Решение от 25 ноября 2022 г. по делу № А50-25156/2021

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

25.11.2022 года Дело № А50-25156/21


Резолютивная часть решения объявлена 07.11.2022 года.

Полный текст решения изготовлен 25.11.2022 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Новицкого Д.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черемных Е.А., рассмотрев дело по исковому заявлению

публичного акционерного общества «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 317595800057361, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017, неустойки,

встречному заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317595800057361, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017 в части,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

при участии:

от истца (ответчик по встречному иску) от истца – ФИО2, по доверенности, предъявлены паспорт, диплом;

от ответчика (истца по встречному иску), третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом

У С Т А Н О В И Л:

публичное акционерное общество «Ростелеком» (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017 в сумме 2548179, 34 руб., неустойки в сумме 570240, 31 руб.

В обосновании требований истец указал на неисполнение ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества в части сроков внесения платежей.

Ответчик с исковым заявлением не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, направил встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017 в части купли-продажи корпуса товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2-000-003920-013, запись регистрации № 59-1/01-3/2000-54 от 21 февраля 2000 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 155392 от 21.02.2000 г., расположенного по адресу <...>, которое принято судом определением от 29.01.2022 (далее также – «корпус товаров народного потребления»).

21.02.2022 от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило ходатайство о проведении экспертизы.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 28.02.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Пермь Инвентаризация» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО3

Определением от 06.09.2022 к участию в деле в статусе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, с требованиями встречного иска не согласился.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, что не препятствовало проведению судебного заседания в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.12.2017 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 0501/25/20-12-17.

В силу п. 1.1. названного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора объекты недвижимости согласно перечню.

Согласно п. 2.1 Договора сумма, выплачиваемая Покупателем Продавцу составляет 104 421857, 06 руб. и включает в себя цену имущества 95 000000 руб. и проценты по денежному обязательству по оплате цены имущества в рассрочку – 9421 857, 06 руб.

Пунктом 2.2. Договора установлен порядок оплаты приобретенных объектов недвижимого имущества, согласно которому первый платеж в сумме 28500000 руб. производится в течении 3-х дней с даты подписания договора, а последующие платежи производятся ежемесячно согласно графику платежей (приложение № 4 к Договору).

Окончательный расчет между сторонами осуществляется в течении 36 месяцев.

В соответствии с п. 2.5. ежемесячные платежи осуществляются посредством безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Как указал истец, в связи с неисполнением обязательств по внесению платежей за ноябрь и декабрь 2020 г., у ответчика перед истцом на 01.01.2021 образовалась задолженность в сумме 2548179, 34 руб.

За нарушение порядка и сроков оплаты товара, истцом, в соответствии с п. 5.2 Договора, начислена неустойка в сумме 570240, 31 руб.

Данные обстоятельства явились основанием для направления претензии об уплате указанной суммы задолженности, неисполнение которого явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчиком, в рамках настоящего дела направлено встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017 в части приобретения корпуса товаров народного потребления.

По мнению ИП ФИО1, истцом по договору купли-продажи от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 был продан объект, обозначенный, оцененный и охарактеризованный в качестве объекта недвижимости, и приобретенный покупателем именно в таковом качестве, вместе с тем, указанное имущество объектом недвижимости не являлось, что установлено решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу № А50-17084/2020 и покупатель (ответчик) был лишен права собственности на указанный объект, что, среди прочего, послужило основанием и для утраты покупателем права аренды земельного участка, занятого указанным объектом.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ покупатель имеет право потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов по устранению недостатков.

В силу положений статьи 557 ГК РФ правила статьи 475 ГК РФ применяются в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из представленных в материалы дела документов судом установлено и сторонами не оспаривается что истцом по договору купли-продажи от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 ответчику передан объект недвижимого имущества - корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2-000-003920-013, запись регистрации № 59-1/01-3/2000-54 от 21 февраля 2000 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 155392 от 21.02.2000 г., расположенного по адресу <...>.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу № А50-17084/2020 признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО1 на приобретенный ею по договору от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 вышеупомянутый объект - корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2-000-003920-013.

Судом в рамках дела N А50-17084/2020 установлено, что строительство фундамента корпуса товаров народного потребления (объект незавершенного строительства) не завершено, соответственно данный объект не обладает признаками недвижимого имущества, не является объектом незавершенного строительства, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Следовательно, содержащиеся в судебном акте арбитражного суда по делу N А50-17084/2020 выводы о фактах имеют обязательное значение в отношении лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю представлена информация, что в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о спорном объекте - объект незавершенного строительства, наименование: незавершенное строительством здание, кадастровый номер 59:01:4410853:507, адрес: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный р-н, ул. Стахановская, д 54. 26.12.2017 внесена запись № 59:01:4410853:507-59/023/2017-4 о регистрации права собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17.

Запись погашена 09.11.2021 на основании решения Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-17084/2020 от 17.05.2021, постановления семнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А50-17084/2020 от 25.08.2021.

Из вышеизложенного следует, что приобретенный ответчиком у истца по договору купли-продажи от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 объект – корпус товаров народного потребления, не является объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу пункта 2 статьи 475 Кодекса, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как установлено материалами дела, истцом ответчику, в рамках исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17, передан не соответствующий условиям договора о виде передаваемого имущества (недвижимое имущество) товар (корпус товаров народного потребления), который фактически не являлся объектом недвижимого имущества.

Поскольку ИП ФИО1 вышеуказанный товар приобретался именно в качестве объекта недвижимого имущества, отсутствие у переданного объекта указанного статуса, полностью нивелирует потребительскую ценность приобретенного объекта для ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В связи с изложенным, применительно к рассматриваемой ситуации, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества на дату заключения договора купли-продажи № 0501/25/20-12-17 от 20.12.2017 является обстоятельством, имеющим юридическое значение для правильного разрешения настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как установлено вступившим в законную силу решением суда по делу № А50-17084/20, фундамент спорного объекта возведен частично, строительство фундамента не завершено.

На основании изложенного и принимая во внимание отсутствие доказательств выполнения ИП ФИО1 после приобретения спорного объекта каких-либо строительно-монтажных работ на переданном объекте (стр. 13 решения по делу А50-17084/20, суд приходит к выводу о том, что признаки недвижимого имущества у спорного объекта отсутствовали уже на дату заключения договора купли-продажи.

Соответствующие доводы истца о том, что недостатки товара возникли после передачи объекта в собственность ответчика судом отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

Ссылки истца на то, что ответчик произвел приемку объекта и не выразил каких-либо претензий к его качеству судом не принимаются, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что недостатки товара имелись на момент передачи объекта покупателю, однако продавец не поставил покупателя в известность об этих недостатках и данные недостатки не могли быть обнаружены покупателем путем визуального осмотра.

Доказательств иного не представлено.

Довод истца о пропуске ответчиком двухлетнего срока обнаружения недостатков товара, установленного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, судом отклоняется, поскольку о недостатках товара ответчик узнал после вступления в силу решения суда от 17.05.2021 по делу № А50-17084/2020 - 25.08 2021г.

С учетом указанных обстоятельств, в силу вышеупомянутых положений ГК РФ, требование ответчика о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в части спорного объекта является обоснованным.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, отсутствие соответствующих указаний применительно к договору означает, что удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации) не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество и установив отсутствие оснований для уплаты стоимости имущества, суд должен рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества, поскольку сохранение этого имущества за покупателем означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлении.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

В рассматриваемом случае суд усматривает основания для возврата ответчиком истцу переданного спорного объекта.

Для определения стоимости спорного объекта определением суда от 28.02.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза,

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить по состоянию на 20.12.2017 рыночную стоимость корпуса товаров народного потребления (объекта незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2- 000-003920-013 (пункт 3.2.) лота № 3 приложения № 3 к договору купли-продажи № 0501/25/20-12-17 с правом аренды земельного участка по адресу: <...>, площадью 1 602,1 кв.м., с кадастровым номером 59:01:4410853:6, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под корпус товаров народного потребления (незавершенное строительство), по договору аренды от 01.12.2014 №086-14И.2)

2) В случае невозможности определения экспертным способом цены спорного объекта, указанного в вопросе 1, определить по состоянию на 20.12.2017 рыночную стоимость встроенных помещений в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв. м, с условным номером 59-01/2-000- 003920-021 с правом аренды земельного участка по адресу: <...>, площадью 4 363,6 кв. м., с кадастровым номером 59:01:4410853:3, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под объекты недвижимости; по договору аренды от 27.11.2014 № 024-14И.

Согласно заключению эксперта от 20.05.2022 № 024/2022-ЗЭ существующие методики, применяемые для определения стоимости, не позволяют провести определение рыночной стоимости объекта незавершённого строительства (корпуса товаров народного потребления).

Поскольку спорный объект корпус товаров народного потребления (объект незавершенного строительства) при продаже входил в единый лот № 3 со встроенными помещениями в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв. метров, то произвести расчёт рыночной стоимости объекта незавершённого строительством возможно путём обратного счёта исходя из рыночной стоимости указанных встроенных помещений и цены всего лота.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость встроенных помещений в подвале, на 1 этаже, на 2 этаже, на 3 этаже 3-этажного кирпичного здания учреждения (лит. А, А5), общей площадью 592,2 кв. м, по адресу: <...>, составляет: 8 541 800 (Восемь миллионов пятьсот сорок одна тысяча восемьсот) рублей.

Следовательно, рыночная стоимость спорного объекта может быть определена исходя из рыночной стоимости указанных встроенных помещений и цены всего лота № 3 (11 983 513 руб. (цена лота № 3) - 8 541 800 руб. (цена встроенных помещений) = 3 441 713 руб.(цена корпуса товаров народного потребления).

Доказательств иной стоимости спорных объектов сторонами не представлено (статья 65 АПК РФ).

Поскольку взыскиваемая ПАО «Ростелеком» сумма задолженности 3118419,65 руб. меньше установленной в рамках настоящего дела рыночной стоимости спорного объекта (корпус товаров народного потребления), в отношении которого договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 подлежит расторжению, оснований взыскания указанной суммы у суда не имеется.

В соответствии со статьями 110, 112, с учетом итогов рассмотрения дела, судебные расходы относятся на публичное акционерное общество «Ростелеком».

Судом установлено, что при изготовлении машинописного текста резолютивной части решения пропущен абзац о возврате спорного имущества. С учетом положений части 3 статьи 179 АПК РФ, суд находит возможным исправить допущенную описку (опечатку) при изготовлении полного текста решения суда по настоящему делу, поскольку ее исправление, в данном случае, не затрагивает существа вынесенного решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования публичного акционерного общества «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), оставить без удовлетворения.

Встречные требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317595800057361, ИНН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17 в части купли продажи корпуса товаров народного потребления (объекта незавершенного строительства), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, с условным номером: 59-01/2-000-003920-013, расположенного по адресу: <...>.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317595800057361, ИНН <***>) возвратить публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) имущество, указанное в пункте 3.2 приложения «Перечень имущества» к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17.

Взыскать с публичного акционерного общества «Ростелеком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317595800057361, ИНН <***>) в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы - 40000 руб., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины - 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Д.И. Новицкий