Решение от 20 июля 2025 г. по делу № А45-18088/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                              Дело №А45-18088/2025

              Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2025 года

              Решение изготовлено в полном объеме 21 июля 2025 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), г. Красноярск

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 125475, <...>, помещ. II (комнаты 9-13)), г. Москва

об обязании заключить дополнительное соглашение по договору аренды

при участии в судебном заседании представителей: 

истца: ФИО2 - доверенность 1 от 14.01.2025, паспорт, диплом онлайн

ответчика: ФИО3 – доверенность от 01.03.2024, паспорт, диплом; ФИО4, доверенность - от 05.05.2023, паспорт, диплом, онлайн,

                                            установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Арендодатель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, Арендатор, ООО «Альфа-М») о внесении изменений в пункт 3.1.1

договора от помещений №АМ-6747-15/2021 от 03 декабря 2021 года, изложив его в следующей редакции:

«Размер постоянной арендной платы с «01» февраля 2025 года составляет 141 750,00 руб. за площадь Помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату».

 В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что договором предусмотрено изменение арендной платы исключительно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Арбитражный суд, выслушав представителя ответчика,   изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, между сторонами действует договор аренды помещений № АМ-6747-15/2021 от «03» декабря 2021 года, в редакции дополнительного соглашения от     15.04.2022 года, по условиям которого Арендатор прининял за плату во временное пользование помещение общей площадью 95.1 квадратных метров по адресу: <...>. Размер постоянной части арендной платы согласован в сумме 135 000 руб. в месяц (пункт 3.1.1 договора).

Согласно   п. 3.1 договора арендная плата состоит и постоянной и переменной части (компенсаций). Переменная часть является компенсацией затрат арендодателям на оплату коммунальных услуг.

Договор заключен сроком на 15 лет.

Истец указывает, что исходя из условий п.3.2 договора имеет право на одностороннее, внесудебное увеличение постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен.

Письмом от 18.03.2024 арендодатель уведомил арендатора о повышении арендной платы с 01.04.2024 на 5% до 141 750 руб.

В ответ на письмо об увеличении размера арендной платы арендатор письмом от 27.03.2024 сообщил об отказе в увеличении размера арендной платы, сославшись на то, что договором не установлена императивная обязанность повышения размера арендной платы, а лишь возможность повышения арендной платы.

Повторным уведомлением о повышении арендной платы от 03.12.2024 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору от 03.12.2024 № 1 об изменении пункта 3.1.1 договора, изложив его в редакции: «Размер постоянной части арендной платы составит 141 750 руб.»

Письмом от 25.12.2024 ответчик вновь отказал в согласовании повышения размера арендной платы, сославшись на нецелесообразность, поскольку в настоящий момент повышение арендной платы не отвечает интересам арендатора.

В связи с этим, истец, ссылаясь на предоставленное договором право увеличения арендной платы в одностороннем порядке,  обратился с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение устанавливающего новый размер арендной платы.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке недопустимо, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

ВАС РФ в Постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 указал, что «само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.»

В соответствии с п. 3.2 Договора «Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Красноярскому краю, но не более 5%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%.Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты  предполагаемого  изменения.  Изменение  размера  арендной  платы  оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.»

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования п.3.2 договора не следует вывод, что Арендодатель имеет право, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом пункте договора, стороны указали только о  «возможности» изменения размера арендной платы, но не в одностороннем порядке, при этом указано, что изменение платы закрепляется соглашением сторон на основании «предложения» одной из сторон (а не уведомления о повышении арендной платы), что также указывает о необходимости двусторонней воли на заключение соглашения. Договор не содержит условий о том, что новый  размер арендной платы устанавливается с момента получения уведомления арендодателя, а также условий о том, что другая сторона, получившая предложение о новом размере арендной платы, обязана подписать (заключить) дополнительное соглашение.

Нужно указать, что истцом также не было представлено иных, дополнительных доказательств о том, что стороны придавали значение п.3.2 договора в интерпретации истца о наличии у него соответствующего права (например, переписка при заключении договора, протокол разногласий и т.д.).

В этом случае, несмотря на то, что договор аренды заключен на длительный срок, у суда не имеется достаточных оснований для выводов о наличии у истца права на одностороннее увеличение арендной платы, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

Нужно отметить, что к Приведенная правовая позиция является устоявшейся и многократно изложена при разрешении судами такой категории споров и правовой оценке аналогичных или даже идентичных формулировок условий договора аренды (например, Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2023 №309-ЭС22-28852 по делу №А50-18034/2021; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2023 №Ф07-13009/2023 по делу №А56-17414/2023, признанное законным и обоснованным письмо Верховного суда РФ № 415-ПЭК23 от 29.11.2023; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2023 №Ф09-6578/23 по делу №А50-31815/2022; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2023 №Ф09-5909/23 по делу №А71-19528/2022; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу №А45-28543/2023).

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов