Решение от 26 июля 2022 г. по делу № А32-19505/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-19505/2021

г. Краснодар«26» июля 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 26 июля 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-19505/2021

по заявлению акционерного общества «Крайжилкомресурс» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

о признании незаконным решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,


при участии в судебном заседании представителей АО «Крайжилкомресурс» - ФИО1 (по доверенности от 15.12.2021), ФИО2 (по доверенности от 15.12.2021), представителя департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО3 (по доверенности от 02.02.2022),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Крайжилкомресурс» (далее – общество) обратилось с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение департамента, выраженное в письме от 25.02.2021 исх. №2708/0201-45, об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка;

- обязать департамент подготовить и направить в адрес общества в пятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу проект дополнительного соглашения к договору аренды от 07.09.2017 №4900010514, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на три года.

Определением от 08.06.2021 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация муниципального образования город-курорт Сочи.

В судебном заседании, состоявшемся 18.05.2022, представители общества просили заявленные требования удовлетворить, представитель администрации возражал против заявленных требований. В судебном заседании был объявлен перерыв на 20 минут в течение того же дня, после которого представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявления общества по следующим основаниям.

Как следует из представленных письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 07.10.2021 №18-15789-ПС/21 копий материалов регистрационного дела земельного участка (приложение на компакт-диске), первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110007:1068, площадью 13 806 кв. м, был предоставлен муниципальным образованием город-курорт Сочи в аренду открытом акционерному обществу «Крайжилкомресурс» по договору аренды от 31.12.2013 №4900009389, с видом разрешённого использования – «для размещения станции временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья», на срок до 30.12.2016.

Договор аренды заключён на основании распоряжения администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи от 30.12.2013 №597-р «О предоставлении открытому акционерному обществу «Крайжилкомресурс» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 по улице Сочинское шоссе в микрорайоне Лазаревское Лазаревского внутригородского района города Сочи для размещения станции временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья».

Как следует из указанного распоряжения администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи от 30.12.2013 №597-р, в газете «Новости Сочи» от 26.11.2013 №188 было опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка в границах кадастрового квартала 23:49:0110007 ориентировочной площадью 13806 кв. м по улице Сочинское шоссе в микрорайоне Лазаревское Лазаревского внутригородского района города Сочи для размещения станции временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья. Распоряжением администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи от 02.12.2013 №556-р утверждены материалы предварительного согласования места размещения станции временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья по улице Сочинское шоссе в микрорайоне Лазаревское Лазаревского внутригородского района города Сочи. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:0110007:1068. Указанный земельный участок предоставлен ОАО «Крайжилкомресурс» в аренду сроком на три года для размещения станции временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья.

Распоряжением департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 23.12.2013 №4017-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 включен в реестр объектов муниципальной собственности города-курорта Сочи на основании Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ.

На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 зарегистрировано 23.12.2013 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0110007:1097 и 23:49:0110007:1106 (выписка из ЕГРН от 04.10.2021 №КУВИ-002/2021-130997183).

Указанные объекты являются объектами незавершенного строительства, на которые зарегистрировано право собственности общества на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 по делу №А32-8116/2017, разрешения на строительство №RU-23-309-3595-2015 от 02.06.2015 и договора аренды земельного участка №4900009389 от 31.12.2013 (выписки из ЕГРН от 28.08.2017 и от 29.08.2017).

Указанный земельный участок площадью 13806 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 постановлением администрации города Сочи от 04.09.2017 №1468 предоставлен обществу в аренду однократно для завершения строительства сроком на три года, с видом разрешенного использования «станция временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья».

Данное постановление принято в связи с обращением общества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:49:0110007:1106 и 23:4960110007:1097, принадлежащих обществу на праве собственности, и основано на положениях статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании указанного постановления муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 07.09.2017 №49000010514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110007:1068, с видом разрешенного использования «станция временного хранения твердых бытовых отходов, прессования и обработки селективно собранного вторсырья». Договор аренды заключен на срок с момента его государственной регистрации до 04 сентября 2020 года (пункт 2.1 договора).

Данный договор аренды был зарегистрирован 14.09.2017.

