Решение от 9 марта 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-205132/25-23-1388
10 марта 2026 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2026 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10 марта 2026 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ЛАЗУРИТ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 3Ц с кадастровым номером 77:02:0023008:1316, общей площадью 55,5 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 30.07.2025г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 01.12.2025г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЛАЗУРИТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Алексеевский, проспект Мира, д. 124, корп. 11, пом. 3Ц, с кадастровым номером 77:02:0023008:1316, изложив п. 3.1 и п. 3.4 договора в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Алексеевский, проспект Мира, д. 124, корп. 11, пом. 3Ц, с кадастровым номером 77:02:0023008:1316, на основании договора аренды № 03-00657/98 от 21.07.1998 в редакции дополнительных соглашений.

Срок аренды установлен в п. 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2016, по 21.07.2026, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответчиком издано распоряжение № 71603 от 16.06.2025 с учетом распоряжения № 75446 от 30.06.2025 о внесении изменений в распоряжение, о приватизации нежилого помещения и письмом, исх. № 33-6-159720/25-(0)-5 от 07.07.2025, направлено истцу предложение о реализации преимущественного права выкупа путем заключения договора купли-продажи по цене 8 366 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № М1479-1258-П/2025 от 23.05.2025.

Также ответчиком в письме указано, что в случае несогласия с предложенными условиями, разногласия подлежат урегулированию в судебном порядке.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом в соответствии с предложением ответчика переданы на разрешение суда разногласия при заключении договора, согласно которым спорные пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 4 094 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «КС-Аналитик» № КС-0108/112 от 04.08.2025.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник арендуемого помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 06.04.2024, действовавшей на момент принятия ответчиком решения о приватизации) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-25-33060636 от 05.08.2025.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент принятия ответчиком решения о приватизации помещения отсутствуют.

Учитывая площадь нежилого помещения, решение о приватизации правомерно принято Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, что подтверждается документами БТИ, постановлено на кадастровый учет, и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 15.03.2007 № 77-77-02/001/2007-714).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 1998 года с учетом передачи прав и обязанностей арендатора по акту от 12.11.2008.

Таким образом, все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия в целях реализации преимущественного права выкупа истцом нежилого помещения соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ООО «ДЕВЭЛ» ФИО3 выполнено экспертное заключение № 0226.01 от 10.02.2026, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 16.06.2025 составила 5 294 700 руб., без НДС.

В части даты, на которую производится определение рыночной стоимости помещения, у сторон разногласий не имелось.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения в части согласования разногласий по п. 3.1 договора купли-продажи в редакции истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежат изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 63 032 руб. 14 коп.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 50 000 руб.; расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЛАЗУРИТ» (ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Алексеевский, проспект Мира, д. 124, корп. 11, пом. 3Ц, с кадастровым номером 77:02:0023008:1316, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 5 294 700 (пять миллионов двести девяносто четыре тысячи семьсот) рублей в соответствии с заключением эксперта ООО «ДЕВЭЛ» № 0226.01 от 10.02.2026, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 63 032 (шестьдесят три тысячи тридцать два) руб. 14 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «ЛАЗУРИТ» (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 35 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья А.А. Гамулин