Постановление от 5 марта 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА


ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-10874/25
06 марта 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2026 года Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2026 года

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Коваля А. В., судей Колмаковой Н. Н., Лоскутовой Н. А., при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Рем»

- ФИО1 по доверенности от 27.11.2023г. № 16;

от Департамента городского имущества города Москвы


- ФИО2 по доверенности от 31.12.2025г. № ДГИ-Д-805125; рассмотрев 03 марта 2026 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2025 года


и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2025 года по делу № А40-10874/25,


по иску общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Рем» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мастер-Рем» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (измененным в порядке статьи 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за нежилые помещения в размере 4 202 577 руб. 29 коп. за период с января по март 2023 года, пени за период с 11.02.2023 по 14.10.2025 в размере 2 706 645 руб. 38 коп. с продолжением их начисления по день фактической оплаты долга.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2025 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2025 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2025 года, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Заявитель указывает на несогласие с выводами судов первой и апелляционной инстанции, ссылается на неправильное применение ими норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку имеющихся в деле доказательств.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель истца возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в соответствующем отзыве, приобщенном к материалам дела.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов


установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами, Общество управляет многоквартирными домами, расположенными в городе Москве, обеспечивая надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг.

Обращаясь в арбитражный суд, истец указывает, что Департамент осуществляет полномочия собственника в отношении нежилых помещений, расположенных по адресам: <...>, дом 9, дом 10, дом 12, Комсомольский проспект, дом 25, корпус 1 и корпус 2, дом 27А, дом 27, строение 5, дом 33/11, дом 35, Фрунзенская набережная, дом 38/1, дом 40, дом 42, дом 44, строение 2, дом 44, строение 1, 2-я Фрунзенская ул., дом 7, дом 9, дом 10, находящихся в управлении истца.

Общество ссылалось на наличие задолженности ответчика по оплате поставленных ресурсов и оказанных истцом услуг в отношении указанных помещений за период с января по март 2023 года в сумме 4 202 577 руб. 29 коп.

Поскольку направленная в адрес Департамента претензия о погашении образовавшегося долга была оставлена без удовлетворения, Общество, начислив штрафные санкции, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статей 125, 210, 249, 309-310, 333, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153-155, 157-158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что Департамент, осуществляя полномочия собственника в отношении спорного имущества, в силу закона обязан нести расходы по оплате коммунальных услуг, оказываемых Обществом, признав факт наличия спорной задолженности, а также констатировав отсутствие доказательств её погашения, суды удовлетворили исковые требования в полном объеме.

При этом судами первой и апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Содержание спорных правоотношений сторон определяется положениями статьи 210 ГК РФ, статей 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской


Федерации, обязывающих собственников нежилых помещений нести бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в МКД.

Истец в спорных правоотношениях выступает в качестве управляющей компании, оказывающей услуги по управлению многоквартирными домами.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Частью 4 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на положения статей 210, 249 ГК РФ, статьи 23 Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР», Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», заявляя о том, что весь нежилой фонд в спорных многоквартирных домах должен учитываться как собственность города Москвы с отнесением на собственника всех расходов по их содержанию, в том числе, по уплате коммунальных платежей.

Между тем, ответчиком в процессуальных документах при рассмотрении спора и в кассационной жалобе приводились мотивированные доводы о том, что согласно представленным истцом выпискам из ЕГРН в реестре не содержатся записи о государственной регистрации права собственности города Москвы в отношении большей части спорных помещений, в связи с чем требования истца не обладают признаками документальной обоснованности. Также значительная часть поименованных истцом помещений содержала «задвоения» кадастровых


номеров и дублирующие помещения, а часть помещений были сняты с кадастрового учета. Ответчик указывал на то, что все указанные обстоятельства задвоения кадастровых номеров, наличия ошибок в формировании перечня помещений были установлены и подтверждены вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2023 года по делу № А40-177612/2022.

Истец же полагал, что вне зависимости от государственной регистрации прав города Москвы на указанное недвижимое имущество, права на них должны учитываться как ранее возникшие до принятия закона о государственной регистрации, в том числе, в порядке законодательства о приватизации. В отношении снятия с кадастрового учета дублирующих и иных помещений ответчик указывал, что часть помещений была исключена им из расчета исковых требований, а в отношении иных помещении им осуществляются действия по оспариванию таких решений и действий Роскадастра, поэтому снятие таких помещений с учета не должно учитываться при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора возникли спорные вопросы и противоречия в позиции сторон относительно подтверждения прав города Москвы на поименованные в иске объекты недвижимого имущества, а также подтверждения истцом факта и объема оказанных услуг.

Кроме того, как было указано Девятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 04 сентября 2023 года по делу № А40-177612/2022 по аналогичному спору между теми же лицами, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.


Поэтому правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе, на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 26.01.2016 № 5-КГ15-207 согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.


В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023 также было подтверждено законоположение о том, что подвальные помещения в силу закона относятся к общей собственности, поскольку требуют постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было проверить, когда была приватизирована первая квартира в соответствующем многоквартирном доме, предназначены ли спорные


помещения для обслуживания всего жилого дома, а также были ли на указанный момент спорные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции не оценил представленные истцом односторонние акты осмотра подвальных помещений на предмет относимости, допустимости и достоверности (т. 1 л. д. 64-88). Не проверил содержащиеся в этих актах сведения на соответствие вышеприведенным положениям действующего законодательства и разъяснениям Высших судебных инстанций.

При этом истец обязан был привести правовые и фактические основания, а суд исследовать и установить, либо опровергнуть основания возникновения (наличия) прав в отношении каждого спорного объекта недвижимого имущества, с привидением в судебном акте соответствующих доводов и мотивов. В отношении же помещений, по которым имеется спор относительно назначения, принадлежности и состава помещений, при необходимости следовало исследовать иные документы, в том числе, документы кадастрового учета, поэтажный план, экспликацию, сведения о передаче помещений иным лицам и учреждениям, то есть о владельцах и лицах, которые несут их бремя содержания.

Суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции не предпринял данные установленные законом процессуальные меры по проверке и установлению указанных обстоятельств и устранению поименованных противоречий, а также неверно распределил бремя доказывания, а суд апелляционной инстанции не устранил недостатки рассмотрения дела, допущенные судом первой инстанции.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и


мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Из содержания же обжалуемых решения и постановления не следуют выводы по каждому из спорных помещений с приведением мотивов, по которым суд принял доводы истца или отклонил каждое из возражений ответчика. Кроме того, ряд выводов судов относительно не отнесения некоторых категорий нежилых помещений к общему имуществу, например подвалов, прямо противоречит действующему законодательству и позициям высших судебных инстанций (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023).

Более того, в первоначально поданном исковом заявлении истец соединил требования в отношении 149 различных нежилых помещений, находящихся в 16 разных многоквартирных жилых домах. При этом приложенные истцом к исковому заявлению документы (в т. ч. выписки из ЕГРН) были представлены в разрозненном и не систематизированном виде без привязки к конкретным доводам искового заявления в виде сплошных таблиц, без расшифровок, без необходимых пояснений, без документального обоснования и без ссылок на конкретные нормы права, то есть исковое заявление было заведомо представлено в таком виде, проверка которого составляла значительные затруднения для суда, рассматривающего дело.

Между тем, судебные акты не содержат процессуальной оценки представленных в таком виде исковых документов, а также сведений о том: каким образом суд проверял и устанавливал обстоятельства принадлежности помещений ответчику по представленным в таком виде документам.

Суд округа полагает, что приводимые истцом и судами доводы о презумпции «владения» и «принадлежности» городу Москве спорных помещений в силу переходного законодательства о собственности и приватизации в отрыве от конкретных доказательств по делу являются недостаточными для выводов о возникновении прав в отношении всех спорных


помещений, поскольку такие доводы не могут подменять собой процессуальные правила доказывания.

В полномочия суда кассационной инстанции не входит оценка конкретных представленных доказательств по делу, однако суд округа может указать судам на недостатки соблюдения процессуальных правил и норм при представлении и оценке доказательств в целом.

Кассационная коллегия отмечает, что в рамках настоящего спора истец, не являясь заинтересованным по отношению к правообладателю лицом, фактически намеревается в рамках одного дела разрешить спор о праве в отношении целого перечня недвижимого имущества, возложить на будущие периоды бремя его содержания, представляя при этом минимальный и поверхностный набор доказательств по делу.

При этом действия суда первой инстанции в такой спорной ситуации приняли противоречивый и односторонний характер, при котором все доводы истца принимались без надлежащей процессуальной оценки и документальной проверки. Напротив, возражения ответчика должным образом судами не рассматривались, не оценивались по правилам статьи 71 АПК РФ со ссылкой на приводимые ответчиком доказательства, а сами судебные акты не содержат результатов проверки и оценки обоснованности доводов и возражений. После уточнения искового заявления (т. 1 л. д. 45-47) исковые требования были полностью удовлетворены судом по уточненному расчету истца, фактически без процессуальной проверки уточненного расчета.

Кроме того, судами не учтено действующее в настоящее время правовое регулирование поставки коммунальных ресурсов в нежилые помещения в многоквартирных домах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – постановление № 1498) внесены изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,


утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Применяемая с 01.01.2017 редакция Правил № 354 императивно предусматривает оформление отношений ресурсоснабжения нежилых помещений в МКД путем заключения их собственниками договоров в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Правила № 354 также содержат алгоритм действий управляющей организации, которая обязана передать РСО сведения о собственниках нежилых помещений в МКД, а также уведомить последних о необходимости заключения прямых договоров с РСО и негативных последствиях отсутствия таких договоров (абзац четвертый пункта 6, пункт 6(1), абзац четырнадцатый подпункта «п» пункта 31 Правил № 354).

Вместе с тем, судами не были выяснены и проверены существенные обстоятельства: были ли исполнены истцом данные требования Правил № 354, а если не исполнены, то по какой причине истец не представляет ресурсоснабжающим организациям соответствующие сведения об ответчике, как собственнике нежилых помещений, для заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Применительно к указанным обстоятельствам судами не выяснен вопрос относительно того, имеет ли истец вообще право на предъявление требований о взыскании стоимости поставленных коммунальных ресурсов к ответчику, как к представителю собственника нежилых помещений в многоквартирном доме. Судами не оценено: не является ли такое поведение по затягиванию сроков предоставления сведений об ответчике злоупотреблением истцом своими правами в целях получения необоснованной выгоды за начисляемую стоимость коммунальных услуг.

Суд кассационной инстанции полагает, что указанные недостатки в исследовании судами доказательств по делу, нарушения норм права могли повлечь ошибки в оценке спорных правоотношений сторон, установлении судом обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.


Допущенные судами нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, в связи с чем судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть вышеизложенное, полно и всесторонне рассмотреть исковые требования по настоящему делу, правильно применить положения действующего законодательства к спорным правоотношениям сторон, установить правовые основания для начисления и взыскания поименованной в иске задолженности и неустойки, выполнены ли истцом свои обязательства для перехода ответчика на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, проверить все возражения ответчика относительно отнесения спорных помещений к общему имуществу, при необходимости предложить истцу уточнить исковые требования, оценить все представленные в материалы дела доказательства и проверить заявленные лицами, участвующими в деле, доводы, приняв судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права, в котором указать мотивы, по которым суд согласился с доводами и возражениями участвующих в деле лиц или отклонил их, обосновывая причины.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2025 года по делу № А40-10874/25 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья А. В. Коваль


Судьи: Н. Н. Колмакова


Н. А. Лоскутова