Решение от 20 августа 2024 г. по делу № А40-64115/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-64115/24-135-470
г. Москва
20 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО «СЗ Домострой» (ИНН <***>)

К АО «Дом.РФ.» (ИНН <***>)

Об изменении условий договора

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 по доверенности от 22.03.2024;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.12.2023.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Домострой" (далее - ООО «СЗ Домострой», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Дом.РФ" (далее- АО «Дом.РФ.», ответчик) об изменении пункта 9.2. (пункты 9.2.1.- 9.2.17) договоров аренды № № 20/253-22, № 20/256-22 и № 20/266-22 от 18.01.2022, изложив его в следующей редакции:

«В случае неисполнения или просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы в сроки и размере, предусмотренном Статьей 5 Договора аренды, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплатить неустойку в размере, установленном статьей 395 ГК РФ, от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.

Арендатор обязан уплатить по требованию Арендодателя неустойку за использование Участков/Образованных участков не в соответствии с целями, указанными в п.2.1. Договора аренды - в размере, установленном статьей 395 ГК РФ от ежемесячной арендной платы, установленной в соответствии со Статьей 5 Договора аренды, за каждый день такого использования.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения или просрочки исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных Статьями 3 и 5-15 Договора аренды, а также иных обязательств, Арендатор обязуется уплатить АО «ДОМ.РФ» неустойку в размере, установленном статьей 395 ГК РФ, от ежемесячной арендной платы, установленной в соответствии со Статьей 5 Договора аренды за каждый день просрочки.»

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных объяснениях.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Суд, рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 18.01.2022 между АО «ДОМ.РФ» (ответчик) и ООО СЗ «Домострой» (истец) были заключены договоры аренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которых предусматривается в том числе жилищное строительство № 20/253-22, № 20/256-22 и № 20/266-22 (далее - договоры аренды).

В соответствии с данными договорами в аренду ООО СЗ «Домострой» были переданы земельные участки, расположенные в Заозерном районе г.Кургана.

Условиями указанных договоров аренды (статья 9 в каждом из них п.9.2. (подпункты с 9.2.1. по 9.2.14, с 9.2.16 по 9.2.17)) предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды к стороне, допустившей нарушение, могут быть предъявлены требования об уплате неустойки. За различные нарушения размер неустойки установлен от 0,5% до 5% от ежегодной арендной платы за каждый день просрочки. А пунктом 9.2.15 договоров аренды предусмотрена ответственность за нарушение истцом обязательств по вводу в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, штраф за указанное нарушение составляет рыночную стоимость участка, на котором расположен (должен быть расположен) объект социальной инфраструктуры, а при ее отсутствии - двухкратный размер арендной платы за такой участок за весь срок действия договоров аренды (период от 10 до 13 лет).

Как указывает истец в обоснование иска, после заключения указанных договоров произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При заключении указанных договоров потенциальным арендаторам была предоставлена информация о наличии в отношении территории, предлагаемой в аренду, проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:7, для комплексного освоения в целях жилищного строительства в Заозерном районе города Кургана, утвержденного постановлением администрации г. Кургана от 22.10.2012 № 7753, и Проекта межевания территории района Заозерный в городе Кургане, утвержденного постановлением администрации города Кургана от 17.06.2015 № 4714 (далее - Документация по планировке территории), а также сделана ссылка на Правила землепользования и застройки города Кургана, утвержденные решением Курганской городской Думы от 12.12.2018 № 203.

Обязанности разработать новые проект межевания и проект планировки ни аукционной документацией, ни договором аренды на арендатора не возложено.

В связи с чем, заключая договоры аренды, ООО СЗ «Домострой» исходило из актуальности данных документов и возможности их непосредственного применения.

После заключения договоров аренды в процессе подготовки проектной документации возникла необходимость внесения изменений в Документацию по планировке территории, что повлекло, в частности, увеличение срока, необходимого для получения разрешения на строительство, продолжительность которого согласно п.3.1.1. Договоров аренды и п. 12 Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме составляла один год.

Кроме того, до потенциальных арендаторов была доведена информация о наличии возможности осуществления техприсоединения к сетям теплоснабжения объектов капитального строительства, предусмотренных Документацией по планировке территории.