Таким образом, обществом было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на участке незавершенного строительством объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.».

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено следующее:

«Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;».

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, к которому отсылает подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, «предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.».

Таким образом, заключив договор аренды от 07.09.2017 №49000010514 земельного участка сроком на три года на основании положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», общество реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Полагая, что со вступлением в силу Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» общество вправе рассчитывать на продление указанного договора аренды сроком на три года, обратилось в департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи с заявлением от 16.02.2021 №97 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 07.09.2017 №4900010514 об увеличении срока действия договора аренды на три года на основании пункта 6 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Указанное заявление общества поступило в департамент имущественных отношений администрации города Сочи 17.02.2021, что подтверждается входящим штампом департамента.

Письмом от 25.02.2021 №2708/0201-45 департамент сообщил о рассмотрении заявления общества от 16.02.2021 и отказал в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, поскольку в соответствии с п. 2.1 договора аренды от 07.09.2017 №4900010514 срок действия договора устанавливается до 04 сентября 2020 года, в связи с чем, на дату обращения общества срок договора аренды истёк.

Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», на положения которого общество ссылается в обоснование своего заявления, вступил в силу со дня его официального опубликования (статья 21 Федерального закона).

Датой такого официального опубликования Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ является 01.04.2020.

Статьей 19 указанного Федерального закона установлено следующее:

«6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка».

Таким образом, необходимым условием для заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды является обращение с данным заявлением в период срока договора аренды.

Кроме того, посредством заключения дополнительного соглашения может быть продлён только действующий договор аренды.

Договор аренды, действие которого прекратилось на момент обращения арендатора с заявлением о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора, - не может быть продлён таким дополнительным соглашением.

В настоящем случае договор от 07.09.2017 №49000010514 был заключён в порядке реализации арендатором права на предоставление того же земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года, данный срок императивно установлен соответствующими положениями земельного законодательства, соответственно, с истечением такого трёхлетнего срока действие договора аренды прекратилось автоматически, без всякого возобновления на неопределённый срок. Считаться возобновлённым на неопределённый срок такой договор аренды не может, в силу специфики его заключения и строго определенного законом срока его действия, возобновление действие такого договора аренды на неопределенный срок противоречило бы сути прав арендатора на однократное предоставление земельного участка в аренду на строго определенный законом период. Поскольку 04.09.2020 с истечением трехлетнего срока действие договора аренды от 07.09.2017 №49000010514 прекратилось, такой договор не мог быть продлён департаментом по обращению общества от 16.02.2021 о заключении дополнительного соглашения, продлить заключением дополнительного соглашения договор аренды, действие которого к указанному моменту прекратилось, невозможно.

Таким образом, ссылка общества на положения пунктов 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в качестве обоснования обязанности департамента заключить дополнительное соглашение о продлении на три года договора аренды от 07.09.2017 №4900010514, - несостоятельна, поскольку продлён на определённый срок может быть только действующий договор аренды, тогда как договор от 07.09.2017 №4900010514 прекратил своё действие 04.09.2020, с истечением указанного в договоре срока.

Поскольку с истечением трёхлетнего срока договора аренды от 07.09.2017 №4900010514, которое состоялось 04.09.2020, действие указанного договора автоматически прекратилось, последовавшее после указанной даты обращение общества в департамент от 16.02.2021 не могло служить основанием для заключения департаментом дополнительного соглашения о продлении уже прекратившегося договора аренды по правилам Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

Вместе с тем, хотя бы и рассматривать договор аренды от 07.09.2017 №4900010514 как возобновленный после 04.09.2020 на неопределенный срок, в отношении такого договора также не может быть заключено дополнительное соглашение о его продлении в порядке Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не может быть продлен дополнительным соглашением на конкретный срок.

Как указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 25.04.2022 по делу №А32-23654/2021, «продолжение пользования арендатором земельным участком по истечении срока договора аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя привели к возобновлению договора на тех же условиях на неопределенный срок. Такой договор не является срочным, поэтому на него не распространяется специальная процедура пролонгации, предусмотренная специальным нормами, принятыми законодателем в целях минимизации негативных последствий введении режима повышенной готовности».

В постановлении от 28.12.2021 по тому же делу №А32-23654/2021 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал следующее:

«Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этот случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго. С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и практикой их применения, а также приведенным выше толкованием статьи 19 Закона № 98-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно указал, что по существу требование истца направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор. Однако целью нормы пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данное законоположение, вопреки доводам апелляционной жалобы, не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А45-23812/2020, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2021 по делу № А60-47842/2020. Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора».

Таким образом, даже если принять позицию общества о возобновлении договора аренды на неопределённый срок после 04.09.2020, продление такого договора в порядке заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды на оснований положений пунктов 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не представляется возможным.

Кроме того, письмом от 18.01.2021 департамент уведомил общество об истечении срока договора аренды 04.09.2020 и об отказе от договора аренды от 07.09.2017 №4900010514 по правилам статей 621 и 610 ГК РФ. Данное письмо получено обществом 26.01.2021. 27.05.2021 администрация подала документы на государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка. Уведомлением от 04.06.2021 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило департаменту и обществу о том, что на основании уведомления об отказе от договора от 18.01.2021 в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о государственной регистрации договора аренды от 07.09.2017 №4900010514 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110007:1068. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.10.2021 №КУВИ-002/2021-130997183, регистрация права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110007:1068 отсутствует.

Таким образом, договор аренды земельного участка прекращён, запись о его регистрации погашена, что исключает возможность заключения к такому договору дополнительного соглашения об увеличении срока его действия.

Утверждение общества об обращении его в департамент с заявлением от 15.05.2020 о заключении дополнительного соглашения, то есть в пределах срока договор аренды, судом не принимается, поскольку обществом обжалуется решение департамента от 25.02.2021 №2708/0201-45, данное на обращение общества от 16.02.2021.

Бездействие департамента по рассмотрению заявления общества от 15.05.2020 обществом в настоящем деле не обжалуется, такое требование обществом не заявлено, обществом оспаривается именно решение об отказе в заключении дополнительного соглашения от 25.02.2021 №2708/0201-45.

Кроме того, обратившись с настоящим заявлением в арбитражный суд 21.04.2021, общество пропустило установленный статьей 198 АПК РФ трёхмесячный срок на обжалование бездействия департамента по рассмотрению заявления общества от 15.05.2020, даже если исходить из утверждения общества о возврате ему почтой конверта с указанным заявлением в департамент 03.09.2020.

Суд критически относится к утверждению общества о его обращении в департамент с заявлением от 15.05.2020 о заключении дополнительного соглашения, поскольку доказательств сдачи такого заявления непосредственно в департамент не усматривается, а представленная обществом копия почтового конверта не содержит почтового идентификатора (трек-номера) почтовой службы, который бы позволял суду удостовериться в отправке этого конверта почтой, его вручении департаменту или отсутствии такого вручения и установить дату возврата конверта обществу. В описи вложения в ценное письмо указано только на направление заявления о заключении дополнительного соглашения, однако договор, к которому предлагается заключить дополнительное соглашение, в описи не указан. Данный конверт возвращён обществу, о чём свидетельствует входящий штамп общества на конверте с датой «03 сентября 2020», то есть данный конверт не был вручён департаменту. Направив 15.05.2020 конверт с заявлением, как утверждает об этом общество, оно получило этот конверт обратно 03.09.2020, однако с новым заявлением оно обратилось в департамент лишь 17.02.2021, то есть спустя более пяти месяцев после возврата ему конверта с первоначальным заявлением.

При таких обстоятельствах, суд не может рассматривать представленное обществом заявление в департамент от 15.05.2020 о заключении дополнительного соглашения как достоверное доказательство обращения с таким заявлением в пределах срока договора аренды.

Сложившаяся практика Арбитражного суда Северо-Кавказского округа допускает возможность заключения дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды земельного участка, заключённого в порядке реализации арендатором права на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства, по правилам статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», однако в таком случае арендатор должен обратиться с заявлением о заключении дополнительного соглашения до истечения срока указанного договора аренды, а не после его окончания (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2022 по делу №А63-3058/2021).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков