Решение от 6 декабря 2023 г. по делу № А32-3486/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-3486/2021

г. Краснодар «06» декабря 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 06 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-3486/2021

по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к непубличному акционерному обществу «Футбольный клуб «Кубань» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественный отношений Краснодарского края, МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, КБ «Кубань Кредит».


при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО2 (по доверенности), представителя ответчика – Комара А.Ю. (по доверенности), представителя КБ «КубаньКредит» – ФИО3 (по доверенности),



УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась с иском к непубличному акционерному обществу «Футбольный клуб «Кубань» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.08.2010 №0000002256 за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 в размере 77 934 226,65 руб. и пени по состоянию на 16.12.2018 в размере 3 017 984,36 руб.

Определением от 01.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, КБ «Кубань Кредит».

В ходатайстве от 15.05.2023 администрация изменила размер исковых требований и просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.06.2023 в размере 45 937 449,63 рубля, пеню в размере 829 498,29 рублей по состоянию на 16.12.2018.

Определением от 16.05.2023 ходатайство от 15.05.2023 об уточнении исковых требований удовлетворено.

Ответчик просил отказать в иске полностью, поскольку не мог использовать участок по причине включения в состав участка земель, принадлежащих Российской Федерации, судебных споров и обеспечительных мер.

В судебном заседании, состоявшемся 27.09.2023, представитель администрации поддержал требования в полном объеме. Ответчик и представитель банка против исковых требований возражали.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следуюшим основаниям.

Как следует из искового заявления, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО «Футбольный клуб «Кубань» (позднее изменено на НАО «Футбольный клуб «Кубань») заключен Договор аренды № 0000002256 от 18.08.2010 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 23:43:0426011:1043, площадью 408444 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Парусная.

Земельный участок передан для строительства учебно-тренировочной базы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 по делу №А32-38642/2016 установлено следующее. МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования г. Краснодар и НАО «Футбольный клуб «Кубань» с требованиями (уточненные требования):

- признать договор аренды № 0000002256 от 18.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043, площадью 408 444 кв. м, расположенный по адресу: <...> заключенный между департаментом и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1043, площадью 408 444 кв. м, расположенный по адресу: <...> путем погашения записи о государственной регистрации 23-23-01/557/2010-477 от 21.01.2011;

- истребовать из чужого незаконного владения общества и администрации земельный участок, входящий в состав земель лесного фонда, квартал 17А Елизаветенского участкового лесничества, Краснодарского лесничества, площадью 295 878 кв.м., в соответствии с приведенным каталогом координат поворотных точек;

- признать право собственности Российской Федерации на земельный участок, входящий в состав земель лесного фонда, квартал 17А Елизаветенского участкового лесничества, Краснодарского лесничества, площадью 295 878 кв.м., в соответствии с приведенным каталогом координат поворотных точек.

Определением от 05.04.2018 по делу №А32-38642/2016 произведена процессуальная замена истца с МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея на Федеральное Агентство лесного хозяйства в связи с перераспределением полномочий.

Определением от 08.11.2018 по делу № А32-38642/2016 МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а именно:

- признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 18.08.2010 № 0000002256 в части наложения на береговую полосу оз. Старая Кубань (1,54 га) в соответствии с заключением эксперта;

- истребовать из чужого незаконного владения часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 площадью 1,54 га, накладывающуюся на береговую полосу оз. Старая Кубань (1,54 га) в соответствии с заключением эксперта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 по делу №А32-38642/2016 в удовлетворении требований МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея отказано. Требования Федерального агентства лесного хозяйства удовлетворены частично. Признано право собственности Российской Федерации на земельный участок, входящий в состав земель лесного фонда квартал 17А Елизаветинского участкового лесничества, Краснодарского лесничества, площадью 295878 кв.м., в приведенных координатах. Признан договор аренды № 0000002256 от 18.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 площадью 408444 кв.м., заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО «ФК «Кубань», недействительной (ничтожной) сделкой. Признано отсутствующим обременение в виде права аренды на земельный участок кадастровый номер 23:43:0426011:1043 площадью 408444 кв.м., зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ОАО «ФК «Кубань» за номером регистрационной записи 23-23-01/557/2010-477 от 21.01.2011. Указано, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 21.01.2011 о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 № 23-23-01/557/2010-477 от 21.01.2011. В остальной части требований Федерального агентства лесного хозяйства отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2021 по делу №А32-38642/2016 изменено. Изложен абзац 5 резолютивной части решения в следующей редакции: признать договор аренды N 0000002256 от 18.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043, заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО "ФК "Кубань", недействительной (ничтожной) сделкой в части земель лесного фонда квартал 17А Елизаветинского участкового лесничества, Краснодарского лесничества, площадью 295878 кв. м, в соответствующих координатах. Абзац 6, 7 резолютивной части решения исключены. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

С кассационной жалобой на указанные судебные акты по делу № А32-38642/2016 стороны не обращались.

С учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-38642/2016, освоение земельного участка площадью 408 444 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 было невозможным в связи с наложением части участка на земли лесного фонда. На основании судебных актов по делу № А32-38642/2016 был произведен раздел земельного участка с регистрацией за Российской Федерацией права собственности на вновь сформированный земельный участок, включающий в себя земли лесного фонда. Второй участок остался с прежним кадастровым номером, в настоящее время не включает в себя земли лесного фонда, свободен от притязаний третьих лиц. Выполнение судебных актов по делу № А32-38642/2016 стало возможным только в конце 2022 года. По состоянию на дату настоящего судебного заседания земельный участок, оставшийся у общества в аренде, свободен от земель лесного фонда. Поскольку участок был изначально сформирован арендодателем с включением в его состав земель лесного фонда, общество не могло приступить к освоению земельного участка.

