная регистрация как договоров долевого участия.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суд отмечает, что положения Закона № 214-ФЗ носят специальный характер по отношению к Закону № 44-ФЗ, поскольку последний устанавливает общие особенности участия органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и предприятий в гражданско-правовых отношениях в целях повышения эффективности осуществления закупок, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, добросовестной конкуренции, предотвращения коррупции и других злоупотреблений. При этом Законом № 44-ФЗ не учитывается специфика отношений в сфере привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, исследовав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных контрактами, суд квалифицировал их как правоотношения по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем начисление неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства должно производиться на основании части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи.

Акты приема-передачи жилых помещений по спорным контрактам, при установленном пунктом 1.4 контрактов сроке передачи объекта долевого строительства – 01.10.2024 (по контракту № 36) и 31.10.2024 (по контрактам №№ 30,62), подписаны сторонами 18.02.2025.

Факт просрочки исполнения обязательства по своевременной передаче жилых помещений подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Вместе с тем, как верно отмечает ответчик, поскольку спорные правоотношения возникли из договоров участия в долевом строительстве, то к ним применимы положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ (за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства), не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (22 марта 2024 года) до 31 декабря 2025 включительно.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 указанного постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Таким образом, исходя из императивно установленного законодателем ограничения, неустойка за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства за период с 02.10.2024 по 18.02.2025 - по муниципальному контракту № 36 от 12.07.2023, за период с 01.11.2024 по 18.02.2025 – по муниципальным контрактам № 30 от 12.07.2023, № 62 от 08.12.2023 начислена истцом необоснованно. Само по себе то обстоятельство, что требование истца о взыскании пени основано на положениях пункта 8.8 контрактов, а не части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не является основанием для неприменения к таким отношениям постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Кроме того, из содержания пункта 8.8 контрактов прямо следует, что пеня не подлежит начислению в соответствии данным положением контрактов в случае, если законодательством Российской Федерации установлен иной порядок начисления пени.

Суд отмечает, что в силу положений пункта 4 статьи 421, статьи 422 ГК РФ, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия контрактов, предусматривающие ответственность сторон, не могут противоречить требованиям части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В сфере гражданского и экономического оборота субъекты находятся в равных правовых положениях, в том числе в приобретении гражданских прав и установлении обязанностей.

Мораторий в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 применяется в отношении всех хозяйствующих субъектов, являющихся участниками долевого строительства.

Следовательно, мораторий распространяется и на ответчика в рамках спорных правоотношений.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "АР СТРОЙ" неустойки 54 324 867 руб. 80 коп. по муниципальным контрактам № 36 от 12.07.2023, № 30 от 12.07.2023, № 62 от 08.12.2023 предъявлены неправомерно, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины на основании части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца, однако не подлежат распределению, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области к Обществу с ограниченной ответственностью "АР СТРОЙ" неустойки 54 324 867 руб. 80 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Л.Р. Хабибуллина