Однако при обращении ООО СЗ «Домострой» в ПАО «Курганская генерирующая компания» СП «Тепловые сети», последним было указано на отсутствие технической возможности осуществления технологического присоединения в связи с исчерпанием резерва пропускной способности тепловых сетей в указанном районе г. Кургана.

Разрешение данного вопроса стало возможным только после подключения к нему всех заинтересованных лиц, включая АО «ДОМ.РФ» и Правительства Курганской области.

Таким образом, указанные обстоятельства также повлияли на сроки исполнения обязательств ООО СЗ «Домострой», в частности, на срок получения разрешений на строительство первой очереди строительства по договорам аренды № 20/253-22 и 20/266-22.

ООО СЗ «Домострой» смогло получить разрешения на строительство первой очереди по указанным договорам аренды только 16 октября 2023 - по договору аренды № 20/266-22, 20 декабря 2023 - по договору аренды № 20/253-22.

Следовательно, период просрочки исполнения обязательств составил 271 день и 336 дней, соответственно. Размер штрафных санкций в данном случае составляет 5% от ежегодной арендной платы за каждый день просрочки, т.е. 1 355% и 1 680% (п.9.2.14 договоров аренды).

Кроме того, после подписания договоров аренды была начата специальная военная операция, повлекшая за собой: отток квалифицированных кадров у подрядных организаций, снижение спроса на возводимые объекты недвижимости, некоторое время рынок недвижимости находился в стагнации, введение экономических санкций, препятствующих сложившейся логистике в отношении техники, запасных частей и используемых материалов.

Истец считает, что установленные договорами размеры штрафных санкций являются явно несоразмерными допущенным истцом нарушениям.

В связи с чем, ООО СЗ «Домострой» в адрес АО «ДОМ.РФ» направлено № 07-1444-006-23 от 20.09.2023 с предложением внести изменения в договоры аренды, изменив положения об ответственности и установив, что порядок определения размера неустойки производиться в соответствии с положениями ст.395 ГК РФ.

От АО «ДОМ.РФ» поступило письмо № 16781-АА от 04.12.2023 об отказе во внесении вышеуказанных изменений в договоры аренды, что послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как видно из материалов дела, договоры аренды с Истцом заключены в соответствии со ст.ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 3 ст. 3, п. 3.1 ч. 1 ст. 12.2, ст.ст. 16.1, 16.6-3, 16.7 Закона № 161-ФЗ по результатам проведенных 22.12.2021 аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков для комплексного освоения территории.

Подавая заявки на участие в аукционах, Истец выразил согласие с их условиями, а также с текстами соответствующих проектов договоров.

При вступлении в договора аренды истцом не заявлено о наличии разногласий по условиям договора, включая условия о размерах штрафных санкций, чем подтверждается согласие с их содержанием.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Свобода в заключении договора выражается в возможности сторон самостоятельно определять его условия, порядок оплаты, а также ответственность сторон в случае нарушения его условий.

В данном случае сторонами договора являются два участника экономического оборота, которые при заключении договора действовали добровольно и не были связаны какими-либо ограничениями либо императивными требованиями.

Истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии с п. п. 1 ст. 2 ГК РФ, ведущим предпринимательскую деятельность на свой риск. При заключении договора, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должен был предвидеть последствия наступления для него установленных договором обстоятельств.

Договор аренды заключен истцом без протокола разногласий, следовательно, заключая договор, истец был согласен со всеми условиями договора, в том числе с условиями п. 9 о порядке и размерах начисления неустоек.

Истец, заключив договор, добровольно принял на себя обязательства и несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указано в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, указанным в п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Уменьшение неустойки не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также принципа состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

Установленный Договорами размер неустоек направлен на избежание нарушения Истцом (Арендатором) принятых на себя обязательств. Соответственно, снижение предусмотренных Договорами размеров неустойки приведёт к утрате ее стимулирующей (обеспечительной) функции, как способа обеспечения исполнения обязательств и как меры гражданско-правовой ответственности.

Оснований считать, что условия договоров, устанавливающие размер штрафных санкций, нарушают принципы разумности и добросовестности, не имеется и истцом не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являющихся основанием для его изменения в судебном порядке, что согласно ст. 450 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах у суда нет оснований для удовлетворения искового требования.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 1, 11, 12, 330, 331, 333, 421, 450, 606, Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

В.В. Дудкин