Судом установлено, что изменение договора аренды земельного участка в части площади земельного участка с учетом судебных актов по делу № А32-38642/2016 состоялось только на основании соглашения от 24.03.2023 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2010 №0000002256, в котором администрация и общество установили площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 в размере 112 567 кв. м с учетом регистрации права собственности Российской Федерации на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 23:4360426011:13700 площадью 295 877 кв. м (запись регистрации в ЕГРН от 30.12.2022 №23:43:0426011:13700-23/226/2023-1).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:13700 площадью 295877 кв. м поставлен на кадастровый учет 30.12.2022, право собственности Российской Федерации на данный участок зарегистрировано 30.12.2022.

В связи с постановкой на кадастровый учет указанного земельного участка, площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 составила 112567 кв. м.

Таким образом, только после кадастрового учета и регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:13700 площадью 295877 кв. м можно утверждать о том, что предмет договора аренды стал надлежаще сформированным и пригодным для правомерных арендных отношений.

До завершения судебных разбирательств по делу №А32-38642/2016 и исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-38642/2016, которое завершилось формированием земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:13700 и регистрацией на него 30.12.2022 права собственности Российской Федерации, стало возможным сформировать надлежащий предмет арендных отношений между администрацией и обществом, который был указан сторонами в соглашении от 24.03.2023 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2010 №0000002256, в котором администрация и общество установили площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 в размере 112567 кв. м.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 площадью 112567 кв. м зарегистрировано арендное обременение в пользу общества на основании договора аренды от 18.08.2010 №0000002256 и соглашения о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2023 №153, зарегистрирована ипотека в пользу КБ «Кубань Кредит» ООО (выписка из ЕГРН от 29.05.2023 №КУВИ-001/2023-123602185).

Принимая во внимание изложенное, суд не может признать общество допустившим неисполнение обязательств арендатора в части внесения арендных платежей, ввиду невозможности не по вине общества использовать земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1043 по назначению с момента его передачи в аренду ввиду неправомерного и не зависящего от общества включения в состав земельного участка его арендодателем земель, относящихся к лесному фонду и находящихся в силу закона в федеральной собственности.

Таким образом, начиная с 2012 года и до 2022 года включительно освоение земельного участка с целью строительства учебно-тренировочной базы было невозможно ввиду изначального порока земельного участка и длящихся судебных споров. Уменьшение администрацией площади земельного участка в расчете уточненных исковых требований до 112 566 кв. м, то есть без учета части участка, занятой лесным фондом, не является достаточным основанием для признания исковых требований обоснованными, поскольку, в связи с включением арендодателем в земельный участок земель лесного фонда и обусловленным этим длящимися судебными разбирательствами, только в ходе которых стало возможным установить точную площадь земель лесного фонда в составе земельного участка и установить надлежащие границы земельного участка без включения земель лесного фонда, сформировать правомерный предмет договора аренды и установить площадь и границы земельного участка стало возможным по результатам соответствующих межевых работ, раздела земельного участка и регистрации права собственности Российской Федерации на участок лесного фонда, состоявшихся спустя значительный период времени после вступления соответствующих судебных актов в законную силу. До наступления указанных обстоятельств, завершившихся внесением в ЕГРН уточненной площади земельного участка и регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок лесного фонда, предмет договора аренды как таковой не был сформирован, и общество не могло приступить к освоению земельного участка и к получению необходимой разрешительной документации. Поэтому использование администрацией в расчете начиная с 2017 года площади участка, установленной постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу №А32-38642/2016 в размере 112 566 кв. м, не означает, что весь указанный в иске период общество могло владеть и пользоваться по назначению участком площадью 112 566 кв. м, выступать арендатором участка данной площади.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020г. № 100 п.1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утверждён генеральный план муниципального образования город Краснодар в новой редакции.

В соответствии с выкопировкой из генерального плана муниципального образования в его новой редакции, спорный земельный участок находится в зоне рекреационного назначения и за границами муниципального образования город Краснодар.

Включение спорного земельного участка в рекреационную зону исключает возможность освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для строительства учебно-тренировочной базы.

Суд приходит к выводу о том, что НАО «ФК «Кубань» изначально не могло приступить к освоению земельного участка по не зависящим от него причинам, так как земельный участок был сформирован арендодателем с включением в его состав земель лесного фонда, относящихся исключительно к федеральной собственности, то есть предмет договора аренды был изначально сформирован неправомерно.

Таким образом, в рассматриваемом периоде отсутствовал правомерно сформированный предмет договора аренды, который позволял бы обществу приступить к освоению земельного участка, длительное время имела место ситуация неопределенности с границами и площадью земельного участка и земель лесного фонда, которая завершилась только в конце 2022 года разделом земельного участка, внесением в ЕГРН сведений о надлежащей площади земельного участка без включения земель лесного фонда. При этом после принятия нового генерального плана в 2020 году и по состоянию на дату настоящего судебного заседания участок относится по сведениям генерального плана к зоне рекреационного назначения, что исключает возможность его арендного пользования для установленных в договоре целей.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для взыскания арендной платы и пени, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков